分析土地市场告诉你：数十城接连限购，上海为何悄无声息？

2017年，楼市最为壮观的一幕是什么呢？无论是圈内还是圈外人士，只要稍稍关注下新闻的话，想必大家都会感觉到 “各地纷纷在限购限贷”吧。据不完全统计，仅3月以来提出限购等调控政策的城市就达30余个。

表：3月以来城市调控政策一览

一眼望去，除了感受到调控城市之多外，是不是我们还看到了“北京”两个字！既然帝都都进一步调控了，那按常理我们魔都会怎么样呢？是否也会出台相关政策呢？是否出台政策我们不知道，但我们可以从楼市和地市两方面看看今年魔都房地产市场的变化。

3月有所升温，合乎常理

1-2月的成交量持平，每月成交约3000套，较2016年12月减少1800套。而3月成交量为6253套，是否感觉有升温迹象。但细细想来，每年的1月、2月受到春节等因素的影响，成交量普遍偏低，3月成交有所上升也在情理之中。

表：上海商品住宅成交一览

数据来源：CREIS中指数据

中止地块频现，公告缘由多为交易资金来源审核尚未完成

据中指数据库统计，截止4月12日，上海年内累计推出32宗商/住/办地块，其中中止出让地块已达5宗，占比为16%，反观2016年全年，其中止地块也只有9宗，由此我们是不是能够初步怀疑魔都是否也在进一步从侧面调控楼市，以便巩固其楼市调控成果？因为地市和楼市存在相互传导的过程，控制地价能在一定程度上缓解高房价。

那公告中止的这几宗地的热度如何呢？下面让我们从地块竞买申请表人数这一角度出发，体验下这几块地的热度吧。

据统计，截止4月12日，上海中止的4宗居住用地中，2宗竞买人数为12家，另外2宗均在18家（含）及以上， 而未中止的10宗居住用地中，仅3宗竞买人数超过10家，为14家，其余地块的竞买申请表人数均在7家（含）及以下。两者对比下，可见已中止地块的热度。

表：1月1日-4月12日上海中止过的地块一览

数据来源：CREIS中指数据、上海土地市场

表：1月1日-4月12日上海未中止地块一览（不含动迁安置房用地）

数据来源：CREIS中指数据、上海土地市场

留下来的地，终究还是要出让的！

招挂复合，抑制高地价

4月11日傍晚，上海土地市场网发布公告，先前中止的临港、奉城总计3宗居住用再次出让，但出让方式调整为招标挂牌复合式出让。也就是说，有效申请人数三人及三人以下的采取挂牌出让，三人以上的采取有竞价招标出让。这下懂了吧，若最终是挂牌出让的话，竞拍只有3人，虽然竞拍人的多少不能完全决定最终地价的高低，但至少能反映出房企对该地块的热衷程度，能在一定程度上避免房企非理性竞价；若最终采取有竞价招标方式出让，那显然价格不是单一的决定因素。

附：补充公告

最后，我们可以肯定的是，今年上海楼市政策高压的态势将会一直持续，降地价稳房价将成为核心调控目标。随着住建部国土部强化住宅用地供应，严防高价地扰乱市场预期政策的出台，北京立马发布了宅地供应计划，随后上海被中止的地块也重新出让，让我们对下半年上海土地供应多了一些期待，供应的增加对于稳定楼市预期无疑是件好事。

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