市场季报 | 上海：政策严控下，住宅供应紧缺，成交创新低

1、政策研究：需求端调控城市进一步扩容，政策的区域联动性增强；供应端调控热点城市增加有效供应，严防高价地扰乱市场预期。

2、土地市场：上海季度土地供求量同比皆明显上升。受到土地竞买资金来源审核加码的影响，季度商品住宅用地楼面均价同比下跌，平均溢价率仅22.93%，成交区域集中在青浦、松江和金山等远郊区县。

3、住宅市场：一季度新增供应同比下跌超六成、成交处近七年来同期低位，成交均价同比大幅上涨35.7%至46882元/平米，处于近四年来位；销供比1.41，市场短期仍处于供不应求，截至3月底库存为623万方，出清周期为10.53个月。高端住宅市场及二手住房市场成交量均有所下跌。

4、市场展望：预计二季度商品住宅供应、成交环比均有所上升，价格上涨压力仍存。

政策研究

● 政策：政府两会定调因城施策，满足多层次需求

两会政府工作报告明确：因城施策去库存；坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨。

需求端：地方调控密集出台，片区联动施策稳楼市。一季度，44个地级以上城市和部分县市出台调控。热点城市认房又认贷，首付提升一成左右。北京调控强化，认房又认贷、二套非普通自住房首付不低于80%、连续60个月纳税、离婚一年内算二套；商住、平房纳入限购范围。环京周边、环雄安新区城市调控全面升级。

供应端：住建部国土部发布通知，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，根据商品住房库存消化周期，合理安排住宅用地供应，严防高价地扰乱市场预期。厦门、广州、青岛、福州等多城市限买同时限卖，新购房取得不动产权证未满2年的，再上市受限，抑制投资投机需求，二手房市场供应降温。

土地市场

● 供求分析：季度商品住宅用地供应成交均显著上升

土地供应： 季度上海共推出土地41宗，规划建筑面积共计227.02万方，同比上升8.66%。

宅地供应：季度共推出宅地24宗，规划建筑面积共计176.56万方，同比大幅上升83.52%，其中推出商品住宅用地14宗，规划建筑面积共计100.00万方，同比上升53.51%。集中在浦东新区和松江区，有9宗。值得注意的是，有3宗商品住宅用地因资金来源审核未完成中止出让，另有1幅地块因需加强完善规划建设条件终止出让。

土地成交： 季度上海共成交土地38宗，成交规划建筑面积共计224.18万方，同比上升13.29%。

宅地成交：成交宅地22宗，规划建筑面积共计173.63万方，同比上升80.47%，其中成交商品住宅用地12宗，规划建筑面积为97.06万方，同比上升49.00%。青浦、松江和金山的土地成交较为活跃，一季度三区共成交9宗。

图：2012年1月以来上海商品住宅（不含保障房）用地成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据

● 价格走势：受到土地竞买资金来源审核加码的影响，季度商品住宅用地楼面均价同比下跌，平均溢价率仅22.93%

季度上海成交土地的楼面均价为11214元/平米，同比上涨1.49%。住宅用地楼面均价为11908元/平米，同比下跌31.74%，其中商品住宅用地楼面均价为18279元/平米，同比下跌25.63%。

受3宗松江区小昆山镇宅地带动，3月份商品住宅用地楼面均价为26537元/平米，环比上涨82.96%，同比上涨84.49%。

受土地竞买资金来源审核加码等因素的影响，季度商品住宅用地溢价率为22.93%，仅4宗地块溢价率超过50%，其中就包括松江区小昆山镇的3宗相邻宅地。

图：2013年1月以来上海商品住宅（不含保障房）用地楼面均价及溢价率走势

数据来源：CREIS中指数据

商品住宅市场

● 供应分析：一季度新增供应同比下跌超六成，3月供应量较上月回升

供应：2017年一季度商品住宅供应106.18万方，同比下跌26.77%，处于近七年同期水平；从月度走势来看，一季度新增供应量呈现先跌后升的趋势。受春节假期影响，2月份供应量为一季度，为28.63万方。3月商品住宅供应量40.45万方，环比上升41.31%，同比下降53.19%。

图：2011年1月以来上海商品住宅（不含保障房）供应面积走势

数据来源：CREIS中指数据

● 成交分析：受限贷限购政策升级影响，一季度成交面积仍处于近七年来低位

成交：2017年一季度商品住宅成交总量为149.35万方，同比下跌65.63%，仍处于近七年来同期较低水平。受去年商品住宅市场限购限贷政策升级以及春节市场的双重影响，一季度前两月成交量持续下滑，3月以来市场开始回暖。3月份，商品住宅成交74.22万方，环比大幅上涨104.58%，同比下跌67.65%。

图：2011年1月以来上海商品住宅（不含保障房）成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据

● 价格走势：一季度成交均价持续上涨，但涨幅明显收窄

成交均价：2017年一季度上海商品住宅成交均价处于近四年来位，一季度成交均价达46882元/平米，较去年上涨35.71%。从月度走势来看，一季度成交均价持续上涨，环比涨幅2月份为位。3月份成交均价47420元/平米，环比微涨1.95%，同比上涨超四成。

图：2014年1月以来上海商品住宅（不含保障房）成交均价走势

数据来源：CREIS中指数据

● 存量分析：3月底商品住宅库存622.66万方，出清周期为10.53个月，一季度出清周期逐月走高

存量： 截止到3月底，上海商品住宅可售面积为622.66万方，环比下降3.9%，与去年3月相比下降25.4%。今年一季度以来，供不应求趋势持续，库存整体呈下降趋势。

出清周期： 以当前六个月平均销售速度59万平方米/月计算，当前出清周期为10.53个月，比上个月增加0.41个月，与去年同期相比增加5.11个月，受去年市场限贷限购政策及春节影响，一季度出清周期逐月走高。

图：2011年1月以来上海商品住宅（不含保障房）库存与出清周期走势

数据来源：CREIS中指数据

● 成交结构：一季度首改产品为成交主力

2017年一季度，上海商品住宅市场以3-5万元项目为成交主力，占比50%。从占比变化看，伴随价格持续上涨，17年一季度单价3万元以下项目较16年全年占比下降30个百分点，其中1.5万元以下项目降幅，3-5万元项目占比较16年全年上升21个百分点，成交价格上移明显。

图：上海商品住宅（不含保障房）分价格段成交套数占比分布

数据来源：CREIS中指数据

2017年一季度，上海商品住宅市场90-140平米首改为主的改善产品仍是成交主力，占比55%。从占比变化看， 90-120平米产品较16年全年上涨11个百分点，涨幅；70-90平刚需型产品跌幅，下跌6个百分点；而140-180平米再改产品、210平米以上高端改善产品占比分别下跌了3个百分点和4个百分点。

图：上海商品住宅（不含保障房）分面积段成交套数占比分布

数据来源：CREIS中指数据

2017年一季度，上海商品住宅市场以200-500万总价段为成交主力，占比56%。从占比变化看，200万以下产品较16年全年占比下降18个百分点；300-500万总价段产品较16年全年上升7个百分点，涨幅，其次为500-600万总价段，上升5个百分点。

图：上海商品住宅（不含保障房）分总价段成交套数占比分布

数据来源：CREIS中指数据

● 高端住宅：一季度成交以90-180平项目为主，占比有扩大趋势；总价段以1000-1200万、1200-1500万为主力，累计占比超六成

2017年一季度，单价8万元以上高端住宅90-180平面积段项目为成交主力，占比为70%，受价格攀升、小面积豪宅供应增加等因素影响，90-140平产品成交占比上升最明显，上升19个百分点；而210平以上面积段产品成交占比明显下降11个百分点。

图：上海单价8万元以上高端住宅分面积段成交套数占比分布

数据来源：CREIS中指数据

2017年一季度，总价1000万以上的高端住宅成交1497套、31.73万平米，较去年同期分别下跌50.4%、54.6%。一季度以1000-1200万、1200-1500万总价段为主力，占比分别为35%、28%。

从占比变化来看，1000-1200万元产品成交占比较16年上升6个点，上升最明显；1500-2000万总价段产品降幅，下降5个点，其它总价段占比变化不超过2个点。

图：上海总价1000万以上豪宅成交套数占比分布

数据来源：CREIS中指数据

● 销售排名：晶耀名邸、上海派II分获一季度商品住宅销售金额、销售面积

2017一季度商品住宅销售金额10项目主要集中在浦东、闸北、宝山等区域，以改善项目为主，套均总价集中在500万以上。浦东新区晶耀名邸以25.27亿元的成绩荣获一季度商品住宅销售金额。

图：2017年一季度上海商品住宅销售金额10

数据来源：CREIS中指数据

2017一季度商品住宅销售面积10项目主要集中在浦东、嘉定、宝山等区域，首置首改项目占九成，套均面积多集中在90-120平米。上海派II以5.95万方的成绩荣获一季度商品住宅销售面积。

图：2017年一季度上海商品住宅销售面积10

数据来源：CREIS中指数据

市场展望

● 商品住宅供应：预计二季度商品住宅新增供应同比下降，环比回升

今年1-2月商品住宅新开工同比小幅增长2.77%，但随着一季度成交下降明显，二季度新开工存调整压力，加上近两年土地成交处于低位，也会导致新开工增长的基础不稳固；另一方面，去年二季度供应放量明显，今年随着预售证审批的严格管控，供应也受到一定影响，预计二季度难以突破去年水平，但是会较一季度有增长。

● 商品住宅成交：预计二季度商品住宅成交面积环比有所回升

16年上海楼市政策三度收紧，成为调控最为严厉的城市，17年调控政策仍将处于高压状态，一季度受限购限贷政策升级及春节的影响，商品住宅成交面积处于近年来同期低位，但市场上潜在购房需求仍比较旺盛，随着市场的逐渐回暖和二季度供应的增加，预计二季度商品住宅成交面积环比将有所回升。

● 商品住宅价格：预计二季度商品住宅价格仍存上涨压力

受16年限购限贷政策升级及春节假期的影响，2017年1-2月销售量同比下跌，新开工量同比与销售同比差值与平衡线差距进一步拉开，二季度随着市场的回暖，销售量环比应有所增加，其差值有望收窄，因此房价仍存上涨压力；其次，由于上海商品住宅出清周期仍较短，市场潜在需求较大，短期内供不应求将继续，预计二季度价格将继续上涨，但涨幅或将收窄。

图：2007年以来上海商品住宅新开工同比-销售同比、价格指数环比走势

数据来源：CREIS中指数据

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