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干货分享|63页大数据详解新政下的楼市热点板块走势

锐理数据 2017-04-11 17:05:19

2017年4月7日,锐理数据在双流华新锦绣尚郡举行了一场主题为“锦绣山河,论道成都——新政下成都楼市热点板块趋势研判”的业内品鉴会,针对最近的土拍市场以及324新政后,成都楼市的整体供需,板块变动兴起等业内关心问题,进行了分享。锐理数据解决方案中心总经理林森在现场为大家解读了长达63页的大数据报告分析,今天锐理君就进行了一个总结,把干货分享给没有到现场的各位同仁。

政府多轮限购打击投机需求 同时催生新热点板块

随着2016年随着成都国家中心城市定位的确立,城市价值快速提升,同时受地产投资、投机热潮的影响,成都城市房地产销售面积及销售价格呈现出非理性的上涨,这波涨幅在2016年10月达到峰值。

其中天府新区因发展预期看好,在此轮上涨中表现更加突出,2016年10月其销量达到历史峰值,环比9月涨幅高达59%,同时1-10月销售面积,同比2015年1-10月上涨94%,10月销售价格环比9月上涨8%,天府新区当月销量涨幅及价格涨幅分别高于成都平均水平24个百分点和3个百分点。

在此背景下,成都市政府于10月出台楼市调控政策,并在11月于市场非理性上涨表现突出的天府新区成都直管区及高新区南部园区出台加码政策。

2016年10月成都楼市调控政策出台,市场从销量层面对政策给出回应,商品住宅销售面积从2016年10月-2017年2月表现出直线下降的趋势,其中2017年2月销售面积138万平米,环比上月下滑25%,同比2016年销售月份10月,下滑60%,2017年3月销售面积出现反弹,销售面积159.6万平米,同比增长16%。这种情况下,政府再次升级限购,打击投机需求,保护本地合理自住改善需求。

政策效果来看,林森表示,短期内或挤出投机置业,导致销量一定程度下滑。数据显示,截至2017年2月底,成都主城区、近郊以及天府新区直管区的商品住宅的销量都出现明显的环比下滑特征,其中高新区和天府新区销售面积跌幅分别高达88%、82%。

但从长期来看,已被市场承认的高价值板块,依然会保持量、价齐稳的特征。同时由于天府新区限购后,各类住宅改善需求挤压到天府新区两翼以及其他行政区域,其中,又以双流和龙泉区域去化最为明显。

从存量去化周期看,以2016年各区域平均去化速度看,除武侯区(年后集中补货,增加供应)外,均低于12个月的安全期限,其中双流、龙泉的存量去化周期不足6个月。从销售值看,成都近郊市场销量领先,在2016年10月-2017年2月,双流、龙泉、温江三个区域的商品住宅销量分别位于成都前三。

土拍市场火爆 成都住宅版块重分格局

4月6日成都拍卖的8宗土地,楼面地价9400元/㎡,武侯区铁佛村地块楼面地价17160元/㎡,刷新了成都楼市的此前所有土拍记录。3.15成都2017年首次土拍中,“双流区协和街道长顺村2、6组,清河村9组地块”,经过56次竞价之后,中海以总价33.12亿元,楼面地价10880/平方米将此地块收入囊中。成都东南西北四面开花,加上前期准备时间,预计以上地块产品最快将于2年左右时间上市。此轮拍卖的土地大多容积率低于2.5,目测应该为高端改善型需求产品居多。目前市场上的高端改善需求,在现有的市场环境下,将选择哪些区域呢?

成都高端改善购房需求,一直较为青睐高新区以及天府新区:

经过3轮限购政策之后,政策对高新南区及天府新区成都直管区的购买资格门槛提高,短期内这两大区域的改善需求或被挤出,从而外溢到成都其他区域,推动成都新的热点改善板块形成。高地价的未来预期,让这部分购房者放弃高新区,向天府新区左右两翼外溢。

从政策规划层面来看,随着自贸区的加持,天府新区2.0时代到来,天府新区从一轴三核逐渐转化为三轴并行发展战略,作为西翼发展的双流片区在经济、产业地位逐渐提高,未来政策倾斜度也逐渐增大。整体来看,南线继续保持着首位度,东西两翼的双流和龙泉开始发力,三轴并行局面形成。

高端改善需求顺位的选择就是相近的两个区域。其中双流更为明显。

从政策层面来说,2017年4月1日,成都双流自贸试验区正式挂牌。截止目前总投资额近180亿。总规划面积34.01平方公里,是四川自贸试验区核心区域。涵盖高端装备制造、新能源、生物医药、融资租赁、跨境电商、民用航空、国际贸易及国家馆合作等多领域高端技术产业。

从区位层面来说,双流与限购核心区高新南区及天府新区成都直管区,是天然承接政策外溢客户的区域,区域价值快速提升,以华府板块为例,目前其楼板价在土拍中已破万。同时双流规划19条地铁线路贯通区域,10条有轨电车线路实现市中心的快速通达,还有6条铁路线路,形成“19+10+6”的轨道交通布局。

同时,双流区域2030年人口规划458万人,城镇人口规划445万人,城镇化率97.2%。双流区包含4个较大的生态公园,教育机构总共237家,其中公办学校64家,私立学校及教育机构173家,教育资源丰富。大型医院15家,卫生院12个,医疗资源配套充足。大型商业购物中心12个,商业配套资源丰富。

锐理数据解决中心总经理林森认为,双流的确是作为高端改善购房需求外溢的承接地,原因有三:

1. 空间区位支撑——从区位层面看,双流近主城,客户的抗性小,同时是天府新区发展的核心区域,发展前景看好,另外靠近限购核心区域,是天然的承接政策外益客户的区域。

2. 产业及人口支撑——从规划层面看,是成绵乐城市发展轴的核心节点区域,未来将实现近100%的城镇化率,内部大量潜在的城镇人口推动市场发展,同时规划四大产业功能区,不断夯实城市的购买能力,保证房地产市场持续发展。

3. 城市居住价值支撑——从城市资源及居住价值层面看,内外部交通不断完善,特别是以城市轨道交通的大力建设为契机,进一步缩短与中心城区的距离,扩大区域的辐射空间,而作为客户核心关注的教育、商业、医疗等配套水平均保持不断的提升,其实质是双流的居住功能不断完善。

从数据端口,也印证了这一说法。下图为2016年至今,成都各城区别墅洋房类销量对比。

包括我们调取成都别墅市场的热度图都可以看到,2016年,双流区600亩低密大盘华新锦绣尚郡,以建面169㎡小面积城市别墅,通过低容积率、高赠送、景观、空间等手段实现产品创新,以产品价值实现对区域价值的支撑,进入了成都别墅销量10之内。

可以说,各项指标标志着双流已经进入了快速发展的元年。

双流区域内部裂变升级 高端需求流向双流金三角区域

通过数据统计,我们可以发现,目前双流航空港、东升、牧马山在豪改面积段中表现尤为抢眼。同时从上面成都别墅类项目销售热点图中可以看出,双流的别墅销售主要集中在双流机场的西南区域,也就是东升、牧马山和航空港板块。

从面积段及物业类型的交叉分析中可以看,以传统牧马山高端板块为依托,同时与东升、航空港板块相邻的区域正逐步崛起成为双流的高端低密改善金三角板块。

何为金三角区域?

这个区域是通过数据统计之后,发现的一个位于东升牧马山航空港三个版块交叉地的三角形区域。

◆ 交通优势

从地铁交通看,南北向3号线、10号线地铁与东西向17号线在此交汇。从路网交通看,成绵乐城际铁路与成都五环在此交汇,整体构建起米字型的交通路网,有效实现对区域外客户的吸附。目前地铁3号线一期工程已经开通,2期工程计划在2018年开通,目前地铁10号线预计将于今年国庆节前开通,这势必将成为该区域价值提升的又一砝码。

◆ 配套优势

这个区域距离双流的公园配套、学校、医疗配套都非常的近。

◆ 价格优势

从价格层面上,目前双流金三角区域,价格版块优势明显。比如此区域代表项目销冠项目华新锦绣尚郡的售价为例,该项目距离双流315新拍的楼面地价约1.1万左右的地块20左右,均在牧华路内侧,新拍地块为剑南大道和牧华路交汇处,华新锦绣尚郡位于大件路和牧华路交汇处。目前华新锦绣尚郡的售价仅为新拍地块的起拍价,算是一块价值洼地。据该项目案场经理透露,新政之后项目每周到访客群可达50组左右。

◆ 客群分析

去年建面169㎡联排别墅主要客户以双流本地客户为主,目前已经售罄,华新锦绣尚郡今年新推的三期楼王山予峰,以更低的密度和绿化率,建面约271㎡ 实际可利用面积约392㎡的附带产权双车位的楼王级联排产品,获得了挤压出来的城南改善型需求人士的青睐,成交客户约有40%的购房客群属于高新区和武侯区的外溢客群,去年10月限购政策一出,11月项目销售了38套,环比上涨111%。

这部分城南购房者的购买实力更加明显,相对毕竟在这里买的不仅是一套别墅,更是地铁3号线,10号线带来的实际福利,几大公园带来的生态健康。锐理君问了下目前该项目三期存量还有30多套优质房源,改善型需求的客户可以考虑一下。下图为目前的双流片区版块均价图。

基于枢纽价值支撑、配套价值支撑、产业价值支撑、产品纯粹性、产品创新性、价格优势等,金三角区域目前实质已成为双流楼市下一个高端改善居住板块。未来的2017年,双流的发力不可小觑。

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