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贰爷:成都人被房价惯坏了!

贰爷房产投资 2018-07-20 11:52:38

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3200字,预计阅读时间 4】

风来了,猪都能飞;风停了,先掉下来的一定是猪。

上篇文章,唱衰成都楼市的人,将再次被打脸!通过各种反馈,既能看到对于房产投资提高了更理性的认知,同时还看到两种异样的声音:

1,这地方的房价已经有一定下跌了!怎么得了?

2,我的房子没有以前抢手了,糟了!乱了阵脚。

真切感受到,这两种声音都是颤抖的。

“闭嘴”-----贰爷回复只有两个字。

过去一段时间的房价上涨、暴涨、跳涨,让很多人理所当然认为暴涨、跳涨才是房地产的常态。跳涨是2017年贰爷使用频率极高的一个词,对成都市场做了准确的预判,二手房价格被迅速拉起,有的甚至见风长,一天之内每平米加价1000或2000,司空见惯。

这是一种病态、急功近利,被房价跳涨冲昏了头脑的人,只有“闭嘴”两个字才能让之清醒。

心态被暴涨彻底惯坏了。

房产投资,不是股票高抛低吸,更不是侥幸投机,市场好的时候,要看到浮躁背后的假象;515调控严苛,也要看到衍生了新的投资机会,比如置换,改善......

贰爷观点:即便是股票,连续7个涨停,有几个回调、甚至跌停不也乐滋滋的吗?对于股票的这种回调,基本都认同。而这一轮房价跳涨,大量房产达到了7个涨停的幅度,已经获利丰厚的房产,调控更健康,为什么就不淡定了呢?

把楼市当做提款机,心态彻底坏掉。

遍地是黄金还是黄沙?

楼市火爆的时候,贰爷也反复提示,优质板块的品质楼盘该出手时就出手,但是要选择性出手。

过度疯狂的市场让人心态变坏,它激发了人性的贪婪。风来了,猪都能飞,“飞”的市场让人打鸡血,打了鸡血把风险置之脑后。去年到今年年初,市场火爆的时候,很多人无暇理会这样的文章 :

  • 《环蓉灰犀牛》宁要成都一张床,不要环蓉一间房!警惕"环蓉"投资"灰犀牛"(下);

  • 《二手房“逗售”的本质》“逗售”促使成都二手房猛增20000套,二手房“水货”太多,“逗售”会带来怎样变化?(上);

  • 公寓不能买、商铺不能买,公寓 谁给你的胆子20万验资排号?

    在大趋势的下:由于住宅上涨拉动商铺、公寓也都跟着飞上了天!所以很多人以高于住宅新房、二手房价格,买入了公寓。这样的投资是极度头脑发热!在一个打了鸡血的市场,必须学会克制,细分市场。炒股式的心态,必将落败!

以下几点,可以来一次“头脑风暴”。

、515调控非常严厉,所以需要6--12个月的时间来消化这种负面影响;

第二、“逗售”让业主昏了头!二手房里面的“水货”才是抬高数据的原因;

第三、房地产开发企业资金到位状况,完全体现出开发企业有的是钱,经得起大风大浪;

第四、上一轮价格上涨后,持有成都优质板块房产的业主,已经赚得盆满钵满,家庭远超个人可支配收入。业主的心态非常稳定,对于贱卖房产,非常理智;

第五、作为中心城市的成都,人口净流入不断的增加,导致需求旺盛,而新成都人需要一年到两年的时间,才可能获得购房资格;

第六、房产投资,什么时候都可以做,任何时候都是时机。调整你的心态,同时调整你的产品,随时都要做价值投资,凡是投机,买入非价值产品,再短暂的调整期间,你都面临着心态失衡,痛苦不堪!

经过修炼,内心变得强大,也获得更好投资回报。但是必须要吸取这样的教训:那就是非优质板块的楼盘要不碰,理性看待单体住宅、公寓,商铺等投资。

操作不好,别人买到的是黄金,你买到的是黄沙!

“逗售”挂牌价成为意淫!

逗售不是兜售,这是贰爷发明的专用词汇,也是极其有用的实战技巧。

逗,挑才能逗,挑以高于市场价的价格挂盘,逗以价格波动。已成为火爆楼市业主的常用手法。

繁杂数据分析的重中之重,也就是最初报价大都高于正常市场价,原因是卖出的决心不大,卖出的意愿不强,卖方心态明显比较“水”。

因为新房二手房的巨大价格剪刀差激发大量的置换型需求,低价买进新房,高价卖出二手房。同样的总价,同样的区域,100平米变成150平米,老破小变成新房!正如波顿买房的例子,可以把72平方的“天台房”顺利置换为中海锦江城的110平米的大三房,既优化资产配置,又改善居住条件,何乐而不为?

因为摇号不易,有大量的置换型人士“逗售”房产,并无心真正卖出现有房产。

所以“逗售”所带来的结果:似乎二手房房价涨了很多,挂牌价大涨,甚至还有小区成立价格稳涨敢死队,也有极少数侥幸成交的超高价,不能把个别成交超高价作为市场行情或者小区房价行情,这是以偏概全,意淫房价,设立了一个严重不当的参照价,这是一种误导,动不动就以此参照,惊呼“现在房价跌了”。

购房资格严重减少,但是我们要知道的是购房的意愿和需求并没有丝毫减弱,只是往后推迟了。市场最火爆的时候,非优质产品依然销售有难度,价格回落属正常。

房子是不动产,不是快消品,不是印钞机,需要正常的销售周期!

因为限售等诸多原因,房产投资周期至少要3年,大都5-10年,看大势,不在乎一时走势。现实是绝大部分业主不愿意“折腾”,必须面对这样一个现实,老产品极其配套逐步老化,使用效率较低,房价上涨举步维艰,这就需要一颗折腾的心,需要勇于追求优质资产。

市场火爆的时候,在路边蹬三轮的师傅,或者打扫卫生的阿姨都可以和你侃,这套房上涨了多少钱?那个单价上涨多少?人心浮躁,只要买房就是买印钞机!

楼市归根到底是一个市场,市场都是任性的,始终有一双无形的手,在进行自我调节。你看懂了现在二手房了吗?“逗售”挂牌价中的水分被挤出,滥竽充数、盲目抬高价格的房源被打回原形而已!

房价有一定回调甚至部分区位有下跌,怎么办呢?

冷静想想,二手房一天一个价,风来了,见风就涨价。也要想想,如果你是优质房产,你只是房产出售周期变长了,因为一夜之间很多人的购房资格没有了,周期长了,房产投资作为不动产投资的一种,注定与快消品有本质区别,必须有5-10年持有的心理准备。

也要冷静看到,二手房价格受到515严厉调控,肯定会颤一颤,需要6--12个月来消化,但是这期间房产是有巨大的使用价值,比如自住,比如租赁获取租金,这都是房产投资带给你的。中签率极低,就算是你卖出了房子,如果长时间不能买到优质房产,踏空也是给你带来损失的。

置换时机的到来:原来有大量人士N个楼盘都未中一次,优质楼盘中签率低于5%司空见惯。现在有了改善,因为有购房资格的人群减少,中签率随之提高,还有剪刀差进行兜底,一卖一买,顺利实现置换变得更具确定性,这有什么不好呢?

而很多人不甘心,觉得现在房子不好卖,其实就是卖房周期加长了,贰爷告诉你,即使是在市场最冷清的时候,卖方依然是二手房市场里面的“甲方”,没有卖不出去的房子,没有人的房子卖了3年还卖不出去的。原来卖房周期一个星期,现在变为1个月或3个月。房产持有若干年的耐心都有,何须焦虑这几个月?为什么一轮跳涨之后,部分人心态被惯坏了?

运用7个钱包14套房,东方不亮西方亮!

有句俗话:东方不亮西方亮。

2018年4月,樊纲提出,只要六个钱包能帮你凑够首付,还是买房子。六个钱包,是指男方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷加上女方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷共六个钱包,换算成成都的每个家庭保有量2套,6钱包就是12套购房指标,加上自己的两个购房指标,一共是7个钱包14个购房指标。

如果你瞻前顾后,草木皆兵,那么你可能14套购房资格,一套也下不了手;

如果你埋头买入优质板块的品质楼盘,管理好家庭的“六个钱包”和自己的1个钱包,7个钱包14个购房资格,每套房产价值200万,7个钱包12套房产的价值超过2000万,一笔大生意。

“不以物喜,不以己悲”,出自北宋文学家范仲淹的名著《岳阳楼记》,意思就是不因外物的好坏和自己的得失而或喜或悲,表示处事深远与豁达胸襟。如果你房产配置合理,布局充分,随着各个市场转换和变化,你始终有些房产处于巅峰期,有些处于市场繁荣期,少量处于市场低迷期,东方不亮西方亮,你始终有亮的一方。何须处处以物喜,以己悲?

PS:一两套,就前怕狼后怕虎,瞻前顾后、草木皆兵,操着中南海的心,你所看到的表面现象和你半毛钱关系吗?

本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!

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