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成都房地产市场上半年研究报告

中指研究院(成都分院)   2018-07-09 11:05

[摘要] 2018年上半年,成都 城区商品住宅共计成交764.1万方,月均成交127.4万方。

政策:限购持续升级,市场 趋严

政策:515限购新政,购房门槛再次提升

住宅成交:上半年 城区成交量同比减少,摇号政策公布后,1、2月份成交明显下滑

2018年上半年,成都 城区商品住宅共计成交764.1万方,月均成交127.4万方;

前两个月,成交量大幅下降,3月后供应大幅增加后成交量回升,4月达到峰值157.55万方,5月限购升级,5月成交量明显下滑。

住宅成交: 城区成交量同比减少三成

2018年上半年,在需求受限、限购升级的影响下, 城区商品住宅成交量同比减少34.1%,共计成交764.1万方。

住宅成交:调控政策下, 城区成交量明显萎缩,双流成交量领冠全城

值来看,双流成交量显著领先,其次是郫都、温江,武侯区成交量 少;

相对值来看,在限购升级影响下, 城区各区成交量均出现下滑,仅天府新区受益于供应增加效应,成交量同比增长。

住宅供应:受土地供应不足和预售收紧影响, 城区住宅供应量大幅减少

2018年上半年, 城区商品住宅批准预售面积725.5万方,同比大幅减少19.4%,主要因为2017宅地供应少,可供货源不足,叠加调控升级,预售收紧,进一步削减了供应量。

 

住宅供应:主城六区供应大幅收紧,双流区、天府新区为供应主力区域

值来看,天府新区和双流区供应量明显领先;

相对值来看,双流区、天府新区及青白江区同比增加, 城区其余区域供应同比减少。

成交价格:调控连续升级,房价涨幅逐步回落

2018年1月,摇号政策公布, 城区商品住宅价格上涨至10266元/平方米;

1-3月成交价格持续上涨,涨幅在1.5%-5.2%之间;

3月摇号完善细则公布,刚需优先,成交价格出现回落,4月单月降幅达7.0%,5月限购升级,6月单月降幅达到10.1%,为15年1月以来 单月环比降幅。

成交价格:锦江区成交价格领跑,双流价格破

去化周期: 城区库存面积持续下降,受需求减少和备案减缓影响,出清周期逐步拉长

截止2018年6月底,成都 城区共库存商品住宅1483.2万平方米,同比减少12.5%,环比增加7.1%;

在需求受抑制和5、6月供应大幅增加的情况下,去化周期环比拉长1.1个月,至11.7个月,较去年同期拉长2.9个月。

去化周期:温江、双流去化周期短,库存不足,锦江区、武侯区去库存压力较大

温江区、双流区去化周期均在7个月以下,库存明显不足;

天府新区和高新区因为备案限制,致使去化周期数据失真;

锦江区和武侯区由于上半年销量持续保持低位,去化周期在25个月左右8696元/平方米[青羊]左右0套在售

商品住宅成交排行榜:万科理想城万科理想城待定4.27兴业北街8号(国宁东路与犀安路交口)028-85253666、万科第五城分别夺得成交面积和成交金额榜单魁首

万科理想城 4.27分

兴业北街8号(国宁东路与犀安路交口...
028-85253666
售完住宅郫都品牌地产
待定

企业销售排行榜:恒大、保利、蓝光占据销售金额、销售面积10排行榜前三位

土地供需:住宅用地供需显著减少,成交地块多位于郊区

2018上半年,成都全市共计推出两类用地814万方,同比增长197.8%;其中,住宅用地累计推出479.8万方,同比自己277.8%,商办用地累计推出334.2万方,同比增加128.4%。

2018上半年,成都全市共计成交两类用地696.8万方,同比增加222.2%;其中,住宅用地累计成交420.7万方(85宗,35宗位于 城区,50宗位于三圈层),同比增加280.2%,商办用地累计成交276.2万方,同比增加161.5%。

土地成交价格:住宅用地成交价格大幅下降,商办用地成交价格整体走势相对平稳

2018上半年,成都住宅用地成交楼面均价为4536元/平方米,较去年同期下降了46.53%;商办用地成交楼面均价为1312元/平方米,较去年同期下降了5.9%。

溢价率来看,近一年以来溢价率持续下降,2018上半年溢价率仅22.4%;商办用地溢价率相对较低,2018上半年为8.74%。

土地出让金:两类用地出让金增长明显

2018上半年,成都两类用地出让金共计489.7亿元,同比增加81.7%;其中,住宅用地出让金累计为403.1亿元,同比自己73.1%,商办用地出让金累计为86.6亿元,同比增长136.2%。

土地排行: 10宗地楼面价破万,金科拍得武侯区簇桥宗地楼面价及溢价率

成交地块分布:出让金排前三的分别为高新区、天府新区和新津县

2018年上半年出让金排前三的分别为高新区、天府新区和新津县,其中高新区出让金为66亿,天府新区和新津县分别约为47亿和44亿。2018年上半年建设用地面积排前三的分别为都江市、双流区和崇州市,其中都江堰市为89万平方米,双流区和崇州市分别约为80万平方米和63万平方米。

展望:下半年成交量将企稳,成交价格趋稳,土地市场竞争加剧

1、调控升级、前期市场供应不足,下半年成交量将企稳回升

一方面受调控影响,购房需求被抑制,成交量目前已经处于低位;另一方面,下半年供给端或将延续5、6月的趋势,较高的供给规模将带动成交量企稳回升。

2、政策管控严格,市场回归自住需求,预计下半年房价走势平稳

一方面, 对房价管控严格,开发商 空间受限制,另一方面,限购升级,购房门槛大幅提高,市场回归自住需求,预计后市价格趋稳。

3、下半年土地供应或将收紧,土地市场竞争压力加剧

根据成都住宅用地中期规划,2018年-2021年,成都年均城镇宅地供应量将达786公顷,上半年已经供给近500公顷,预计下半年土地供给节奏将放缓,土地市场竞争或将加剧。

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