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大源二手房最高成交价35000元/平,没有横盘没有下跌!

贰爷房产投资 2018-04-19 17:14:26

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。【本文约2600字,预计阅读时间4】

去年至今,成都楼市有一种错误的声音一直叫嚣:“成都二手房见顶,成都二手房要跌,二手房市场变弱了”!

贰爷在年初发出预测,2018年1月9号我发表《2018年成都楼市一个字"涨”!购房者一个字“买”!》,后来又再次发表观点《今天买房不努力,明天努力买地王!2018成都楼市“涨”字当头!》。正如这两篇文章说的那样,成都楼市依旧没有走到所谓的“横盘”或者“下跌”的困境中,而是依然保持健康的势头。

摇号难!摇号难!最近最火爆的两个楼盘摇号结果出来了,朗诗熙华府,此次提供房源311套,棚改核验通过4人,普通核验通过 15388 人,中签率2%,也就是平均50人有一个人可买到朗诗熙华府。绿地新里城,此次共计房源608套,棚改核验通过69人,普通核验通过33853人,中签率1.8%,即平均56个人有一个人可买到绿地新里程。

这两个楼盘的摇号登记是在“刚需新政”之前,提供给棚改的房源相对较少,即便如此,摇号也让众多的购房者几率渺茫。普通购房者摇号的难度可想而知,棚改至少10%的房源,刚需至少45%的房源,剩余普通购房者房源不到45%。这种情况下,对于改善人群参与摇号的希望越来越渺茫。新津的别墅项目蓝泊湾拿证,总共26套房子,但是有18套优先供应刚需人群。由于成都对刚需优先政策没有规定户型面积,所以这里的项目都是200平方起,并且是别墅,同样刚需优先!

事实胜于雄辩!从极具有代表性的大源板块来看,几个经典楼盘房价都在上涨过程之中。这样的涨价金额,从成都的楼市的客观数据来看,市场健康,底气十足。

特别需要指出的是,价格是参照相关链家数据整理,各楼盘样本价格表现存在的阶段性,样本数据也和链家成交房源有很大关系,有些楼盘提前价格启动,属于生猛型,有些属于跟进型,无意于用短期数据评优劣,主要看大趋势。

一年时间,华润凤凰城二期成交均价从19000元/平涨到当前28000元/平,涨幅47%;增值值来看,120平米的房产,增值108万。

一年时间,中海兰庭成交均价从21000元/平涨到当前27000元/平,涨幅29%;增值值来看,120平米的房产,增值72万。

一年时间,建发中央鹭洲成交均价从19000元/平涨到当前29000元/平,涨幅53%;增值值来看,120平米的房产,增值120万。

一年时间,都城雅颂居成交均价从20000元/平涨到当前26000元/平,涨幅30%;增值值来看,120平米的房产,增值72万。

一年时间,天悦府成交均价从25000元/平涨到当前29000元/平,涨幅16%;增值值来看,120平米的房产,增值48万。

一年时间,中环岛成交均价从20000元/平涨到当前30000元/平,涨幅50%;增值值来看,120平米的房产,增值120万。

从以上几个楼盘的价格趋势线可以明显的看出,二手房成交价格呈稳步、健康的上涨趋势,涨幅也处于一个相对合理的范围。贰爷反复强调,购房投资绝不是投机,从大源板块几个经典楼盘二手房价格均值来看,2017年11月份这个节点,成都楼市有很多人看淡楼市,看跌楼市,这是错误的。从2017年11月至3月,短短4个月时间,大源板块二手房成交均价上涨3500元/平,注意这是均价。一套120平米的房产,在此期间实现了42万元的增值,相当于每个月10万元增值。

从大源板块代表性二手房成交价格平均值来看,近一年成交价格都是明显的上升趋势。而进入2018年3月,特别是3月份,也出现了明显的上涨。从成交的实际状况来看,优质的户型和朝向,没有明显硬伤的房源,成交价格能够上30000元/平。贰爷预计:大源板块的优质楼盘,在未来一段时间里,3万以下的优质房源将一房难求。

从大源板块几个经典楼盘的挂牌价和成交价来分析,排在位的居然是中海兰庭,似乎让人有些意外。一个重要的因素是在当时特定的开发时期,处于拓荒状态,当时规划的条件比较宽松,赠送面积比较大。这里体现的挂牌价为中海兰庭41000元/平,成交价35000元/平,都是由中海兰庭创造的。这里的数据统计都没有计入别墅洋房等产品,所以我们可以看出来,天悦府、中环岛的价格实际上也是达到了一个历史峰值,受益于房龄较新和蒙彼利埃小学学区等综合优势,价格也是突破30000元/平大关!气势如虹。

贰爷反复强调,从投资的角度,房价短期停下和横盘都是正常的,切记不可急功近利。我们投资一定要看到总体的趋势,而不是看到所谓的“横盘”,用股票式的操作方式做房产投资,毫无意义。只有把握好正确的趋势,买入优质板块的品质楼盘,以健康的心态面对价格波动,这才是做房产投资的正确心态。任何急功近利,所谓高抛低吸的操作,都是毫无价值的!做房产投资,就是分享一个城市发展的红利,一步一个脚印,以良好的心态面对。记住,房产投资而不是房产投机。

我在3月31日的文章《重磅解读 | 成都刚需优先选房,新成都人笑,旧成都人也不必哭!》谈到,城市化不可逆的,成都人口净流入不可逆。2017年流入成都的常住人口达到46.6万人!这样的一个常住人口流入量,无疑是巨大的。他们大多在成都没有自有住房,刚性需求。另外大量的旧房改善,老破小改善居住条件等刚性改善,有极大的需求。随着刚需的优待,改善型的人群将进一步降低中签率,很多改善性需求无法买到新房。刚需新政激发大量的刚需人群进入或代持人群进入楼市,中签率的分母将进一步扩大。新房刚需优先,改善型需求误伤难免。

对于金融城、大源、攀成钢、东湖等典型改善需求为主的板块,目前情况下,房东卖出现有房产,也难以实现置换,毕竟新房2%的中签率是极低概率,房东必定捂住自有房源,卖房诚意大减。

改善型板块,大量二手房东“一颗红心,两手准备”,既希望卖个天价,又希望资金跟上尽快置换优质房产,业主心态非常不稳定,市场能真正成交的二手房是比较少的。因此在这种情况下,二手房必然会稳稳地托住价格。

改善板块的二手房市场后期会怎么变化?贰爷判断:当越来越多参与摇号的人群在中签率较低的情况下,会越来越感觉摇号无望,并且新房投资周期较长,这类人群又会重新回到二手房市场寻觅自己所需要的房源。比如惜败熙华府的改善需求,必将转向大源板块的二手房。因此,二手房市场必将涨涨停停、停停涨涨,改善需求部分转向二手房,促使二手房价的坚挺,甚至进一步促涨。供应角度看,二手房捂盘惜售,带来的必然是二手房的紧俏。

至于刚需板块的价格走势,后续解读。

叫嚣成都楼市要衰,Shut Up!

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