2018年远郊土地供销节奏较快，截至4月17日，通过招拍挂公开方式已出让43宗地，约3143亩， 其中35宗均为拍卖出让，成交楼面价5715元/㎡，为新津一宗纯住宅用地所创下。今日（4月19日）新津迎来2018年的第三场土拍。
新津2宗地拍卖·现场举牌422轮
宗地扫描·连襟地块 均有配建要求
本次出让两宗地连襟地块，共计192.55亩，其中，一号宗地需要配建31.43亩的规划市政道路（不计收土地价款）；二号宗地需配建11.23亩的幼儿园，建设规模不少于十二个班（不计收土地价款）。
今日出让宗地基本信息
宗地位于希望路、兴园三路与希望东路之间，东侧靠近西河，向南直线距离七百多米可达地铁10号线（在建）五津站，2-3公里范围内有新津中学、新津中学外国语实验学校、顺江中心小学、新津县人民医院、迎宾广场等，位置比较优越。宗地总体较为方正，虽然有配建条件，但体量较大，仍有较大发挥空间。
宗地区位图
拍卖结果·成交楼面价6324元/㎡今日现场拍卖席上三十余人，观摩席上十余人，吸引了127、118、106、177、189号等9家房企参与竞拍。一号宗地，净用地面积93.54亩，“竞争”开始主要在118号与106号间展开，随后177号、127号也加入“战局”，加价幅度先由5万调整为2万再调整为一万，后半段竞买变得激烈，举牌提速，跟着187号开始参与叫价。在经过259轮举牌之后，最终被187号金融街成都置业有限公司后来居上，以楼面价6234元/㎡，溢价率38.53%拿下，总价9.7亿。二号宗地，净用地面积99亩，一开始举牌就很迅速，主持人宣布加价幅度由原来的10万调整为5万之后再调整为2万。118号、127号、189号等你来我往展开激烈争夺，主持人再次宣布加价幅度调整为1万。经过163轮举牌后，最终189号四川雅居乐房地产开发有限公司成功斩获本宗地，楼面价6324元/㎡，溢价率40.53%，总价10.43亿。
注：金融街成都置业有限公司为金融街控股股份有限公司的子公司。金融街控股股份有限公司为一家以房地产开发为主的上市公司，是北京金融街区域的开发商，致力于金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理。 2017年6月28日，金融街控股与金骊实业正式签署了股权收购协议，金融街控股成功收购了春熙路项目，曲线进入成都。
住宅市场·成交量价齐涨
从2017年5月开始，新津房价开始上涨，销量也大增，总体供不应求，到2017年11月新增供应急剧减少，主要以消耗库存为主，2018年3月新津商品住宅备案均价7169元/㎡。住宅市场行情走势刺激土地市场升温。
新津近两年商品住宅供销价走势
土地市场·接连推地 起拍价已达5250元/㎡
2017年新津通过招拍挂出让5宗地，共计307.75亩，平均成交楼面地价为5321元/㎡，平均溢价率36%，成交率100%，楼面价突破7字头，在远郊区域中表现抢眼。2018年新津推地节奏加快，仅3月已拍出6宗共计360亩土地，起拍价达5250元/㎡。（详情可戳：保利中洲双双杀入新津百亩土地拍出5.2亿/波澜不惊：3月28日新都新津6宗土地“擦线“拍出）
2018年3月新津土地出让情况一览
在拿地房企方面，在3月就有保利、花样年、中洲控股、雅居乐、交大、融信等知名房企布局新津。
除新津外，截至目前，2018年青白江成交约539.5亩土地，其中三宗住宅类用地均超过百亩，分别被美的、花样年、恒大斩获，溢价率达到53.33%。4月17日，新城控股以溢价59.38%、45%拿下邛崃两宗地，并刷新该区域地价记录。
管中窥豹，不难发现，近一两年各大房企拓展远郊步伐变得更积极。这样的“远拓”趋势既有客观因素的推动，也是房企主动发掘新市场机会点主动选择的结果。
从四大维度看房企缘何“远拓”
远郊住宅市场需求缺口催生新机会点
2016年楼市大热，大量购房者集中涌入市场，远郊市场开始升温；同时，受益于成都三轮限购政策调控下导致大量需求外溢，远郊迎来“起飞”契机。2013-2015年远郊住宅供应一直是大于需求，而在2016年后，成交已经远超供应，供销缺口拉大，2017年供销比为0.68。
2013-2017年远郊商品住宅年度供销面积差
随着成交走俏，供需不平衡形势加剧，在经过2016年至2017年2月总体价格平稳后，2017年3月成都全面限购后，房价在有了较为明显的涨幅，在近一年时间里呈波动走高的趋势，2018年3月整体房价备案均价为6566元/㎡，同比上涨43%，其中崇州房价突破9字头。
2016-2018年3月远郊商品住宅月度房价走势
房价持续攀升，其中有两个区域房价涨幅超过50%，远郊市场价值释放，在两年多的供不应求态势之下，库存快速消耗，去化周期明显缩短。随着城市发展，人口增加，势必带来购房需求，随着城市外扩，远郊将是重要的承接区域。按照目前远郊的住宅存量看，急需“货源”进行补充，从而为房企抢占市场份额带来了潜力空间。
2013-2018年远郊商品住宅存量走势
2015-2018年远郊各区域房价涨幅
远郊区域价值稳步提升 潜力预期看好
当然，房企开始重仓远郊，既受市场行情的牵引，也是远郊区域价值逐步提升的导向作用。为促进城市可持续发展，2017年4月成都“东进南拓西控北改中优”十字方针出台，为远郊发展吹进东风。有了规划与政策支撑，远郊初露锋芒。另一方面，城市外扩与交通发展，拉进了远郊与城区的“距离”，尤其是地铁线路的规划与修建。
譬如去年在土地市场表现较突出的青白江和新津：青白江在2017年7月成为成都中心城区之一，是中心城区中目前暂未限购区域，也是北改的重要组成部分；新津则是城市南向发展上的承接区域，有“南拓”政策加持，以及地铁10号线（在建中）的助推，区域发展潜力不言而喻。这便为房企“开疆拓土”提供了信心和动力。
地价高与限价调控下 远郊更易实现高周转
地价走高，开发周期拉长。拿地成本大幅增加成为房企比较犯难的问题，根据锐理数据监测，仅2017年大成都共计诞生33宗万元地块，环比2016年上涨560%，楼面价达17200元/㎡，比2016年的12140元/㎡上涨约42%，其中部分还需要移交租赁住房、人才公寓、产业导入等，附加条件多。而这些万元地块均位于主城与近郊，在限价政策调控下，拉长了项目开发周期，据统计，截至今年3月底，2017年出让的住宅类用地公布案名的仅17.3%（按面积计算）。
主城&远郊房价差缩小，地价差扩大，远郊溢价空间相对更大。锐理数据统计显示，主城与远郊房价差在达到一定峰值后，2018年已经出现下降趋势，而两大区域的楼面地价差（仅含住宅类用地）则是直线上涨，且在2018年达到9346元/㎡，超过了房价差。也就是说两大区域房价差有缩小的迹象，而地价差则在扩大，从某种程度上看，在主城利润空间被压缩后，远郊会有更大的溢价空间。为了回笼资金，保证资金链正常运转，不少房企采取高周转模式，在目前的调控之下，远郊区域更有利于实现。
2013-2018年主城与远郊房价差&楼面地价差（住宅类用地）
远郊更有利于实现多元化产品布局
从2016年开始，主城与近郊改善特征逐渐明朗，其中主城区2018年新增商品住宅供应户型套均面积约127㎡，110㎡以上户型产品开始占上峰。就土地市场情况而言，大量高价低容地块出让，未来呈现的产品也多以高改类为主，形成刚需购房群体难以跨过的一道坎。
虽然改善产品成为主流，但刚性购房需求依然大量存在，尤其是成都去年实施新落户政策，其中导入了大批年轻群体，也会产生购房需求。目前刚需产品存量远不能满足刚性购房需求，因此，刚需市场可以成为房企未来抢占市场份额的有效途径，而远郊因为地价门槛相对较低，可打造差异化产品，刚需、改善项目灵活布局。随着成都城市飞速发展，潜力空间被大为看好，吸引着越来越多的投资客群，而远郊不限购，可以承接这一需求红利。
因此，越来越多的知名房企选择在远郊“大展拳脚”。
2017年以来这些房企都在布局远郊
多重因素叠加效应之下，远郊土地市场价值爆发，到2017年，楼面地价直线走高，环比2016年上涨309%，溢价率也不断走高。另一显著表现则是越来越多的大房企在远郊积极拿地。
2014-2018年远郊楼面地价与溢价率走势（拍卖方式）
锐理君大致梳理出部分2017年至今在远郊拿地的房企情况（仅统计了通过公开拍卖方式拿地情况）。其中人居在拿地量上以13宗，约1014亩“独占鳌头”，含两宗人才公寓用地，布局范围包括都江堰、彭州、大邑、青白江。
位列第二的是去年新晋入蓉的美的，拿下5宗约423.6亩位列第二，其中子落地青白江，就在本月9号美的再于青白江摘得一宗纯住宅用地，可见其对该区域的看好；另外美的也将战线延伸至了彭州与崇州。
紧随其后的是前两日刚在邛崃拿下两宗地的新城控股，不到半年时间，获得远郊土储377亩，平均楼面地价3159元/㎡，平均溢价率20%。另外2017年以来，万科、恒大、保利、华侨城、金科、花样年均分别在远郊拿下2宗地，保利、中洲控股、北大资源、雅居乐、佳兆业等房企也在远郊竞得土地资源。
2017年至今部分知名房企在远郊拿地情况统计（仅统计公开拍卖方式出让土地）
部分房企远郊拿地情况（仅统计公开拍卖方式出让土地）
2017年以来部分知名房企在远郊拿地数量统计 （仅统计拍卖方式 截至4月17日）
写在后面
在新的环境形势下，远郊拿地进行战略布局成为众多房企实现突围的新方向，且远郊确实存在巨大的潜力空间可以挖掘；同时远郊区域也借此东风开始起飞。
需要注意一点的是，虽然在城市向外发展以及市场需求刺激下，远郊价值逐步提升，但目前来看，区域内部分化还比较严重，譬如快速崛起的青白江、新津与仍然不温不火的金堂、蒲江，形成鲜明对比，这与各大区域发展不平衡有关。因此，房企在开辟远郊市场时，对区域现状及未来发展都需要全方位进行考量。
今日拍卖结果一览
宗
土地位置：新津县五津街道古家社区5组、6组，红石社区4组
交易方式: 拍卖
用地面积(平米): 62358.9
用地面积(亩): 93.5384
土地用途: 住宅兼容商业
容积率: 大于62358.90平方米且不大于155897.25平方米/（1.0﹤容积率≤2.5）
起拍价(万元/亩): 750
成交单价（万元/亩）: 1039
成交总价（万元）: 97186.3976
楼面价（元/平米）: 6234
竞得者: 187号 金融街成都置业有限公司
溢价率: 38.53%
计算容积率: 2.5
建设要求: 竞得人须在宗地东侧修建公建配套设施，面积20955.62平方米（合31.4334亩）的规划市政道路。
第二宗
土地位置：新津县五津街道古家社区6组、7组，红石社区2组
交易方式: 拍卖
用地面积(平米): 66009.12
用地面积(亩): 99.0137
土地用途: 住宅兼容商业
容积率: 大于66009.12平方米且不小于165022.8平方米/（1.0﹤容积率≤2.5）
起拍价(万元/亩): 750
成交单价（万元/亩）: 1054
成交总价（万元）: 104360.4398
楼面价（元/平米）: 6324
竞得者: 189号 四川雅居乐房地产开发有限公司
溢价率: 40.53%
计算容积率: 2.5
建设要求: 竞得人须在出让宗地西北侧修建公建配套设施，净用地面积7488.39平方米（合11.2326亩）的幼儿园，幼儿园建设规模不小于十二个班，360个学位；装修标准参照成都市公办幼儿园标准化建设提升工程装修标准，每平方米建筑面积装修造价不低于1200元。
编辑 | 小白龙
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锐理数据2018-04-19 14:42:05
