断供近半年 天府新区大源组团将现“公园”住宅

在房地产调控周期里，改善客群又有了新的购房选择困扰。3月31日，成都市房管局下发成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号政策，彼时改善客群购房难度加大。

对于改善群体来说，购买机会点到底在哪里？购房资格、摇中几率的限制，使得改善群体并不会随意择房参与摇号“狂欢”，加之对配套的明确需求，购买目标更是集中在供应紧缺的成熟区域，比如较早开发的大源板块即便已断供近半年，关注度依然居高不下。

在“南拓”指引下，城市新中心形成，配套及居住氛围已然成熟的大源板块顺势成为市场“宠儿”。据悉，近期板块内将迎来一个达200亩的新项目，填补了该板块缺乏已久的购置需求。

改善市场向南蔓延 天府新区热力递增

3月6日，《成都市城市总体规划（2016-2035年）》草案公示，确定了成都世界城市、国家中心城市、美丽宜居公园城市等定位，同时明确了差异化区域发展战略。

总规中，除对“东进、南拓、西控、北改、中优”五大功能区规划作了比较详细的阐述外，还着重提出加快天府新区建设。作为“一带一路”建设和长江经济带发展重要节点的天府新区，要提升创新功能，突出公园城市特点，把生态价值考虑进去，努力打造新的增长极，建设内陆开放型经济高地。

新的规划和战略，或将推动区域格局的新一轮洗牌，城市及区域发展路径也将带动成都楼市的全新更迭。

来源：成都规划公众平台公示公告

规划中提出，构筑“双核、双轴、一区、多点”的空间结构，天府新区也将作为城市的新中心得以大力发展。

其实，从天府新区的范围来看，大源板块只占据其很小一部分，但已是品牌开发商、高品质项目云集，更具有居住优势。现在的大源是城南的生活中心，大源在这种摇号政策下，是购房者在核心区最后的机会。

可见，目前成为整个天府新区最为稀缺的地方之一为大源，当然这也使得板块内价格的水涨船高。

数据来源：中成房业

中成房业数据显示，自2017年10月以来，大源板块备案销售均价基本在1.7万以上，2017年1月，备案销售均价仅为14003元/平方米，2017年12月备案销售均价为20822元/平方米，达到历史新高。并且，从去年11月至今年3月28日，板块内已经断供5个月时间之久，仅在今年3月下旬，高新大源组团迎来311套、面积约50246.69㎡的房源供应。

而天府新区大源组团区域内，住宅已经断供半年有余，板块稀缺性凸显，价值更是得以提升。中成房业策略中心策划经理吴艳认为，“天府新区大源组团目前可开发地块逐渐减少，市场急需补货，目前新房的供应或将引起全员抢占的热潮。”

放眼城南大源板块，林立的高楼入眼，一片城市繁荣之景，可想而知，这块土地逐渐已成为成都这座城市的脸面，引领着城市的发展。

在这里，聚集着金融城、孵化园、软件园、新川创新科技园、世纪城会展区五大园区。

也汇聚着TCl通威国际中心、蜀都中心、环球金融中心、新天府国际中心中国水电大厦、川威大厦、领地环球金融中心、大有智慧广场、东方希望天祥广场、国窖大厦、绿地之窗、创源中心、搜房金融大厦等众多中高端写字楼。可见的是，板块内每天汇聚数以十万计的商务精英，居住需求提升的同时，也将带动区域内商业等配套的有利发展。

天府新区大源组团也将享有大源板块内醇熟的商业和办公配套，生活及居住氛围都十分浓厚。

其实，早在2006年，家开发商华润在大源成功入驻后，随后建发、嘉里、保利等品牌房企也在此板块内纷纷拿地，一时间大源板块内汇聚了众多品牌楼盘。至此，经历十余年的发展变化，目前大源已有社区近40个，吸纳逾40万居住人口。

这里，已然成为国际城南的居住中心；这里，也已是改善居住区诞生的基因。

200亩大盘入市 或唤起城南改善族希望

随着城南土地资源的日益紧张，大源区域内新房更是消耗殆尽，在市场需求旺盛的情况下，或将于近期，迎来全域段产品的亮相。去年8月，奥园地产通过并购获取位于大源板块的原美城悦荣府地块，彼时传出将用于开发改善性住宅。此项目是奥园地产进蓉打造的纯住宅项目，已确定将于近期推入市场，名为“奥园公园府邸”。

房观察从中成房业提供的近4年大源板块各面积段产品供应数据发现：从2015年季度之后，90㎡以下的户型供应持续下降，去年一度降至零供应；但90㎡以上户型，从2016年第二季度开始持续增长至2016年底，特别是90㎡-130㎡的户型增长态势猛烈，达到2896套；到2017年，新增量的户型面积段再提升，达到130㎡-200㎡。

数据来源：中成房业

可见，从2014年第三季度开始，住宅产品的户型供应在不断提升面积段，结合区域市场可知，这类产品是获得了认可的。

那改善客群购买房屋看重的到底又是什么？奥园通过客群分析得出：分为功能型、舒适型以及享受型三个梯级，并针对性地打造出不同面积段产品。具体到其项目奥园公园府邸中，通过低层别墅和高层住宅的合理规划，保证了高层住宅优越的景观视野，同时也营造出低层别墅舒适宜人的空间尺度，全方面满足社区居民需求。

另外，奥园公园府邸在打造及运营过程中，也从自然环境和人文环境两个方面，考量了改善客群居住的真正诉求。

一、绿色住宅理念

从绿色健康的居住空间出发，奥园公园府邸倡导绿色住宅的全新理念。

据悉，该项目总占地218亩，配有40亩骑龙公园，小区绿地率达到30%，容积率仅3.0，除此之外，2公里范围内还环绕有2400亩锦城湖公园、大源中央公园，以及漾亚体育公园。

项目总平布局图

同时，奥园公园府邸也充分利用地势资源，留给小区内部各建筑单体面足够的间距和视觉空间，保证以人为本的绿色生态设计思路贯穿其中，让建筑与自然环境和谐共生。

二、社群营造思考

另一方面，奥园公园府邸的前瞻性运营思维，也充分匹配了即将亮相的这一改善类产品，从客群出发，有效建立起其“社群”服务的外界认知，扩大品牌影响力。

其实，就2017年整体成都房地产市场来看，在“购房资格、摇号”的调控之下，市场回归稳定和理性，“社群”建设成为地产商维护客户抢占市场的重要因素。通过不间断的社群营销、活动频次的累加，在置业群体心中留下记忆点，构建社区自身影响力，使得初亮相即“广而告之”。

新时代下，房企战略的转变、转型，变得更注重客户、社群及自身品牌。

基于此，奥园公园府邸对局部一楼架空层进行设计改造，打造成乒乓球室、健身房、阅读室、儿童活动室等社群活动空间，给居住者更多的休闲选择空间，生活品质也得以提升。

可以预见的是，项目从客户出发，亮相后或将助推区域的利好发展，也使得有购房需求的改善客群有了更好的选择。

其实，奥园商业地产集团率先试水成都市场，成华奥园广场的成功，让集团决定重注成都，并以此作为集团未来业绩增长的重要市场，但主攻住宅地产的奥园地产集团进入成都选址极为严苛，通过其收购落址千亿城南可见奥园集团重注成都的决心和胆识，而奥园公园府邸作为奥园地产集团在成都的产品，其市场表现值得期待。

(来源：房观察)