[摘要] 住宅电梯的轿厢内壁上有框架广告和电视广告;小区大门的停车杆和门禁上有房屋中介、整形机构的联系电话;绿地旁的LED显示屏上,滚动播放着周边商超的优惠菜价……
算上相机未拍到的区域，这间电梯轿厢内共有8个广告位。
本期策划 张骁
住宅电梯的轿厢内壁上有框架广告和电视广告；小区大门的停车杆和门禁上有房屋中介、整形机构的联系电话；绿地旁的LED显示屏上，滚动播放着周边商超的优惠菜价……近年来，小区共用部位出现商业广告已铺天盖地。但记者采访发现，广告位谁来招商？广告又该归谁？
依照国家及北京市有关条例办法，小区共用部位的经营所得，应由相关业主或业委会决定使用，物业也应公示相关明细。但现实中，这笔每年十几万甚至上百万的营收，正因小区业委会“难产”、业主维权意识不足、执法主体监管不力等原因，沦为一笔隐形收入，被“在商言商”的物业公司塞进腰包。
小区业主
广告变多内容尴尬
住在朝阳北路某经适房小区内的陈女士介绍，近两年，小区广告多了，内容也让人不安。从3C产品、售房招聘，到留学信息、整形美容，“1个月就换一次，有些内容不适合儿童观看”。陈女士曾被孩子问道：“妈妈，那个字念什么酸呢，干什么用的？”陈女士答是“玻尿酸”。女儿又问什么是“无痛人流”？陈女士沉默了。
物业费、停车费、供暖费，这些费用的流向和用途非常明确，但电梯、停车杆等小区共用部位的广告经营情况却很神秘。从常规角度分析，电梯是业主的公摊面积，产生的经营收入理应归业主所有，对于广告内容，业主也该有起码的发言权。但记者在多个小区采访发现，业主多称小区没有业委会，缺少维权带头人。自己未重视广告问题，但很好奇。
广告公司
每年投放费用不菲
3月27日，记者以商家身份分别联系陈女士小区三种类型的电梯广告公司。业务员称，他们与物业公司签署广告承包协议，已拿下该小区“手广告点位”。
海报广告公司的张先生称，电梯广告花费不高，但投放效果好。由于空间闭塞，受众被强制注视广告信息，因此广告达到率为100%。另外，受众一天内多次使用电梯、等电梯，因此广告被人重复观看，印象深刻。目前，电梯门海报的投放规则是每周每张100元，100张起投，工作人员会定期到小区检查海报损毁情况。至于广告内容，他称不违反国家法律即可。
窗框广告公司的齐先生介绍，窗框广告价格为每四周每块500元，也是100块起投。他称，窗框广告价格稍贵，是因为窗框的制作成本和维护成本高。目前，朝青板块的电梯广告属全市中等水平。
视频传媒集团的王女士介绍，他们在小区投放的LED广告终端，分为上下两块屏幕，展示时间为早6点至晚10点。上屏可以播放动态视频，价格为每周680元，下屏播放静态画面，价格为每周280元。“买三周我们送一周，还可以打折。”王女士称，视频广告有投放规矩，要买就买下整个小区所有电梯的屏幕。如果预算少，就挑小型社区购买。
对于广告公司如何与物业公司分成，上述人员均称涉及商业机密，不能透露。但据业内人士介绍，他们与物业谈合作时，会直接对接物业经理或物业总部相关负责人，由于竞标广告公司多，他们为了脱颖而出，会给对方一些回扣。对本市一般小区来说，每年小区广告的累计超过50万元非常轻松。
补充服务开支
这笔不菲的广告收入去哪了？记者再以业主身份联系5家小区的物业经理。这其中有2人质疑记者系广告公司业务员在刺探“情报”，称只接受当面问询。剩余3人大致称，广告收入用于补充物业的服务开支，如小区绿化、人力支出、电梯保养维护等。
陈女士所在小区物业黎经理告诉记者，小区广告收入没进他个人的腰包，但由物业负责使用管理。原因是，小区的物业费和停车费好多年没涨钱了，相反小区装的监控越来越多，聘的工人越来越贵，还有业主拒交物业费，“只好拿广告费弥补缺口”。他称，广告对外招商时，还在小区贴过公示，没有居民反对。记者随即询问陈女士及其他业主，但他们称没见到这份公示，物业进行广告招商从没跟业主打过招呼。
记者查询发现，国务院《物业管理条例》中第五十四条明确规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的（物业），应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。对此，陈女士小区所属朝阳区房管局物业管理科工作人员也告诉记者，物业应对小区公区明细进行公示。
维权专家
不该让权利
停留在纸上
业主维权专家陈凤山介绍，成立业委会的小区，可对物业公司进行广告招商授权。没有成立业委会的小区，如果小区开发商聘用的前期物业公司擅自经营公区部位，其行为严格说是违法的。
根据《物业管理条例》第64条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的物业，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并按照本条第二款的规定（记者注：个人有上述行为的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有上述行为的，处5万元以上20万元以下的罚款）处以罚款;所得，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
陈凤山称，如业主发现上述问题，应尽快以书面形式向属地房屋行政管理部门反映。投诉过程中，业主要注意固定证据，例如以一个能反映小区风貌的长镜头，将带有小区广告投放情况整体记录下来。以防物业被举报后，一夜间把所有广告撤下。“如果不主张法律赋予我们的权利，它就只能躺在纸面上。如果业主珍视这些权利，物业公司的随意行为总会得到遏制，最终受益的还是业主”。
业主维权专家舒可心指出，现在业主对小区广告问题维权意识差，这和不懂法，需要有人引导有关。也和小区太大，每个人从中获得的利益份额小，大家不关心有关。另外，小区维权时往往需要带头人，有些小区成立“业委会”时处处受阻，导致业主利益根本上得不到保障。
本报记者 张骁 文并摄 J243
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