成都写字楼市场空置率创出新低 楼宇市场前景好

成都日报  2018-02-05 12:05

[摘要] 以楼聚产,以产兴城。楼宇作为产业发展的载体,其软实力的提升对于产业的重要作用不言而喻。成都,这个中西部最具创新创业活力的城市,正凭借自身独特的吸引力,成为吸引大量高端商业入驻的“磁石”。筑巢引凤来,作为最适宜新经济成长的城市,科技类新兴产业已经成为成都楼宇经济发展的重要驱动力。

以楼聚产，以产兴城。楼宇作为产业发展的载体，其软实力的提升对于产业的重要作用不言而喻。成都，这个中西部创新创业活力的城市，正凭借自身独特的吸引力，成为吸引大量高端商业入驻的“磁石”。筑巢引凤来，作为最适宜新经济成长的城市，科技类新兴产业已经成为成都楼宇经济发展的重要驱动力。

的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕日前发布的报告指出，“2017年成都经济走势稳健，办公需求延续活跃态势推动空置率不断回落，创出新低，写字楼市场平均租金止跌回调，迎来拐点。”同时，新经济正引领成都写字楼需求结构转型。全球领先的房地产服务提供商太平戴维斯则在另一份报告中指出，“2017年成都甲级写字楼市场分外活跃，大面积成交频出带动空置率降至5年来，新增租户中金融、专业服务和高新科技类行业三足鼎立。”

完备的软硬件设施、热烈的创业氛围、贴心的物业管理、方便的交通医疗与餐饮……诸多楼宇软实力，给新经济企业入驻提供了全方位的服务。无论是诞生在成都的本土企业，还是外来的知名企业，无一不把成都当成家，无数产品、创意从这里走出去，将这份“成都礼物”送到乃至全世界。

那么，正在打造楼宇经济样板城市的成都，吸引服务新经济企业到底有着怎样的“秘诀”？强化载体为产业服务，楼宇经济对成都产业究竟意义何在？带着这些问题，记者找到新经济企业、楼宇经济专家以及政府部门，试图寻找答案。本期“发现成都新引力 《成都经济观察》特别报道”就聚焦于此，为您讲述楼宇经济的成都故事。

》》》 第三只眼

成都写字楼市场空置率创出新低

科技新媒体行业跻身三大租赁大户之一

成都作为中国中西部创新创业活力的城市之一，近年来，吸引了大量高端商业入驻，成为区域高新技术创新和发展的推动力，已然成为各界目光聚焦之所在。

今年1月，的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布了《中国重点城市写字楼租户普查报告2017成都》（以下简称“世邦魏理仕报告”），其中显示，“2017年成都经济走势稳健，办公需求延续活跃态势推动空置率不断回落，创出新低，写字楼市场平均租金止跌回调，迎来拐点。”

世邦魏理仕报告显示，在供给端，全年成都优质（含甲乙级）写字楼市场新增供应约87万平方米，同比增长20%，总存量突破330万平方米。在需求端，2017年成都净吸纳量实现71.3万平方米，同比增长19.7%，创近三年新高。活跃需求推动平均空置率同比回落1.4个百分点，创出新低。截至年末，成都优质写字楼平均租金报74.2元/平方米/月，同比上涨1.4%。

同月，全球领先的房地产服务商太平戴维斯发布了《2017年成都房地产市场回顾与2018年展望数据报告》（以下简称“太平戴维斯报告”），该报告指出，“从全年甲级写字楼新增租户来源来看，金融、专业服务和高新科技类行业三足鼎立，三者新增总租赁面积占全年总成交七成之多，分别为25%、23%、20%，共同构筑起市场良好去化之势。”

太平戴维斯报告指出，“得益于政府持续引导高新科技类产业的发展，成都近几年逐渐成为高新科技‘头部城市’，吸引和培育大批科技企业，年内录得苹果中国服务中心（Apple Care）、斐讯科技、华为、陌陌科技、金山科技、锤子科技等知名企业以及一批中小型企业纷纷进入甲级写字楼，促使高新科技类租户占全年成交面积的20%，已与金融和专业服务两大甲级写字楼传统租赁大户并驾齐驱。”

世邦魏理仕报告同样显示，“非传统金融、专业服务、科技新媒体（TMT）位列全年前三大新增需求行业，分别占比25%、20%、19%。”在TMT发展带动下，以联合办公为代表的第三方办公空间运营商在蓉加速布局，年内即录得数个联合办公租赁成交案例。

展望办公市场微观环境，市场新趋势打破传统价格战竞争格局，催生“办公新生态”，开启业主（开发商）、租户（企业）、第三方办公空间运营商、专业服务商四大市场主体的全新关系，实现互利共赢。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务办公楼部主管戴晖表示，“我们仍持乐观预期，成都新经济带动企业及人口持续流入，构筑办公需求回升根基，而供需关系的改善也将助力市场从‘回调’转向根本性‘回暖’。”

》》》 成都故事

把办公变成美好生活的一部分

新经济企业在这里找到家

只要你戴上头盔，就可以在夏季去碧波荡漾的夏威夷岛，在冬季去冰天雪地的西伯利亚；当我们去旅游时，有一种方式可以在一个景点看遍整个景区，拥有一段奇幻的旅行体验……这些，通过虚拟现实技术就可以实现。

只需要坐在电脑旁轻击鼠标，就可以看到城市中哪里的人流量最密集，从而发出预警；只需要一份简单的报告，就能看到旅客的出行信息，从而制定最优票价以吸引旅客……这些，通过大数据技术就可以实现。

在成都这个最适宜新经济成长的城市里，这样的技术并不罕见。你也许能够感受到，新经济正以强劲的姿态在成都喷涌而出，成为城市产业的中坚力量。但是，你也许并不清楚，在新经济企业的身后，是“成都服务(微信)”的全方位支撑。其中，找到适合自身发展的商业楼宇入驻，无异于为企业插上腾飞的翅膀。天府新谷，这个纯民营科技企业孵化器，就是以“家”的姿态，服务着这里的每个创业企业。而银泰中心则凭借着独特的商务服务、软硬件设施、交通等优势，吸引了英特尔、斐讯等知名企业入驻。其实，成都楼宇的独特优势，又何止这些？

开放的办公环境 不断给这家大数据企业带来灵感

“公司成立已超过10年，从2010年开始进军大数据。随着公司业务的扩张，原来的办公场所已逐渐不能满足要求。多番考察后，我们在2015年搬到了天府新谷。选择这里，主要是我们当时认为天府新谷的环境非常适合创业型公司，入驻成本适中，能满足创业公司的刚需。”昨日，在接受采访时，九鼎瑞信科技股份有限公司总经理李志刚笑着告诉记者。

不过，公司近几年已成功从通信技术领域转型到大数据领域，并于2016年初挂牌到新三板，可谓取得了长足进展。在此情况下，难道公司对办公环境的要求还仅仅限于满足刚需吗？面对这样的疑惑，李志刚解释道，“满足创业者刚需，这仅仅是最初的看法。入驻至今，这里越来越有家的感觉。”

李志刚透露，天府新谷的独特优势在于，就餐、交通、就医都非常方便：不超过3就可以到达餐馆，小吃、中餐一应俱全；公交站、地铁站都很近，员工上下班不需要多走路；此外，天府新谷附近还有医院，这些都能为员工带来保障和便利。“更重要的是，这里的办公环境很开放，在蓉创茶馆里创业者可以进行头脑风暴，买杯星巴克你可能就会遇见自己的合作伙伴……这样的环境，能够给我们带来很多灵感，尤其适合公司的年轻人。这里每年都会举办创新创业大赛、全球创业周末、金融投资沙龙等一系列活动，给我们提供了很好的交流交往平台。”

实际上，天府新谷早在2005年就被科技部认定为中国家民营科技企业孵化器。目前，已经入驻企业700余家，有创业者13000余名，孵化场地40万平方米，已形成集工作、生活、创新创业为一体的创业生态圈。“有了强大的后盾做支撑，公司发展蒸蒸日上，目前公司客户遍布。”李志刚说。

有温度的服务 吸纳这家高科技企业落户成都

其实，受益于成都楼宇经济发展，看好并入驻到成都超甲级、甲级写字楼的，不只是九鼎瑞信这样的本土企业，更有深耕成都市场的外来企业。以每年200%的增速成长为年销售规模超过100亿元的中国电子信息100强公司——斐讯数据通信技术有限公司，去年仅用一个月左右的时间，就选定在成都银泰中心建立继上海总部后的又一总部基地——西南总部基地。这家高科技企业，在西南地区的所有发展都将源于此，银泰中心吸纳高新科技企业的出众能力，由此显露无遗。

在银泰中心租赁2万平方米办公，究竟是什么让斐讯公司如此大手笔？正如斐讯西南业务CEO总裁王佳彬此前接受采访时所言，“银泰中心为企业提供的物业服务是真正站在企业的角度考虑问题，而不是简单的站在买卖的角度考虑问题，提供的是有温度的服务。针对高新技术企业，银泰中心在软硬件设施上的配给都非常不错。此外，便捷的交通条件、可靠的国际国内网络接入，也是我们考虑的重要条件之一。”

“楼宇企业是产业兴城的奠基者，产业融合的践行者，商业商务楼宇不仅是建筑载体，更是产业的载体。”对于楼宇的产业集聚作用，成都楼宇经济促进会秘书长张萍有着更加深刻的认识。她向记者透露，“目前，成都已经评定出超甲级写字楼13栋、甲级写字楼17栋、亿元楼宇53栋、全自持楼宇超过30栋，还打造出IFS、远洋太古里、大悦城、环球中心等一系列不可复制的品牌，成都楼宇经济在都处于引领地位。无论什么企业到成都来，都能找到满意的商业楼宇去承载。”

日前，“成都市楼宇经济服务标准化试点”获正式批复，被国家标准委列入试点项目。而由市商务委、市标准化研究院、市楼宇经济促进会起草的《楼宇经济术语》《商务楼宇公共服务规范》《商务楼宇等级要求》三项标准，成功被国家标准委批准为推荐性国家标准计划修订项目。“把冰冷的钢筋变成温暖的所在，把办公变成美好生活的一部分，这就是成都楼宇的态度。”张萍说。

》》》 专家观察

四川大学房地产策划与研究中心主任、中国消费经济学会会长杨继瑞：

政策带动成都楼宇经济发展进入2.0时代

“在政策利好的带动下，成都写字楼市场空置率进入拐点，呈下降趋势，这从一个侧面表明成都经济活力在增强。”昨日，四川大学房地产策划与研究中心主任、中国消费经济学会会长杨继瑞教授在接受记者采访时如是说。

杨继瑞分析指出，随着政策红利不断释放，越来越多的企业落户成都，释放出大量的办公需求。政策在直接带动金融、现代服务、科技创新等以写字楼为载体的产业蓬勃发展的同时，更由此衍生出强烈的办公物业租赁需求。双重作用的交织使2017年成都写字楼市场空置率创下新低。

杨继瑞认为，“发展楼宇经济是使成都有限的城市土地资源尤其是核心区土地资源发挥功能效益的必由之路。”他表示，楼宇经济是节约土地资源的生产力，挖掘土地立体潜力的经济业态。商务楼宇是人才、知识、信息及资本的集聚之地，具有占地面积少、知识含量高、单位产出高的特点，具有很强的集聚效应。

“发展楼宇经济，不仅能有效拓展成都城市经济的发展空间，更为成都经济发展从外延扩张转变为内涵深化提供了重要途径。不仅是成都深化供给侧结构性改革的重要举措，更是成都经济迈向可持续高质量发展的新增长点。”杨继瑞认为，“由于楼宇经济承载的主要是现代服务业、新经济产业和业态，因此楼宇经济代表着成都作为国家中心城市都市核心区的经济特色。”

“当前，成都楼宇经济发展已经进入2.0时代，更注重公共空间的共享。”杨继瑞分析指出，在国家“大众创业、万众创新”号召下，成都涌现出许多众创空间、新型孵化器以及由废弃仓库改造而成的创意办公空间。楼宇之间、楼层之间、区域之间的空间设计更注重员工间的交流互动，公共区域、公共部位的设置预留融入了平等、开放、分享等新理念。他认为，“共享办公等新模式的出现意味着成都楼宇经济的发展站上新平台，正朝着‘企业平台化、员工创客化、用户个性化’的自循环生态圈模式发展。”

杨继瑞认为，“进入2.0时代，要以全面体现新发展理念国家中心城市多规合一的体制机制引领楼宇经济发展。”具体来说，都市核心区的功能规划、产业规划、楼宇规划要符合全面体现新发展理念国家中心城市的定位；要制定楼宇经济发展专项规划，明确楼宇经济发展路径，促进楼宇经济产业集群效应显现。

杨继瑞还建议，“要着力抓好成都楼宇资源的建设、改造与整合。”具体来说，要深入普查都市核心区的楼宇经济现状；高标准建设产业性楼宇，对某些楼宇进行功能性改造；通过“放管服”改革，构建对楼宇经济的长效服务和管理机制；构建现代化的配套服务系统，大力实施“智慧楼宇”战略，打造具有国际优势的生产服务环境和具有国际品质的生活服务环境。

《《《 政策引导

推进楼宇标准化建设

将成都经验、模式推而广之形成引领效应

作为一种隐藏在商业（商务）楼宇中的新兴经济形态，楼宇经济“占地少、无污染、效益好”，能够很快聚集一大批业态先进的企业和机构，因而被形容为“立起来的开发区”。中海国际中心、大悦城、国金中心……近年来，成都高质量楼宇相继呈现、楼宇入驻企业不断增长、企业经营绩效持续提升、楼宇配套服务体系逐步完善，而成都也在这高楼林立之中，向天空要效益。

市商务委相关负责人表示，楼宇作为现代服务业的重要载体，今天的楼宇布局就是明天的产业布局，楼宇市场不加以引导、规范，就会成为制约今后产业发展的短板，而以“引进跨国公司和国内大企业大集团的总部、企业区域总部、研发设计总部和运营结算总部”为重点的总部经济，正在为成都铺就一条从“工厂成都”向“总部成都”的发展之路。

“我们也在不断完善成都市楼宇经济专家库管理工作，旨在希望成都市楼宇经济专家成为政府及行业发展的外脑和智库。同时，推进成都市商务写字楼标准，争创楼宇评级标杆，已完成第二批超甲级、甲级写字楼评定。”市楼宇促进会相关负责人表示，未来要将成都经验、模式推广形成引领效应，继续开展推进成都楼宇绿色建设以及行业人才培养等工作。

楼宇，既是城市的形象，同时也是城市产业的承载，楼宇经济的发展对整个城市产业的发展有着非常重要的促进作用，尤其对成都这样一个现代化的大都市，楼宇经济更是不可或缺的动能。如何推动成都楼宇经济的发展再次进阶？市商务委相关负责人告诉记者，将调动国有平台公司、市场主体在集聚区开发建设的推动作用，探索实施形式多样的集聚区管理运营模式。同时，转变集聚区发展推进组织经济工作方式，引导集聚区管理运营模式创新。

此外，开展楼宇等级评定、楼宇统计评价、楼宇政务服务体系建设，重点在服务业集聚区内筛选确定一批试点示范项目，全力推进楼宇等级评定、楼宇公共服务、楼宇信息标准化试点，认定一批甲级、超甲级商务楼宇、绿色楼宇、智慧楼宇等专业特色楼宇，实施“政务服务进楼宇”工程，建立健全楼宇经济运行统计监测体系，推广复制“楼宇社区”建设，探索“政企协同、行业协作、公众参与”的新型社区治理新模式。

原标题：最适宜新经济成长的城市就是这么有底气

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