去年“3·26”一纸政策出台，商业用途的房子，褪去居住属性，仅可办公。本就是投资聚集地和调控灰色地带的商改住（商住公寓）项目，一下子成了调控政策最严控的部分。
商住公寓这个词在楼市中消失，商业办公类产品被明确不再允许居住。曾经很多投资了商住公寓的人都感觉砸在了手里，但好在，随后出台的细则划分了界限：政策出台前已经居住的销售的可以按照原有设计继续保持水电供应，但在界限之后，则不能改水、改电，甚至不能有小户型供应。商办类产品一下子跌入谷底，库存压力大增。
进入2018年，上海、广州先后对商办类产品进行了微调整，允许个别项目有条件地由商转租，作为长租公寓运营——这是否会是未来大量商办项目的集体出路呢？业内人士普遍认为，商办的未来出路取决于政策的走向，但期待像以往那样放开商办产品进入居住领域是不可能的。
上海、广州微调商办限购政策
“听说了吗？上海、广州的商办类产品都放开了一条口子，未来是不是商办类项目还可以用来居住？”
近日，在通州某商住楼的业主群里，几位投资了商住项目，却因为政策调控导致难以出手的业主，纷纷讨论起最近商办市场的动向。
事实上作为去年楼市调控组合拳的重要组成部分，商住房的概念已经在北京、上海、广州等重点城市中成为了历史名词。商业办公类土地不再允许建设成居住类产品的要求，让本已成为楼市成交主力的商住项目，一下子坠入谷底。或许是由于政策太过严厉，大量商办类项目面临库存积压的困境，一些城市也开始有条件地尝试为商办产品去库存。
去年12月29日，上海宝山区发布消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。
有业内人士分析认为，上海的商办项目转型租赁住宅，不仅盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，让商办物业做长租公寓的合法性更进一步。要知道按照之前的调控要求，商办项目是不能用于居住的。因此有不少此前购买了商住楼的投资人，都认为此举相当于放开了商办的居住功能，未来还有可能进一步放宽。
不仅是上海宝山，在新年交替之际，广州的公寓市场也迎来了一次小小的“松绑”。近日，广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》，属于旧改商服类项目，可以不执行“3·30”新政中商服类分割单元不低于300平方米的规定。这也意味着旧改商服项目又将可以开发小户型公寓，但是销售对象依然不能是“个人”，必须是 “法人单位”才能购买。
成都商办库存较高
有观点认为，新年伊始上海、广州对于商办产品的微调，无论是转型租赁，还是允许小户型开发，均是由于政策严控近一年来，商办类项目受到了巨大的冲击。
其实在成都也是类似，住宅项目虽然供不应求，但商办产品却压力山大。
据成都中成房业提供的数据显示，2017年成都市商办房源新增供应量达243万平方米，库存量为347万平方米，而销量仅为209万平方米，明显整体供大于求，库存持续增加，库存达到历史高位，去化时间长达20个月。
之所以出现这样的现象是由于商办市场在调控后，受到了极大的冲击，发生了结构性的变化。
目前从各方面来看，成都暂无商办项目的调控政策变化，因此上海和广州放松商办限制对成都楼市究竟会产生多大影响，还需我们静观其变。
商办产品已失去投资吸引力
虽然上海和广州放松了对商办的限制，但对于投资需求来说，严厉的政策，已经使得商办产品失去了投资吸引力。
业内人士表示，曾经商住市场由于不限购、不限贷、低总价，吸引了大量的楼市投资需求，但这样的情况已经不可能再发生，除非是由于公司发展需要，个人投资者已经不会再投资必须全款支付的商办产品。张波也表示，首先，必须承认低总价的商办类项目过去几年的确承接了部分刚需，尤其是在目前房价已经高企的一二线城市更是如此；其次要看到这种现象并不是合理的，或者说并不应该是国家鼓励的方向。一方面土地性质决定了物业类别，地方政策在土地出让时往往对于地块有着前瞻性的规划和思考，大量商办项目变相转为住宅显然会和地块的定位有一定差异。另一方面商办项目存在居住和办公的混杂现象，人员管理方面存在极大安全隐患。
因此，业内人士认为，短期来看，商办的投资热已经退去，尤其是针对个人的商办类投资市场已经退潮。但这并不意味着商办项目就变成了“鸡肋”。2018年商办项目有适度松绑的可能性，市场热度虽不会出现明显提升，但大型整售客户出手的可能性较大。同时在“租购并举”的政策背景下，“改商为租”有着很强政策红利，吸引着各方资本进入商办市场。
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成都买房那些事儿2018-01-18 09:59:20
