[摘要] 住房专项维修资金，被称为房屋的“养老金”，关系到房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。但是在维修资金监管实际运行中，当小区真正出现紧急情况严重影响业主生活，甚至危及业主生命财产安全时，部分业主却反映维修资金的保障作用并未得以充分体现。
住房专项维修资金，被称为房屋的“养老金”，关系到房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。但是在维修资金监管实际运行中，当小区真正出现紧急情况严重影响业主生活，甚至危及业主生命财产安全时，部分业主却反映维修资金的保障作用并未得以充分体现。
从2月1日起，《成都市住宅专项维修资金管理办法》（成都市人民政府令第195号，以下简称195号令）将正式开始实施。根据新规，包括屋面防水损坏造成严重渗漏、电梯故障危及人身安全、供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断等七种需应急情况，都可申请使用住宅专项维修资金进行维修，新规不仅能够让享受到维修保障制度“红利”的受众增加，还更新了包括应急预案和应急使用制度相关的内容，让维修资金不再“使用难”。
如何使用
需经三分之二以上业主同意
2004年，成都就开始实施《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》。但随着城市社会经济都在不断发展进步，如何更方便、更高效、更安全地发挥住房专项维修资金的功用，以保障全体市民更好宜居，成为时代新课题。
从2月1日起，195号令将在全域成都范围内实施。办法规定，新建住宅首期专项维修资金，由开发建设单位和业主在开发建设单位申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记前，应当按照每平方米建筑面积计算成本价的3.5%交存；对未配备电梯的房屋，应当按照每平方米建筑面积计算成本价的3%交存。
在业主大会设立前，或者业主大会已设立但未申请划转专项维修资金自管的，专项维修资金应当由成都市住宅专项维修资金管理机构代管。已设立业主大会的建筑区划，业主委员会依据业主大会决定开设专项维修资金专户并申请划转自管的，应当从成都市专户管理银行中择优选择一家银行作为本建筑区划专户管理银行。
办法规定，专项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向业主公示。在专项维修资金使用时，应按流程办理。首先要拟订使用方案，当要使用专项维修资金时，要由相关业主、业主委员会或其他管理人拟订使用方案，并向分摊列支范围内业主公示，公示期不少于5日。而后由业主委员会、街道办事处、镇（乡）人民政府组织业主依法表决通过使用方案。表决结果应当向业主公示，公示期不少于5日。
紧急情况
这七种情况可直接申请使用
但业主意见征集难、表决难、意见不统一是横亘在资金使用难上的障碍，特别是生活之中总会遇到一些突发情况，对于这个范围内都普遍反映的使用“通病”，195号令也有既高效又安全的“招数”。
“针对社会质疑资金使用不便问题，195号令固化了应急使用预案制度，实现‘预先授权、遇险使用’，有效解决通过‘一事一议’方式组织业主表决耗时长等问题。”相关负责人介绍，应急情形包括以下7种：屋面防水损坏造成严重渗漏的；电梯故障危及人身安全；供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断；楼体外墙墙面有脱落危险；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；消防设施设备严重损坏的；供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电。
195号令规定，新建小区由房屋购买人在签订买卖合同时签署应急使用预案；房屋交付使用后，业委会未成立的，由街办（乡镇）指导建立；业委会成立的，由业委会组织建立；业委会成立后申请资金自管的，通过建立管理公约，取代应急使用预案。
因各种原因未建立应急使用预案或管理公约的，出现应急情形时，可不经业主表决直接启动使用资金实施应急维修，由使用申请人报经街道办事处、镇（乡）人民政府确认后使用。
为了把关，涉及电梯、消防设施的，使用申请人在书面报告街道办事处、镇（乡）人民政府的同时，应当书面报告质量技术监督部门、公安消防部门，质量技术监督部门、公安消防部门应当实地查勘确认。
资金安全
建立第三方免费监督服务制度
解决使用难问题后，195号令还完善了法律保障，明确了对挪用、虚列工程项目、虚增工程量等违法违规行为的处罚规定，并将其纳入联合惩戒，对潜在违规者形成了高压态势。
“195号令规定，使用申请人在申请专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的专项维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。”相关负责人表示，这就对各种违法违规行为作出了清晰的界定。
针对维修资金使用安全性的问题，195号令让“第三只眼”来帮忙——规定维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度，解决虚高报价、虚增工程量等问题。“正常使用3万元及以上需进行工程造价审核，按照应急使用预案和管理公约授权使用、不经业主表决的应急使用零起点施行工程造价审核。”相关负责人进一步解释，而所有的第三方监督服务都是免费的，不会加重业主负担。
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