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锐理土拍|人居14.58亿再夺成华两宗地!成都又增5万㎡租赁用房

锐理数据 2017-12-01 05:25:30

11月30日,成都土地市场迎来本周的第三次土拍,本次共计出让6宗地,全部位于主城区。虽然地块体量并不算大,但因位置总体较好,因此备受关注,这也可算作今年继4、7、9月之后主城区的第四次集中供地。

2017年主城区土地供销情况(含招拍挂,统计时间截至2017年11月28日)

今日出让的地块分布于成华区塔子山板块与北湖板块、金牛天回镇、锦江区包江桥板块以及青羊区的外光华板块。其中用地面积的为成华区龙潭街办地块,面积93.83亩;起拍价的为青羊区苏坡街道地块,楼面起价为9500元/㎡。

2017年11月30日出让地块基本信息

拍卖现场

6宗都是主城区土地,而且位置总体来说较好,因此竞拍现场热度可想而知。本次共吸引了包括中房、人居、新希望在内的25家房企参与竞拍。

宗地一:成华区保和街道东桂社区2组、斑竹社区4组,锦江区三圣乡花果村8组,约42亩纯住宅用地,起拍楼面地价8000元/平方米。竞拍一开始主要是13、123、116号之间叫价,楼面价不一会儿便突破万元,快速达到限价后进入竞无偿移交租赁住房。这个环节主要是13号和116号的你争我夺。最终13号人居以总价6.7亿元,楼面价12000元/㎡,溢价率50%斩获,无偿移交租赁住房面积28%,约1.56万㎡。

宗地二:成华区保和街道办事处斑竹社区5、6组约41亩纯住宅用地,起拍楼面价8900元/平方米。拿下宗地一后13号再次加入与116、198、61号等争夺宗地二。再次快速达到限价开始竞无偿移交租赁住房,116号与13号陷入胶着。结果13号人居又以楼面价12000元/㎡, 溢价率34.83%将宗地二收入囊中,无偿移交租赁住房面积33%,约2.24万㎡。

宗地三:锦江区柳江街办潘家沟村12组,成龙街办棬子树村2、3、4组约58.23亩纯住宅用地,起拍价9000元/平方米。现场20、48、58、81号等房企轮番叫价,经过多轮角逐,最终被58号新希望拿下,总价9.08亿,楼面价11700元/㎡, 溢价率30%,未达到限价,无偿移交租赁住房面积15%,约1.1万㎡。

宗地四:成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组,秀水社区集体,起拍价8750元/平方米,用地性质为住兼商,用地面积93.83亩。由于宗地要求较高,最终因未达到人数要求,终止拍卖。

宗地五:起拍楼面价为9500元/平方米的青羊区苏坡街道办事处培风社区四组,面积约23亩,用地性质为住兼商。本宗地竞拍中,房企叫价速度减慢,表现比较冷静,但在较为漫长叫价后还是达到了限价,进入竞自持租赁住房面积。最终竞得者为3号朗基,总价4.21亿,楼面价13800元/㎡, 溢价率45.26%,自持租赁住房面积23%,约9162㎡,自持35%的商业面积。

宗地六:金牛区天回镇街道万圣社区4、5、7组61.62亩住兼商用地,起拍价8100元/平方米。128号以楼面价8100元/㎡竞得该地,底价成交,自持35%的商业面积。

9月7日,主城区也有6宗地走上拍卖席,成都首次引入了“无偿移交租赁住房+自持租赁住房+限价竞买”的新规则,引发业内外高度关注和广泛讨论,之后“人才住房用地”也紧随登场……复杂严苛的竞拍规则渐成趋势,尤其是在主城区土地出让中。

出让文件显示,此次成华区和锦江区宗地采取“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式拍卖;青羊区宗地采取“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖;金牛区宗地采取“限价竞买,抽签竞得”方式拍卖。

本次竞拍规则下各宗地起拍基础数据

除去金牛区天回镇地块要求成品住宅建设比例不得低于项目住宅建筑总面积的50%外,其余5宗地项目成品住宅(全装修)建设比例均为100%。商品房和租赁房采用相同的装修标准。10月17日,成都市政府发文,根据成都市政府发布的成品住宅年度建筑规划(2017-2020)显示,从2017年起,成都将逐年增加成品房建设,2020年中心城区的成品住宅比例将达到100%,2022年郊县成品住宅建筑比例将达到100%。

图表来源:成都市人民政府网站

宗地扫描

、二宗:成华区保和街道东桂社区2组、斑竹社区4组,锦江区三圣乡花果村8组与成华区保和街道办事处斑竹社区5、6组

本次出让的1号宗地与2号宗地均位于塔子山板块,东三环内,周边道路都已修建完善,包括岷江路、九寨沟路、中环路等,靠近地铁2号线和在建的7号线,与东客站距离不足1公里。总体来说,该两宗地地理位置比较优越。

按照出让文件所示,两地块均为纯住宅用地,用地面积相差不大。其中地块一计算容积率为2.0,靠近塔子山公园方向,对面为建设中的佳年华广场;地块二计算容积率为2.5,一侧靠岷江路一侧紧邻中环路,地块对面为已经交房且自带商业配的荣盛香榭兰庭项目。不过宗地二同时临近高架桥及中环路,相对来说,宗地一居住环境优势更明显。

两宗地块目前已打围,宗地内没有未拆除的建筑物和电线电杆之类,但有树木和杂草以及一些土方需要清理。按照出让方案都需要修建计容建筑面积不小于出让宗地计容总建筑面积15%的租赁住房(租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内)。同时还需要在宗地内配建面积不小200㎡对外开放的健身设施一处。

地块一内部实景

地块二内部实景

宗地两公里范围内除了上述提到临近的佳年华广场和荣盛香榭兰庭外,还有COSMO天廊、恒大望江华府、塔子山公园、华宇广场、中房优山PLUS、华润凯旋天地、鲁能城等等。但近半年时间里该区域内住宅房源供应极少,如下图所示。

2017年塔子山板块住宅供销价走势(统计时间截至11月27日)

据锐理数据统计显示,近两年塔子山板块供地极少。今年宗地周边两公里范围内只有8月出让过一宗商业用地,即23亩的成华区新客站片区金马河路和龙泉山路交叉处地块。2016年供应两宗地,一宗为现在的中洲里程用地,楼面价7000元/㎡;另一宗为德商拿下的成华区保和街道办事处东桂社区4组、东虹路社区13组26亩住兼商地块,楼面地价10250元/㎡。因此这两块地的释放,将在一定程度上解渴板块的市场需求。

第三宗:锦江区柳江街办潘家沟村12组,成龙街办棬子树村2、3、4组

宗地三位于成都东南方向上,靠近南三环路与琉璃立交,另一侧临近锦江大道。用地性质为纯住宅,净用地面积约58亩,容积率仅2.0,起拍价9000元/㎡,不出意外,未来项目将打造为改善产品。按照出让方案也需要修建计容建筑面积不小于出让宗地计容总建筑面积15%的租赁住房(租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内)。

宗地已经打围,内部无未拆除的建筑物,也没有土方及电线杆等杂物,但有一些杂树杂草。锐理君在走访查看过程中还发现宗地周围还有大量未开发建设用地,预计将成为未来该区域供地的重要来源之一。并且外部土地中发现有较多的沙石,推测该区域曾有河流或水域。目前宗地旁边正在修建道路。

该宗地距离盐道街小学锦馨分校约百米,同时也靠近城东客运站,人流量较大,宗地附近还有劳务市场。临近南三环路一侧目前总体环境较差。

宗地所在区域长时间未有项目面世,该宗地两公里范围内近一年多的时间里未有新房住宅供应,距离稍远的有首创骄子一号、华润幸福里等。据锐理数据监测,宗地三两公里范围内今年有出让过一宗地,即锦江区工业园区东西四路8号地块,被东原拿下,成交楼面价为3990元/㎡,而再上一次供地已经可追溯到2011年。因此该区域住宅供应比较短缺,而本宗地以及临近的大片未开发用地将成为重要的后备供应土地资源。

第四宗:成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组,秀水社区集体

宗地四位于北湖板块,由三个地块组成,地块①为住宅用地、商业用地;地块②为商服用地;地块③三住宅用地,总净用地面积为93.83亩,容积率为2.38。该地块于2014年10月15日、2015年5月8日因故终止,起拍楼面地价从4600元/平米上涨为8750元/平米。并需要修建计容建筑面积不小于出让宗地计容总建筑面积10%的租赁住房(租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内)以及自持不小于35%的商业面积。

锐理君实探发现,该宗地目前已经打围,宗地内部没有未拆除建筑,但杂树杂草较多,内部略显高低不平,周边道路已经形成。宗地旁边即为在建中的中国铁建北湖国际城二期项目,同时在建的还有北湖片区配套幼儿园。因为紧邻北湖公园,因此片区居住环境较为舒适,在改善当道的市场环境中,湖景资源的重要性不言而喻。

但锐理君在走访中也发现,由于人气及管理等多方面因素,北湖公园现在略显颓败,不及与其齐名的东湖公园。宗地位于主城区东三环边,地理位置优势突出,但目前区域内生活配套欠缺也是一大软肋,尤其是交通仍然是短板,距离较近的3号线熊猫大道站约6公里。但位置优势加上城市发展规划,未来价值仍然可期。

在锐理数据统计中,该宗地两公里范围内项目有中国地铁北湖国际城、华宇旭辉锦绣花城、恒大锦城等,备案均价10000-11000元/㎡左右,楼面价集中在4字头。2016年11月1日,重庆首金房地产开发有限公司以楼面价6300元/㎡拿下该片区一宗地,打入成都市场;2016年12月28日,融创以楼面价6000元/㎡拿下成华区白莲池街道办事处一里塘社区四、五、六、七组119亩住兼商地块,进驻该片区。

第五宗:青羊区苏坡街道办事处培风社区四组

宗地五位于成都外光华板块,净用地面积约23亩,靠近万家湾公交站,周边已有地铁4号线中坝站,鹏瑞利商场,万达广场,树德中学,三十七中,清水河公园,成都市妇女儿童医院等等,目前区域内生活配套已经比较完善,交通出行方便,属于发展成熟板块。

但目前区域内在售新房项目并不多,住宅供应少,之前的东原时光道、成都恒大翡翠华庭、颐和京都、国一梦巢等项目早已售罄,只有距离较远的融创观玺台还有部分房源存量。该地块周边今年有两宗地出让,分别是在1月成都市兴城建实业发展有限责任公司拿下的一宗111亩商业地块和中房在9月7日拿下的青羊区苏坡街办培风社区3、4组,中坝社区3、8组纯住宅地块,用地面积141.53亩,楼面价12600元/㎡。

与宗地四要求一样,需要修建计容建筑面积不小于出让宗地计容总建筑面积10%的租赁住房(租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内)以及自持不小于35%的商业面积。

第六宗:金牛区天回镇街道万圣社区4、5、7组

宗地六为61.62亩住兼商用地,容积率为2.0。本宗地除了需要自持不少于35%的商业外,还需要配建小学和小区绿地(未纳入土地出让范围)。

从今年土地市场来看城北正在发力,当然真正让天回镇开始大受关注可追溯到今年4月6日中南置地斩获天回镇两宗地,楼面价11080元/㎡。2017年7月18日,成都保鑫投资有限公司以楼面价7870元/㎡拿下金牛区天回街道办事处万圣社区9组,白塔社区7、9组,石门社区1组地块。今日天回镇再推地,将花落谁家,能达到什么价格,也是一大关注点。

编辑 | 小白龙

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