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锐理视角|暗涌:成都土拍进化论

锐理数据 2017-11-27 21:25:49

序言:如果说房地产是一出跌宕起伏、包罗万象的歌剧,那么土地市场一定是这出歌剧的序曲。作为房地产最重要的“原材料”,作为人类历史上历史最悠久的商品,土地市场上的风吹草动,都会像“蝴蝶扇动翅膀”一样,在庞大的房地产系统中掀起风暴——这就是所谓的“蝴蝶效应”。

成都“熔断”地图

在2017年的成都土地市场上最值得关注的,除了若干区域土地价格突破万元这个标志性事件之外,就是前所未见的土地市场调控政策。在不到一年的时间里,土地市场前所未见的新规则不断更新,“进化”速度同样前所未见,让许多在行业内拥有丰富经验的老手左支右绌,拙于应付。那么,成都土拍规则的不断进化的对这个市场的走向产生了什么样的影响?又是如何作用于这个市场的?在土地规则频繁更新之后蕴藏着什么样的市场逻辑?对于未来又需要做好哪些准备?

1831年,达尔文开始了他的环球航行,航程归来,见识了大自然的神奇和进行了深刻地思考之后,著成《物种起源》,提出了影响深远的进化论。

在2017年最后一个季度开始的时候,锐理也在此用丰富的数据和图表剖析成都土拍规则的“进化论”,让成都土地市场的发展方向呈现在诸位读者眼前。

章·一年“熔断”大盘点

1、规则嬗变的年

我们先来看看成都土地拍卖规则进化的历史:

在2016年年底之前,成都的土地出让规则正是在土地市场上被沿用多年的公开招拍挂规则,政府将经过整理、规划的土地推向公开的土地交易市场,由房地产开发企业自由出价,价高者拿地。

在2016年12月28日的土地拍卖会上,风云突变,新的规则诞生,后来这个规则被称为“熔断1.0”,即“当竞价达到限价后拍卖程序中止,”这个简单却威力巨大的新规则让这场土地拍卖中的3宗此前被业界普遍看好的土地熔断流拍,让所有人见识到了新规则的威力;

在2017年春节假期之后的首场土拍里,“熔断”规则升级,3月15日位于城南华府板块双流部分的一宗土地进入拍卖程序,而拍卖规则为“当竞价达到限价之后,进入抽签摇号环节决定土地归属”,被称为“熔断2.0”,在这场土拍中,这个规则首次被触发,中海成为个在触发“熔断”之后通过摇号成功拿地的企业;

在土拍规则稳定了4个月之后,在2017年7月18日的土地拍卖中,规则再次进化,“当竞价达到限价后竞拍商业面积自持比例,自持比例高者拿地,在自持商业面积比例达到100%后转入摇号抽签环节”,加入了自持比例的新“料”后的新规则被称为“熔断3.0”,在当日的土拍中3宗土地触发熔断竞自持,并有一宗土地在自持比例竞拍达到100%后转入摇号环节;

时间进入9月之后,土拍规则再升级,在9月7日主城区8宗土地的拍卖中,“达到竞价后进入竞无偿移交租赁用房比例环节,无偿移交比例高者拿地”和“达到竞价后进入竞自持租赁用房”的规则出现,熔断规则来到“4.0”时代,3宗土地在当日熔断,惨烈地“竞无偿移交比例”环节起效。

一年之内,规则四变。

2.数说熔断

对于这9个月里,成都土地市场触发了各种各样“熔断”的土地,锐理进行了如下整理:

成都熔断数据表

在2017年的成都房地产市场上,触发“熔断”的土地共计20宗,其中按照熔断规则区分:

从这张图表可见,“4.0”规则和“2.0”规则是“熔断”的主力,均出现了8次,而出现的“1.0”规则只在1宗土地上起效,而“3.0”规则也只在7月18日的土拍中惊鸿一瞥。

按照区域划分:

从这张图大致可见,武侯和成华区各“熔断”4宗土地,天府新区则是3宗,而温江区则没有土地触发“熔断”。

按照城区分布我们可以清晰地看到,越往南,因触发限价而“熔断”的土地越密集。

按照熔断时间划分:

9月熔断数量达到的9宗,上半年熔断6宗,下半年即7~9月已经熔断14宗土地。

熔断数量与当月拍出的土地总数对比之后,我们可以发现,除了没有受熔断规则限制的1月、没有土地交易的2月和5月这3个月之外,只有6月土地的熔断比例没有超过20%,可以说,“熔断”的威力在规则普及之后,一直保持着强大的控制力。(6月只有一宗土地熔断的原因也很简单,本月有且只有熔断的这宗土地适用熔断规则。)

数据方面,熔断价为6月20日双流区东升镇一宗土地,熔断价为5100元/㎡,熔断价为武侯区红牌楼4月6日拍出的一宗土地,熔断价为17200元/㎡,由东原地产摇号获得,值得一提的是,这是目前成都土地市场上楼面价的一宗地。

而的熔断溢价率出现在9月7日成华区金隅大成摘得的武侯区簇桥土地上,仅仅溢价34.74%就熔断,进入竞无偿移交租赁用房环节;的熔断溢价率同样出现在9月7日,德商通过竞无偿移交租赁住房获得的三圣乡宗地则溢价达到了96.95%。

总的来说,21宗土地熔断价格的中位数为10823元/㎡,熔断溢价率的中位数为66.75%。

在16家拿下熔断土地房企中,除了中海、万科和龙湖拿了2宗熔断地,其他房企都只拿了1宗熔断土地,值得注意的是,有10家房企在今年的土拍市场上收获的土地储备全部是熔断地,包括中海、龙湖和万科。

有趣的是,通过查阅中海、龙湖和万科的2016年年报可以发现,这三家房企在成都的土地储备并不少,其中中海276万㎡、龙湖355万㎡、万科225万㎡。也就是说,对于这些房企来说,拿熔断土地的意义并不只是缓解土地储备下降带来的焦虑,更重要的是对城市的区域布局的思考。

3.熔断的阶段性总结

在对20宗熔断土地的数据进行了初步的审视之后,我们可以得到一些有趣的信息:

1.“熔断规则”在去年年底首次出现,并在今年常态化之后,对土拍市场有非常明显的影响;

2.“熔断规则”并没有阻止高价地甚至地王的诞生,但是却为价格设置了天花板,也就是说,高价地并未因此消灭,而是因此“可控”;

3.城南土地稀缺,是最容易受到“熔断”限制的区域;

4.“熔断2.0”和“熔断4.0”是最常用的“熔断”手段;

5.“熔断”土地本身的价值是房企愿意位置拼搏的根本原因,这些“熔断”土地对于土地储备并不匮乏大开发商来说,布局背后的意义大于经济价值。

第二章·“熔断”的意义

1.土地市场调控的必要性

那么,不断更新并且威力强大的熔断推出的原因又是什么呢?

用于房地产开发的土地是房地产开发中成本的重要组成部分。虽然开发企业成本控制、市场的具体表现、产品的具体形态会造城成本的变动,但是土地这一项成本仍然在房地产开发中占有20%~50%甚至更高的比重。

这样的土地出让规则的优势显而易见:通过公开的竞价机制保证土地市场的公平,并将调节土地市场的重任交给市场机制。

在过去的20多年时间里,这个规则在范围内行之有效,房地产行业的快速发展与土地出让规则密切相关,可以说,“价高者得”的规则成为了房地产这栋大厦坚实的基础。

时针指向2016年,在这一年里,随着大量资金进入房地产市场,的房地产市场都摆脱了此前两年的泥淖,进入了一个漫长的“牛市”。在房价的不断上涨中,房地产开发商一方面收获了大量的现金,手上有钱;另一方面快速去化的库存也让房企们急于补充下一回合所需的“弹药”,心里有消费欲,在这样的市场环境和其他多重因素的影响下,土地市场的价格也开始快速的上涨。

土地作为一种特殊的商品,是不可再生的。长期看来,优质、配套完善的土地的供应是持续下降的,价格也因此会随时间而增长。在长期看涨的市场预期下,早拿地强于晚拿地、晚拿地强于不拿地,只要手中有土地,就不会亏本,市场波动影响的只是回报时间而非盈亏本身。

房地产市场在30年的快速发展中已经成为一个完全竞争市场,对于游戏的参与者开发商来说,在信贷扩张的金融环境下,拥有更多的土地储备即拥有更大的规模,而规模越大的房企,在开发成本、融资成本上等能拥有更大的优势。相反,土地储备萎缩下降导致规模下降之后,各类成本都将上升,在越来越激烈的竞争中,将处于不利地位。

在补货的需求和规模化的压力下,开发商对于土地的渴求程度越来越高,房价的上涨也进一步刺激这种渴望。许多家渴求土地的房企挤进土拍场,在完全按照“价高者得”的土拍市场里,屡屡出现“面粉贵过面包”的场景就不难想象了。

而高地价和高房价相互刺激形成“正反馈”,又进一步刺激房价和地价的提高,这显然是不利于经济的平稳运行的。

所以,在一揽子的房地产市场调控乃至建立房地产长效机制的建立中,针对土地市场的调控是必不可少的一环,这是“熔断”机制出现的大前提。

2.剖析熔断机制

虽然成都的土地拍卖规则已经迭代4次,但是其中还是有明显的规律可循的。

不管是哪一版规则,都出现了“限价”这个指标,这个指标明显地将新规则作用下的土拍分为前后不同的两个阶段——“熔断”前和“熔断”后。

在“熔断”前,土地拍卖的流程都与传统规则不无二致,自由竞价,在不触碰限价的前提下,价高者得。

在“熔断”后,不同版本的新规则做出了不同的安排。

也就是说,新规则我们需要按照两步来理解:

步,通过设置限价控制土地的成交价格,防止土地价格“失控”,并传导到房价上;

第二步,通过熔断后不同的规则设置,达到不同的调控效果。

通过将“熔断”规则作用下的土拍分为前后的两端,我们就能够更好地理解“熔断”的作用方式。

同样的,我们也可以将不同的熔断规则进行分类:

在“熔断1.0”规则下,达到限价之后,土地的交易流程中断;

在“熔断2.0”~“熔断4.0”规则下,达到限价之后,土地有条件地出让。

简单地说,在“熔断1.0”规则下,土地在“熔断”之后,不进入市场,导致市场的土地供应是减少的,而在非“熔断1.0”规则下,土地虽然在“熔断”后可能附加多种条件,但是至少土地的供应规模维持不变。

这也是“熔断1.0”规则仅在去年12月28日土拍和今年6月20日土拍中“昙花一现”的原因,在这个规则之下,土地“熔断”意味着供应减少,而供应减少也会成为刺激地价和房价上涨的重要因素,这与土地调控的根本目的是背道而驰的。

而在“熔断2.0”之后的土地交易规则中,政府一方面通过限价限制土地价格过快上涨,一方面在“熔断”后,设置不同的后续规则达到土地市场调控进而影响商品房市场的效果。

3.“熔断”与调控

在“熔断2.0”之后的规则里,变化的一直是触及限价之后的拿地方式。

在“熔断2.0”规则中,土地价格触及限价之后,采用房企摇号拿地的方式决定胜出者。

这一版规则的基本逻辑是:在保证供应的基础上平抑地价,配合调控“工具箱”中的商品房限价政策,在控制了土地成交价之后以此为参考控制呈现的商品房价格,进而达到控制房价的目的。

这是一个行得通的土地调控思路,在“熔断1.0”的缺点暴露之后,“熔断2.0”这个有效的模式就成为成都土地市场上常见的模式了。

而在“熔断2.0”之后出现的其他模式,则在这个模式的基础上加入了政府对于城市发展的其他思考。

在“熔断3.0”模式中,拍出的土地不仅有可观的基础自持比例,还在触及限价之后进入竞自持比例的环节(实际上在9月7日土拍中一宗土地涉及的“竞自持租赁用房”的规则,应该归类于“熔断3.0”而非“熔断4.0”)。这体现的是鼓励开发商自持商业物业的基本逻辑。在开发商大规模自持商业物业之后,散卖商业物业模式下出现的业态混乱、定位不清、商业空置率高等弊病将得到有效改善,持有商业物业的开发商在优化、整体化、规模化了商业物业的运营之后,不仅能够给所在区域的居民提供优质的商业配套,还能有效地促进其持有的商业物业增值,获得稳定的租金,并在未来可能到来的RIETs化中获利。

在“熔断4.0”模式中,在触及限价之后加入了竞拍无偿移交租赁用房和无偿移交人材公寓用房。在这个规则作用下的土地,均是位于成熟城区或未来的城市中心的,稀缺性强,本身就颇具价值,其价格高昂是市场认可的。而附带的无偿移交的租赁用房和人材租赁用房的实质是为社会提供房屋的使用权,解决所在区域的刚性居住需求。在承认土地价值的前提下,解决所在区域的刚性需求和人口引入问题,实际上对于板块本身的发展是极为有利的。

在这样的判断之下,我们对不同区域土地拍卖将会如何选择适用的“熔断规则”,就有了一个初步的判断:

在成都老城区的优质地段、天府新区规划的行政、办公和产业中心,会更多地选择“熔断4.0”规则,达到引入人口、满足刚需的目的;

在待发展需要商业配套的老城区、产业聚集地,选择“熔断3.0”规则,达到提供优质产业配套的目的;

在其他区域,尤其是原二圈层城区,采用“熔断2.0”规则,达到控制地价稳定的目的。

第三章·新规则作用下的成都土地市场

1.不同规则作用下的土地市场

2017年除了1月之外,全年有土地交易的每一个月都处在“熔断”的作用下,那么“熔断”的威力如何呢?

我们来看看2017年以来的土地成交数据:

在前9月中,土地楼面价的4月同样是成交溢价率的月份,而从6月开始,虽然成交楼面价有高有低,但是溢价率却在不断下降。

7~9月正是“熔断3.0”和“熔断4.0”密集作用的月份,其中7月和9月拍出了大量主城区土地的拍出更是让人印象深刻。这两个月不仅成交楼面价逊于同样有大量主城区土地拍出的4月,成交溢价率也发生了明显的下降。

结合章中的“每月熔断土地宗数与拍地宗数对比”表,也可以看出7、9这2个月的熔断比例不及4月,这是什么情况造成的呢?

这或许与当月起效的“熔断”规则有关系,4月“熔断”的所有土地都是按照“熔断2.0”规则在触及限价之后摇号,7月和9月熔断的土地则都分别分属“熔断3.0”和“熔断4.0”规则。

成交楼面价的下降的同时熔断率下降,说明政府并非只是单纯地用压低限价的手法来控制地价(如果如此,应该呈现成交楼面价下降但是熔断率上升的场面),而很可能是市场面对“熔断”规则的变化产生的反映。

在“熔断2.0”规则下,拿地企业的拿地价格就是拿地成本,未来依然可以按照原来的模式卖房,将房产变成现金流,利润在房价成本差中实现。

在“熔断3.0”规则下,拿地企业将自持一定比例的物业,这部分物业是不能立即变为现金的,其要通过持有企业的长期运营才能够变现,而长期运营对于缺少相关经验和准备的开发商来说,现金流的压力是非常现实的,这构成了隐性的土地成本。

在“熔断4.0”规则下,拿地企业将部分物业无偿移交,无偿移交物业的成本将由拿地企业承担,在预售价格由政府核定的严厉调控中,这部分成本房企如何解决,仍然有待观察。

总之,在“熔断3.0”“熔断4.0”规则下,房企的利润不仅仅来自于销售本身,更重要的是长期运营能力和产品溢价能力,这形成了很高的门槛,将不具备这些能力的房企挡在土拍市场之外。

2.影响深远的新规则

很多关注成都房地产市场的人都记得,上半年成都土地多次“断供”,供应量大幅度下降。而进入下半年以来土地供应放量,尤其是9月被称为成都2017年的“最忙土拍月”。

巧合的是,7~9月也是“熔断3.0”和“熔断4.0”的高发季,这或许也与土地拍卖规则的逐渐成熟与稳定有关。

根据计算,在新的土地拍卖规则推出后,成都新增的由开发商自持的商业物业面积为28.14万㎡,自持住宅面积为1.5万㎡,无偿移交的租赁用房面积20.76万㎡,人才公寓面积65万㎡,总面积115万㎡。这些物业不会进入流通市场,而是被用于解决刚性需求,且均位于主城区和天府新区范围内,可以对房价进行有力的平抑。

作为对比,这部分面积已经占到今年总的房地产销售面积的26.66%,占2016年全年销售面积的12.1%,可见,在未来的市场上,当这些自持或由政府提供给符合条件的居民居住的住房将会对成都房地产市场产生极为深远的影响。

第四章·成都土地规则进化随想

1.未来还会进化吗?

通过上面的分析,我们可以看出土地规则进化的原则:

通过“熔断”限制土地成交价格上涨,进而控制房价的增长,再通过“熔断”后的附加条件,增加市场上实用的、不可交易的房产,为无法支付居住成本的居民提供租赁类住房。

看清楚这个逻辑之后,我们可以对土地计划规则的进化进行预测:

基于控制房价的原则,未来可能会出现“竞限价”政策,也就是在土地价格达到限价之后,房企竞拍未来建出房屋的承诺价格,承诺价低者得。目前,这样的规则在北京等城市已经出现。

基于增加租赁类住房的原则,未来竞自持租赁住房的土地会越来越多,尤其是在各大房地产企业纷纷涉足长租业务、完善和成熟自己的长租产品线之后,这类土地也会成为市场的热点,甚至出现规模可观的全自持物业。目前,这样的场景在北京、上海等城市已经上演。

所以,在目前“房子是用来住的,不是用来炒的”大基调下,成都的土地市场规则仍然有进化的空间,房企也应对此做好准备。

2.房企的准备

随着拿地规则越来越复杂,房地产调控的路径越来越丰富,对于房地产企业来说,只管拿地造房的时代已经结束。

在“限价房”“自持房”“限价地”等新的房地产名词开始逐渐在市场中占据传统房地产的份额之后,房企的利润将越来越多地来自于成本的控制和经营能力的提升。

尤其是在未来,自持的商业物业、租赁类物业越来越多,这类物业在得到良好的经营之后获得的现金流非常可观,甚至成为可以与传统的商品房销售分庭抗礼的房企利润来源,这也是万科、龙湖、朗诗等房企目前大举布局长租产业的核心逻辑。而目前许多非房企投资的长租企业将有机会获得大房企的投资,甚至被高价收购,毕竟卖房和租赁服务是两个完全不同的市场。

在越来越多长租需求越来越大、入场选手越来越多的情况下,租赁类产品的标准化也将加速,在租赁产品标准化之后,REITs(资产证券化)市场将向广大的租赁类市场敞开大门。

所以对于房企来说,从房地产企业向运营商转型是大势所趋,对于新的模式的尝试也应当尽快提上日程。

结语

房地产长效机制的建立离不开土地市场的配合,而土地作为最重要的生产资料,任何一点变化都是涉及国计民生的大事,必须慎之又慎。

当我们回顾成都土拍规则进化史的时候,通过锐理罗列和分析的数据,我们也可以看到规则的设计者采取的理性而谨慎的态度,看到成都对于未来房地产市场的期许和思考。

本文完成于2017年10月末,首发于《锐理房地产内参》上,文内所引用数据截至2017年10月20日,有未竟之处无关宏旨,望各位读者体谅。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

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