11月15日，成都市人民政府官网上公开了两个文件——《成都市房地产业发展五年规划（2017—2021年）》与《成都市住房租赁市场发展五年规划》，在这两个文件中，成都市通过官方口径将对成都房地产行业未来5年的规划公之于众，引起热议；紧接着，11月16日，成都市城乡房产管理局宣布成都新房销售将采用公证摇号的新流程。
在一片喧哗之中，许多人也在思考，在2017年即将走向终点的时候，连续两天的大动作在次年的房地产市场会引发什么样的波澜，让这个“看不懂”的市场走向何方呢？
按照惯例，我们回顾一下这三个接踵而至的政策。
政策回顾
在11月15日公布的《成都市房地产业发展五年规划中》，成都明确：
1.从2017到2021年，全市计划新建住房160.6万套，其中商品住房103.86万套，保障性住房和拆迁安置房56.74万套；
2.从2017年到2021年，成都每年建设住房面积均在3200万㎡以上，并呈现逐年递增趋势，5年内持续供应量达到1.7亿㎡；
3.用地供应，5年持续供应49890亩商品住宅建设用地；
4.降低二手房交易成本；
5. 停止新建“公寓”。
6.其他的还有不同区域的供应节奏、棚改补偿货币化程度继续提升等等。
在《成都市住房租赁市场发展五年计划中》，成都明确：
1.从2017年到2021年，全市租赁住房保有量将达到151万套，年均增加6万套，其中市场化租赁住房达到140万套，年均增加4.83万套；
2.从2017年到2021年，全市可出租住房出租率持续上升，将达到81%；
3.推动积分入户，租房满一年也能积分；
4.同期，成都城镇住房的新增租赁比（新增租赁与新增销售的比值）持续上升，达到28%；
5.发展住房租赁企业、引导房地产企业转型租赁经营、组建国有住房租赁公司并尽快营业、鼓励农村集体经济组织开展住房租赁业务，完善住房租赁服务平台、降低个人住房出租税率等。
而在11月16日的买房新规中则规定：
房地产开发商在获得预售许可证之后10日内必须向社会公开准售房源并公开登记，开盘前三天公示符合购房标准的购房者名单，开盘时间必须在白天，并由公证人员现场公证摇号，中签的住房予以锁定，禁止“号贩子”。同时也规定不允许在购房登记时对内部人员、全款客户予以倾斜。
政策要解决什么问题
那么，这两天的这些住房政策的根本目的是什么？
首先，我们来说说租赁住房。
从今年下半年开始，不管是中央层面还是地方层面对于构建租赁市场下的力气不可谓不大。从广州“租售同权”开始，几个被列为租赁市场试点城市的一二线城市就不断出台新的租赁政策，例如成都允许集体土地用于建设租赁住房、拍卖租赁用地和人才住房用地、增加土拍中熔断后竞拍无偿移交租赁用房等等。在15日的租赁市场五年规划中，更是将建设租赁市场的远景规划公诸于众。
在我们讨论房地产市场的时候常常会将人口流入和城市房价上涨联系起来，核心逻辑是人永远需要住房，而新增人口不断流入城市，城市土地存量不断下降，房产稀缺，导致房价长期看涨。
这样一个围绕房价和人口的逻辑自洽，在过去的很长一段时间里都支撑着房价的上涨。
但是这个逻辑依然有其弱点，例如相对于猛涨的房价，人口的流入是一个缓慢而长期的过程，2016年以来的一波猛涨并不是伴随着一次迅猛的人口净流入到来的；大量成交的出现并没有伴随着房屋租出率的下降，房屋的出租并没有因此水涨船高。
那么，我们应该用什么样的逻辑去修补之前的理论体系呢？
过去我们常常说，房屋有“刚性需求”，在“刚性需求”的基础上，产生了房屋的投资价值，这是在说房屋的使用价值在先，投资价值在后，在这样的认识之下，是无法理解快速上涨的房价的。
我们别忘了，房产又叫“不动产”。
房产除了用于居住的天然属性之外，还有诸如不易转移、产权明晰、市场公开、折旧减值速度慢、供应量有上限等其他天然属性，这决定了房产天生是优质的抵押物。
在制造业利润不振，开始轰轰烈烈的“去产能”的时候，大量的企业无法用自己的信用和资产获得足够的银行贷款。而不动产的信用受到经济基本面的影响要比实业少得多，不动产身为天然的优质抵押物的一面在这样的环境之下更加凸显，成为“硬通货”。
所以，我们不难发现，与本轮的房价上涨同步的，还有央行公布的社会新增贷款中高企的居民中长期贷款（大部分是房贷）。在2016年新增的12.65万亿元贷款中，新增居民中长期贷款占5.68万亿元，较前一年增长2.63亿元，几乎翻了一番，在所有贷款类目中增长速度最快。
也就是说，大量的新增信贷进入了楼市，这当然推动了房价的上涨。而对于老百姓们来说，及早地进入这个市场，为自己锚定一个优质的抵押物抵御未来的风险，是理所当然的选择。
在进入楼市的目的是获取抵押物，而不是获取真正需要的商品，越早进入这个市场，获利越丰厚，投机行为就在这样的市场中产生了。
这样你就可以理解为什么大量空置住房没有产生与之相符的出租，也可以理解为什么这一轮的房价快速上涨引起了如此之强的房地产调控政策：增加的房产并没有解决社会存在的居住需求，房地产市场出现了空转。
所以“房住不炒”的真正含义并不仅仅是警告房地产市场中的投机行为，更重要的是房地产长效机制将围绕这个论断进行建设。
然而，在现行的房地产体制下，房地产的投资属性和居住属性之间紧紧缠绕，对于真正需要一间屋子的人来说，要想获得房屋的居住属性，必须支付获取其投资价值的成本，这显然是不合理的，也不是“长效”的。
政策怎么起效？
所以这一轮的新政策实际上是从两方面解决这个问题。
个方面，租赁。
租房作为居住的一个选项，把这个市场做大做强，将房地产的居住价值和投资乃至投机剥离开来，让真正的刚需不至于被过火的房产投机所误伤，就是长效机制的一个重要的组成部分了。
那么，为什么要为获得房子居住属性去支付投资价值所需要的成本，而不是选择租房呢？因为太多的其他权利被绑定在房产的所有权之上，比如入学的权利。所以，在这轮调控中提出的“租售同权”的真正内核是将附加在房产所有权之上的其他刚性需求从房产证上剥离出来，至少不是被房产所垄断。
在成都11月15日提出的两份房地产5年规划中，提出了在2021年让新增租赁住房与商品住房的比例达到28%。这实际上是将真正缺乏支付能力的真正“刚需”人群分流到租赁市场，保障这一部分人最基本的生活和发展需求。
所以，建立规模化的租赁市场，是房地产市场长效机制的建设里非常重要的一环，也只有在建立起一个容量够大的租赁市场之后，对于商品房市场的调控才拥有足够的空间，不至于误伤刚需，投鼠忌器。
第二个方面，限制流动性。
在上文中，我们论述了这轮房地产价格快速上涨的真正原因——不动产是天然的优质抵押物，在市场缺乏优质抵押物的时候，这个特点又被放大了。
在这轮房地产调控中，多个城市陆续出台了新房限售政策，其根本目的在于降低楼市的流动性，防止楼市资金快进快出带来的风险。可以理解为股市的“T+1”规则，只不过期限被拉长到3年的时间。限售政策让楼市维持总体稳定，不会出现价格波动引发大量获利盘出逃并造成恐慌式踩踏的场面（想想2015年的股市），同时也让那些本身风险过高的资金对楼市望而却步。
同步地是政府对新房市场严厉的限价措施，这不仅能稍稍缓解购房者的恐慌，更重要的是在这样的措施下银行向楼市提供的贷款规模总体可控，防止信贷泛滥。
限售政策和限价政策也催生了“全款才有资格”“茶水费”等行业乱象，这些“摇号”正是针对这些乱象制定的，而这些乱象是楼市流动性被限制的产物，可见，限制楼市的流动性也是在未来的很长一段时间里不会动摇的房地产长效机制的一部分。
长效机制又是什么？
将调控加码的这两个方面综合在一起，我们可以看到房地产长效机制的整体思路。
首先，降低楼市的流动性，降低流动性其实也是在降低楼市的投机价值、提高投机成本，防止过高的债务杠杆，防范结构性风险；
第二，建立商品房市场的对手盘——租赁市场，打破商品房对于某些权利的垄断，满足刚性需求的同时，也形成与商品房市场的竞争机制，通过租赁市场调节商品房市场；
第三，通过健全的租购并举体制，发掘房产除了出售赚取差价之外的盈利渠道，引导资金投资租赁市场，缓解商品房市场的“堰塞”，在限售期过去之后，让商品房市场实现“软着陆”。
也许在许多年以后，我们在宽敞、舒适的房子里回顾我们的一生的时候，想起这个让楼市惊心动魄的2017年，会发现原来自己也是见证过历史转折的人呢！
锐理数据2017-11-18 12:59:53
