政策解读| 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
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昨晚，成都市政府官方网站公布了《成都市房地产业发展五年规划》（2017-2021年）政策文件，全文约12000字，详细阐明了未来五年成都房地产产业的发展方向，并重点论述了房地产业与经济、城市、民生、行业等方面的关系，具有重要的指导意义。
通过这份文件，我们可以清晰的看到成都房地产未来5年的愿景，但因为信息量太大，我就只挑跟咱们购房者有关的内容，做一个解读。
其中十大变化，将会深刻影响我们的购房决策。
变化一：始终坚持“房住不炒”
始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，是成都市房地产业5年规划的核心。
房地产业是一个产业，跟汽车业、服装业、餐饮业本质上来说没有区别，分别满足人们的衣食住行四项基本需求。
但我们没有听过有人炒汽车、炒衣服、炒美食，所以房子也应该归回它的居住属性，削弱它的投资属性。未来5年，我们应该为了居住需求购房，而不宜投资炒房。
变化二：住房供应重质也重量
未来5年，成都将新建城市房屋2.7亿平方米；其中：住房160.6万套、1.7亿平方米，商业办公用房0.35亿平方米，其他房屋0.65亿平方米。
该建设计划，是根据城市总体规划和人口规划，结合城市有机更新、住房保障等情况，科学测算得出。1.7亿方包含保障性住房、拆迁安置房、商品房、人才住房、产业园区配套住房等，多维度全方位共同保障“住有所居”。
而有数据表明，这新增的住房供应，将占据总存量的35.71%。（截至2016年末，全市已建成登记城市住房495万套、4.76亿平方米）
对普通购房者而言这意味着，从政府层面已经明确，未来5年的住宅供应将不再“短缺”。
此外，随着城市化进程进入后期阶段，新增住房需求趋于稳定后，行业原有的规模增长模式将难以为继，成都房地产业将从“数量增长”向“质量增长”过渡。
所以我们可以卖房买房，改善自住，但不宜再扩大个人的房产套数，因为市场的整体需求已经从“重量”逐渐向“重质”转变了。
变化三：未来房子面积会变大
支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房，主要满足改善性需求，确保居民人均住房建筑面积稳步提高。停止新建“公寓”类生活单元，确保居住品质。
进一步激活二手房市场，降低交易成本，透明交易信息，健全交易制度，引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题，稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。
这两段的关键点在于，未来5年，成都新建商品房将改善当道，豪宅为王，住宅小户型、刚需型产品将消失。土地容积率会降低，房子的面积会增大，人均达到45平米，居住条件大大改善和增强。而对于无房的首置刚需客群，将通过购房二手市场上的刚需型产品，解决住房问题。
变化四：房子不再“非买不可”
未来5年，成都会大力发展保障住房和租赁市场。
△数据来源于《成都市房地产业发展五年规划》
土地供应总量，优先保障保障性住房、人才公寓和产业园区配套住房供地。租赁市场方面，一是鼓励市场化参与，二是加强市属国企的投入和建设。
从而形成“低端有保障”和“先租后买”梯度式消费的格局，未来，买房或将不再是人生的必然选项。
变化五：买房要坚持向东向南
围绕“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展新格局，促进区域协调发展。
“东进”和“南拓”区域，增加新建商品房供应规模，适度超前、加快推进房地产业发展。“西控”区域，控制房地产供应总量，优化供应结构。“北改”区域，保持房地产供应规模，稳定房地产业发展。“中优”区域，减少房地产开发建设总量，控制新征土地上市规模，控制建筑容积率，促进人口有序疏解。
城市重心、供地节奏明显偏向东进、南拓，所以从城市发展方向和房子后劲来看，请尽量向东向南。
变化六：更多人选择二手房
△数据来源于《成都市房地产业发展五年规划》
成都经常被一线城市购房者诟病的一个点就是“新房癌”，意思是成都人看不上二手房，非新房不买。但是一个健康的房地产市场，不可能只有新房，而没有二手房。只有增量市场和存量市场有序流动，腾笼换鸟，行业才更兴旺。
所以，未来5年，成都的二手房占比将会逐年加大，到2021年，将占据整个市场43%的份额，意味着100套成交房源，57套是新房，43套是二手房，分庭抗礼。
变化七：清水房基本说再见
根据5年规划，成都将建立成品住宅土建和装修工程设计、报建、施工、监理、质监、安监和验收一体化的建设管理机制，结合建筑工业化大力推进装配式装修，推行绿色环保装修。
到2021年底，新开工商品住宅（3层及以下低层住宅除外）中，中心城区成品住宅面积比例达到100%，全市成品住宅面积达到90%，实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。
△数据来源于《成都市房地产业发展五年规划》
变化八：行业兼并大鱼吃小鱼
未来，成都的行业集中度越来越高。从三个方面来看：
一是做大做强开发企业，积极引进知名房地产开发企业。支持本土企业通过兼并、收购、重组等方式实现强强联合。到2021年，培育1-2家本土房地产拟上市企业。
二是提升物业服务水平。加快推进行业整合，着力打造一批亿元级、超大型、性品牌物管企业。到2021年，全市年产值达5亿元以上的物业服务企业数量达10家以上，实行物业服务的房屋面积占比达到75%以上。
三是规范发展中介机构。提高行业准入门槛，完善资质评价体系，促进中介机构由零星分散型向专业化、规模化、品牌化发展。到2021年，将经纪机构居间成交二手房的市场份额提升至60%以上，品牌房地产经纪企业增至60家，一级房地产估价机构增至45家。
变化九：商业地产迎来新机遇
成都商办严重过剩，是过去的一个历史遗留问题。主要原因是在土地出让中，就规定了一定比例的商业体量，从20%到80%不等。
在5年规划中，商业地产的问题将从多个维度得到解决。
首先，是商业用地的供应与空置率挂钩，空置越大，供地越少。
其次，是大力支持和鼓励使用商办物业，包括招商引资、引入卫生医疗、文化娱乐、休闲旅游、体育健身、教育培训、养老健康等带有民生和基本配套属性的功能产业。政府还可通过购买，租赁商办用房的方式，解决社区用房、医院、学校等公建配套。
第三，是加强管理和整治。全面全面清理住改商、住改办等现象，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。
所以未来5年，成都的商业地产，或许会有一个新的发展机遇。
变化十：市场调控房价更稳定
最后一个问题，我们来说大家最关心的：房价。
大家可能只想知道未来5年成都的房价会怎么走？但坦白说，这个不是一城一市的问题，它牵涉国际环境、国家经济、货币政策、银行利率等更多宏观的内容。
但是仅就成都房地产业5年规划来看，应该是希望在市场主导下，发挥调控作用，把房价与经济增长、居民可支配收入协调发展，结合起来。
按照“管而不死、活而不乱、掌握主动、精准施策”的原则，综合考虑经济社会发展、人口结构优化、城市竞争力提升等因素，以居民住房可支付性指数保持合理水平为指针，以供求关系为导向，因区施策，实行差异化调控政策，支持合理住房需求，遏制投资投机炒作，引导需求稳步释放，防止市场大起大落。
所以一个字：稳！
最后，点评一下成都房地产业5年规划，可以说，除开一些与大政方针政策保持一致之外，给我的感觉是，未来的产业发展，不再是简单粗暴的一刀切，工作更加精准、细致，对问题的解决更有针对性。
未来五年，成都将进入加快建设全面体现新发展理念的国家中心城市的机遇期，奋力打造美丽中国典范城市与和谐宜居生活城市的关键期，全面提升城市能级水平与功能品质的攻坚期，离不开房地产业的健康、稳定和可持续发展。
相信5年后，我们大家一定会看到一个更加繁荣、美丽的成都，住上更好的房子，过上更好的生活！
（注：除标注图片外，其他图片来源于网络）
文/吴思竹
吴思竹
2017-11-16 10:42:33
