绿城翻牌城南新贵，2018大怡心湖板块会让自住需求挤破头！

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3200字，预计阅读时间4】

一、今天必须要提出一个新板块——大怡心湖板块；

作为成都楼市实战专家，今天贰爷要首次提出一个新板块——大怡心湖板块。我认为，这是一个极具投资价值的区域板块，大怡心湖板块应当包括华府板块及未来的怡心湖2855亩片区，同属于双流区。

根据规划显示，怡心湖北至牧华路，南到青栏路，西临规划道路及华府大道，东以剑南大道为界，规划面积为8.4平方公里，将建成一座涵盖产业、商业、生态及文化的产城湖一体新中心。

根据我20多年房产投资及多年开发经验，作为“大怡心湖板块”概念人，结合怡心湖的实际区位和发展趋势分析，未来几年怡心湖和同属双流区的华府板块，将会彻底融合在一起，形成大怡心湖板块。

二，大怡心湖板块进入“豪宅时代”；

华府板块的发展并不是一帆风顺的。2015年底，助理到保利叶语去看房的时候，5000一平米现房销售，还支持公积金贷款。当时的市场就是那么艰难！

2012年——2015年华府板块总共出让成功13宗地块，楼面价偏低，大多楼面价2000元/㎡左右。到了2016年，华府土地的价格迅速跳涨到9000元/平米，今年土地成交价格更是破万，今天2017年11月14日楼面价达到10900元/平米的水平。

在今天的土拍中，中房联合绿城以楼面价10900元/平米，溢价率51.39%，竞得华府板块175亩土地，容积率2.5。

最近两年，在这个板块成交的土地几乎都以高溢价著称。首先2016年12月28日，中铁建联合平安，以总价52亿拍得3宗连襟地，成交楼面价为8900元/㎡、8950元/㎡；到今年3月15日，由中海以10880元/㎡的楼面价、33.1亿元的总价、70%的益价率获得152亩土地，价格已逼近熔断。另外就是今天绿城拿的地。

华府板块及紧密相连的怡心湖片区，从区位来看，属于具有相当发展水准和经济积淀的成都城南区域，整个城南迅速发展一度延伸到兴隆湖甚至辐射到天府新区，基建等投资非常巨大，具有明显的经济发展优势，也是我认为的“成都发展极具潜力的板块”之一。

接下来，华府板块还会是成都土地出让的“主力军”。随着中铁建、中海、绿城的进入，随着楼盘开发品质大幅提升，华府板块定位于刚需的时代从今天2017年11月14日开始，彻底宣告结束了，大怡心湖板块全面进入“豪宅时代”。

对于在上个月还按指导，以12600元/平米买入中海右岸的投资者而言，这是可圈可点的布局，这样的机会难以复制。

今天的大怡心湖板块的主角——绿城！这是绿城首次进入成都打造住宅产品。首单产品，落户大怡心湖板块。

绿城是谁？

成都的粉丝可能比较陌生，但是在杭州，绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义。绿城的宋卫平在业内也是传奇人物，理想主义，对产品和物业服务有自己很高的标准和追求，算得上地产界的半个乔布斯。下图可以简单鉴赏一下在建的杭州奥体板块的绿城项目的现场图片。

我在《买房要买“牛鼻子”！天府新区的“牛鼻子”在哪里？》谈到，“牛鼻子” 比喻事物的主要矛盾或影响全局的关键。据“牛鼻子”的释义可以很好指导个人投资，特别是投资房产，抓住一个大区位的“牛鼻子”，也就抓住了影响全局的关键因素，投资就具备了基本的成功要素，主抓牛鼻子，也就控制住了整头牛，如果抓住的是牛尾，可能就会被牛“爆踹”！

天府新区的牛鼻子板块为锦江生态带区域。今天谈到的大怡心湖板块（含怡心湖片区和华府板块），行政上属于双流区，并不属于天府新区。但是我们做房产投资，不能思想僵化，特别是不要遍地找机会，而要学会把机会聚焦到某个“点”，因为机会是无限的，而个人资金是有限的，必须把有限的资金投入到“牛鼻子”上。

三，大怡心湖板块投资的“萌芽期”；

2016年7月，媒体首次报道了双流区即将打造怡心湖的规划。当时怡心湖土地控规文件显示，将规划集商住、教育、医疗、绿化等多样业态，围绕怡心湖面积达2855亩的花园商务核心区。其中仅湖体和绿地面积就有近1000余亩。

2017年9月4日，双流区与万科集团进行了万科梦想城的签约仪式，项目选址怡心湖片区，总占地面积约11056亩，其中经营性国有建设用地（包括住宅、商业、医疗、科研、教育）约5639亩。

2017年9月6日，双流区与蔚蓝卡地亚集团签订投资框架协议，打造1425亩的怡心湖现代城项目。项目选址位于怡心湖B区湖滨区，总规划面积约1425亩，其中经营性国有建设用地约398亩。项目总投资约80亿元，整体定位于集文化艺术、休闲商业、酒店于一体的高端都市水岸商务中心。

如今怡心湖项目一期正在施工，建设内容包括怡心湖片区12个子项目的道路、涵洞、污水、雨水、照明、电力等工程。据悉，按照目前的施工进度，预计年底基本完成湖区蓄水，届时环湖路也将基本建成，其余市政道路主体施工都将同步完成。

从政府公布的规划图来看，怡心湖板块共规划20所学校，其中幼儿园共12所，小学3所，1所中学，1所高中以及3所九年一贯制学校，此外，医疗、养老院、体育、文化等一些列配套将在此呈现。一个集居住、商业、产业及生活于一体的区域将在这里诞生。

目前，万科、蔚蓝卡地亚相继签约，后期还会有更多企业加入进来。

在贰爷的投资理论中，目前怡心湖片区还处于基建建设和配套建设阶段，暂时没有直接的投资机会；所以更多的我们要紧盯着即将形成的大怡心湖板块（含怡心湖和华府板块）。典型的实战操作就是上个月带领粉丝提前布局中海右岸和最近指导关注的新楼盘。

四、“三缺一”，终于圆满，三大高端产品2018依次呈现，成都房产进入“精雕细琢”时代；

2018年，中铁建 297.7亩，中海152.19亩，绿城175亩，将会依次亮相。目前中国铁建西派国樾已经公布案名，中海还在更新设计方案和报建阶段，特别亮眼的产品，当然是绿城成都个项目！

缩小到下图的十字路口来看，东北角是中海，东南角是保利，西北角是中铁建，西南角175亩地刚刚拍卖，之前一直是“三缺一”的状态，现在终于“圆起了”。不再是三缺一了，四大高手全部聚齐。2018年要仔细观察这三大金刚“圆起”之后怎么出牌，毫无疑问所有的产品都将是精耕细作，精雕细琢，成都房地产产品进入“精雕细琢”时代，不再是只争朝夕的粗放型土建时代。

绿城张牌会打什么？必将是闪亮所有人的眼睛。

从居住与配套到生态与产业，华府正在向“改善时代”迈开步子。中海连续将区域四块优质地块收入囊中，先后布局中海左岸、中海右岸，中海锦江城、以及中海华府地块新项目，逾千亩的土地储备。而这一切，正在加速大怡心湖板块改善时代的到来。

五，大怡心湖板块目前的不足；

交通方面：

剑南大道是是怡心湖板块二环高架的零红绿灯的市区最快速公路，可以把你快速的从这里带进二环路高架路；往南与正公路先互通，通达天府新区兴隆湖区域。2019年底，地铁5号线建成，也是对这个片区极大的利好。片区南通天府新区，北达老城区，毫无障碍，交通效率极高。这一点与新川板块的交通效率类似，同属交通效通达南北的两个住宅板块。但是，中国铁建西派国樾、中海华府地块新项目、绿城项目离地铁口，存在一定距离，这是存在的瑕疵。

教育资源：

由于片区属于双流区，双流区能够投入的优质教育资源略显不足。目前片区的中学、小学、幼儿园大多属于原来乡镇学校升级而来。当然，我也看到片区有一些学校规划，不过那些都未能兑现。

商业配套：

大型商业配套几乎为0，需要好好期待怡心湖的商业规划，经常看我文章的读者都知道，这根本不是问题，多留下一些埋伏点，一旦爆发，一鸣惊人。

总结：

今天，贰爷首次提出“大怡心湖板块”的概念，包括华府板块及未来的怡心湖2855亩片区；而在片区东边，又是天府新区“牛鼻子”板块。这足以说明，我对这一整片区域房地产的看好。

高手云集的大怡心湖板块，2018年将成为成都楼市的新贵，与天府新区的“牛鼻子”一起玩“二人转”。

绿城翻牌城南新贵，2018大怡心湖板块会让自住需求挤破头！主城区有江湖的地方就有高端楼市，大怡心湖板块的未来可期！绿城有很多美好的传说，也有很多产品传为佳话，绿城来到成都令人振奋，让我们拭目以待，绿城在大怡心湖板块，倒底怎么“操”（用四川话读出来）？

【此文章为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！】

★贰爷精彩投资观点 ★

天府新区牛鼻子板块 |  投资苦参单体住宅楼 | 成都楼市的价值洼地 |  买新房二手房超级实战技巧 |  买房周期理论 |  买房的陷阱|  成都楼市毫无泡沫 |  2017成都房价走势预测  |  新川板块3年翻番  |  新川板块豪宅化  |  新川板块赶超金融城  |  “产业相思病”理论 |  人口外溢理论  |  资金外溢理论  |  追新理论  |  朝向理论  |  文化旅游养老地产观点  |  公寓写字楼产权式酒店观点  |  商住公寓投资  |  环蓉投资理论（仁寿）  |  环蓉投资灰犀牛理论1 |  环蓉投资灰犀牛理论2 |