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最近，我去踩了招商大魔方项目。
有读者爆料，由于限价的缘故，该项目批次房源预计价格在19000元/平方米左右（清水），要知道该项目上批次精装产品销售的均价为26000元/平方米（2016年8月26日拿的预售），这也是吸引我去踩盘的重要原因所在。
以下便是我的踩盘报告，希望能给感兴趣和正在关注的购房者带来帮助。
△项目效果图
1、地理位置
成都“含金量”的区域 住宅供应见底
项目位于锦城大道与天府大道交汇处，南临锦悦东路、北临锦城大道，西临天府大道，北临科华南路，处于高新区金融城板块的核心位置。
△项目地理位置示意图
金融城是成都政府规划的金融总部商务区，集中发展传统金融业、新兴金融业、大型企业总部、高端配套服务业等业态。
毫无疑问，这是成都“含金量”的区域之一。有数据显示，目前进驻成都的278家500强企业中，有超200家都在金融城，2016年金融城GDP总值更是位居各区县。
但纵观金融城，目前一、二期开发已经进入尾声，供应量极少，在售的也是“天价”，如锦城湖旁的房源，价格都在3—4万元/平方米左右。
△图片来源于金融城官方网站
再来看看正在开发的三期。
目前只有三个在售项目，除招商大魔方外，银泰华悦府尾盘在售；复地金融岛在售公寓产品，住宅推出时间待定。
后期尽管仍有住宅土地供应，但量少且基本集中在锦江区。
可以说，招商大魔方是高新区金融城板块目前为数不多的选择。
2、周边配套
谢菲尔德小学明年动工 商业配套缺点生活味
作为政府打造的金融总部商务区，金融城板块在配套的享有上自然不容小觑。
首先说说教育。有消息显示，去年确定落户金融城的谢菲尔德小学预计明年动工建设，选址在名都路旁。如果消息属实，距离招商大魔方项目仅有600米左右直线距离。
这也是成都继法国蒙彼利埃小学、丹麦霍森斯小学之后，第三所中外合作公立小学。
其次是交通。
公共交通方面，地铁1号线、9号线、18号线三条地铁线可以辐射到该项目，其中距离最近的地铁1号线孵化园站，直线距离约800米。
这里重点要说的是位于项目南侧的P+R停车场，除为区域提供大量停车位外，还将在地下一层设置有一个公交场站、26个公交临时停靠位，1个出租车港湾站。与项目仅有一街之隔，已经动工。
再来是自然景观。
锦江滨河景观带和锦城广场P+R停车场上修建的生态公园与项目均只有一街之隔。
△锦江
最后是商业配套。
项目周边的商业配套主要为大型购物中心，除项目自身打造的15万平方米的购物中心外，2公里范围内还有环球中心、九方和银泰in99，但与日常生活相关的较少，未来就近只有项目打造的底商。
△招商大魔方项目效果图
3、地块规划
商业占比超7成 住宅直面锦江
占地189亩的招商大魔方由商业和住宅两部分构成，其中商业部分包括一座演艺中心、2栋写字楼、2栋公寓、1栋酒店、一座购物中心、1栋独栋商业，占整个项目的7成以上。
住宅部分主要位于临科华南路一侧，呈一字型排开，除7号楼外，全部直面锦江河岸景观，这也是项目住宅的优势。
△项目沙盘
需要注意的是，科华南路为双向8车道的交通主干道，对内衔接主城区，对外衔接高新南区和绕城高速，交通流量较大，不可避免的将带来拥堵和噪音影响。
4、产品价值
三房四房产品 清水交付影响改善品质
首先我认为，项目是具备改善品相的，这主要是从主力产品面积段、梯户比、外立面、层高4个方面综合来看的。
项目预计将在近期推出1号楼和7号楼两栋楼，产品面积从116—180平方米不等，涵盖了三房双卫、四房双卫和四房三卫三种产品，其中三房双卫产品占比，包括116平方米、135平方米和136平方米三种户型。
1号楼为2梯3户设计，7号楼为3梯4户设计，产品均为3.15米的层高。
我在现场看到，目前全部楼栋已经封顶，正在做外立面的施工，大部分采用了铝板+涂料的材质组合。
△项目实景图
铝板是一种仅次于石材和玻璃幕墙的外立面材质，一些定位高端的项目都会采用，成都本地如麓湖、北大资源紫境府都有在用。
但该批次房源将采用清水交付，我认为这势必将对项目品质造成一定影响。
具体再来看看产品。
172平方米的四房双卫产品
△172平方米四房双卫户型
该户型位于1号楼两端的位置，正对锦江。
户型方正，结构紧凑。两面采光，客厅、主卧和两个次卧均朝向主景观面，其中客厅和一个次卧相连一个7.2米的景观阳台，空间大气，采光通风效果也更好。
主卧开间面积4米，再配以独立的L型衣帽间和主卫双台盆，在同面积段产品中， 表现相对突出；此外三个次卧开间分别为3.1米、3.2米和3.3米，尺度合理。
180平方米的四房三卫产品。
△180平方米四房三卫户型
该户型位于7号楼端头位置，看不到锦江。
横厅设计，客厅开间7.2米，配以宽2.4米的景观阳台，仅以此来看，具有一定豪宅产品的尺度标准。
该产品采用了两个套房的设计，其中主卧开间面积达到了4.45米，另外一个套房的开间为3.4米。主卧可以设置独立的衣帽间，但是浴室仅够设置单台盆。
另外两个卧室开间分别为3.05米和2.95米，合理，但舒适度不够。
最后再来看看135和136平方米的产品，同为三房双卫设计，但对比来看，我更喜欢135平方米的产品。
△136平方米三房双卫户型
该户型位于1号楼，处于一栋楼中间位置，客厅和两个主要卧室均朝向主景观面。其中客厅开间4.3米，配以宽2.4米的景观阳台，空间感更显大气。三个卧室的开间分别为3.9米、3.7米和3.2米，舒适度高，在同面积段产品中，表现是十分突出的。
5、不利因素
我认为主要有三个。
就是小区内园林景观较少，并没有具有一定规模性的、主题性的园林景观。
第二就是没有会所。
第三，随着演艺中心投入使用，不可避免的将为项目周边带来交通和噪音的影响，昨天晚上进行的锤子科技2017年秋季发布会活动，就是实例。
这也是演艺中心开展的首场活动，据参加了当晚活动的朋友表示，大魔方距离她家仅有3公里距离，但由于人流量大再加上交通拥堵，从出场馆到回家用了1个多，打车花费30余元。
6、不确定因素
1、付款方式，目前待定。
2、物业服务
对于改善产品而言，品质好坏，物业服务占关键。
招商大魔方项目物业费用为3.88元/平方米，物业服务单位为招商局物业管理有限公司，服务的项目主要为招商品牌旗下的项目，但此前招商开发的项目以商业、刚需或普通改善类产品为主，大魔方是招商品牌目前在成都的个定位高端改善的住宅产品，服务品质如何，还有待市场考证。
7、价格及购买建议
目前1号楼和7号楼推出时间和付款方式均待定，但如果19000元/平方米的限价消息属实，后期还可接受按揭贷款的话，我认为是值得购房者关注的。
原因主要有两个：
就是稀缺性。这点我在地理位置部分有所表述，这里不再赘述。
第二就是潜力。
首先对比项目上批次产品，此次即将销售的1号楼与前期产品均直面锦江，只是在产品面积和梯户比方面存在差异。
此前精装产品均价为26000元/平方米，即便是除去3000元/平方米的精装成本（此前项目号称精装标准为5000元/平方米），价格也在23000元/平方米。价格优势显而易见。
其次是对比同区域，目前仅有天府国际金融中心双塔项目待推出，但据了解，住宅产品为豪装公寓，产品不同。
最后，以上是我结合实地踩盘和置业顾问介绍进行的总结，可能有不准确，但保证客观、真实，具体请以开发商口径为准。
文/邱霜
吴思竹2017-11-10 10:23:14
