在今年的房地产市场中，中央和地方大量在“房住不炒”的基本精神下，在租赁市场中进行的一系列尝试非常值得关注。对于如何在中国这样一个幅员辽阔、人口众多、不同地区经济发展迥异的大国建立起一个公平、高效的租房市场的问题，市场仍然在摸索和尝试之中，在这样的背景下，各类关于租赁市场建设、解决现存租赁市场困境的新措施也出现在市场之上。
“按居贷”并非新鲜事
在上周的各项新闻中，有一则新闻格外让人关注：
11月3日，中国建设银行在深圳与11家房企、11家企事业单位签约，宣布进军深圳长租市场，推出“按居贷”。该产品根据申请人的信用情况，发放用于支付租房租金的信用贷款，月息四厘，最长贷款年限为10年，贷款额度为100万元。
建设银行在深圳推出“按居贷”（图据网络）
在这则新闻传出之后，业内外的讨论不绝于耳，也有网友在微信后台留言想要锐理君对这个新的产品进行解读，锐理君也想好好地说说这类产品，看看“按居贷”对楼市和租赁市场的走向都有什么样的影响。
实际上，这类针对于偿付房租的贷款产品并非新鲜事物。
在民间，长租类公寓与金融的结合已经持续了至少2年时间。从2015年开始，大量的中小型企业开始进入长租公寓市场。在市场上有大量未出租的存量房和大量租房需求存在的背景下，一些企业开始与存量房房主签订长约，在将租来的房屋重新装修之后，再投放到租赁市场中，通过租金差赚取利润，形成了长租市场。
58金融旗下的“58月付”正是一种基于租金支持贷款的金融产品
这些长租企业通过规模化的采购、运营，摊薄了租房业务的成本，获得了一定的利润。同时，在这样的长租公寓中，租客的舒适度、合法权益都获得了相对于散租房来说更好的保障，为长租公寓带来了客源。
而对于长租企业来说，长租虽然前景明亮，但是难度也相当巨大：
首先，为了获得稳定的房源，这些长租企业从房东手中租来的租房都签订了长达5~10年的租约，不论这些长租公寓是否能够租出，都必须要按时向房东支付租金；
传统的租房模式（制图：张倩倩）
第二，为了保证利润率，长租企业租来的房屋大都是租金低廉的毛坯房，长租企业必须将这些毛坯房重新装修、配齐家具，在将毛坯房变成长租公寓的过程中，产生了大量的前期成本沉淀；
第三，长租公寓的服务是让这类产品相比散租住房更受租房者欢迎的关键因素，为此，长租企业还必须维持一个一定规模的服务团队，这又带来了散租住房房东不必考虑的人力成本。
总而言之，对于民间的中小长租公寓来说，前期投入和运营中的后续投入都将带来沉重的资金负担，而租房“细水长流”，一旦运营出现问题，很可能导致骨牌效应，最终导致长租企业现金流断裂。
金融机构的介入为长租企业们提供了不错的解决方案。在长租企业和租房者完成了租房协议（一般租期一年）后，引入金融机构，金融机构向租房者提供贷款用于偿付房租，并将租期内的全部租金支付给长租企业。
租房贷款的基本逻辑
在这样一个交易中，长租企业获得了现金支持，这些现金可以用于日常的运营，也可以用于扩张市场占有率——更多的公寓。而金融机构通过为租房者提供贷款，获得利息，一般来说，租房合同的违约风险不高，即便违约，租房者提供的抵押物——租房押金业可以有效地对冲风险。在发生违约之后，金融机构可以从长租企业那里收回剩余时间的租金，并且要求对押金进行处置。
“按居贷”下的租房模式（制图：张倩倩）
那么，租房者为什么要选择租房贷？
相信读者能够看出来问题所在，在租房贷的逻辑链中，金融机构和长租企业为了进一步地避免违约风险，会挑选拥有稳定工作也就是偿付力足够的租客发放租房贷，而拥有足够偿付能力的租客为什么要选择承担利息借租房贷呢？
所以，在租房贷建立后，金融机构为借贷的租房者提供了可以按月支付租金的还款方式，房租从传统散租住房习惯的季付、半年付、年付，转向了月付。所以，租房客在这份贷款中获得的是现金流，在传统租房方式中让人喘不过气来的交租月就不再是问题了。
所以，在“按居贷”中，发放贷款的主体从金融机构变成了建设银行，长租机构变成了开发商们，整个产品设计的基本逻辑都是没有改变的，这并非一个十分新鲜的东西。
按居贷和RIETs各擅胜场
在今年的土地市场上，不少附带了“拿地房企须自持一定比例出租用房”的土地被拍出。这类土地只能用于开发建造企业自持并运营的长租公寓，相比可以直接出售变现的普通商品住房来说，长租物业虽然有可观的利润空间和政策支持，但是资金沉淀规模太大，对于拿地房企来说，会造成巨大的现金流压力。锐理君询问过在房企投资部工作的朋友，在目前的市场条件下，房企拿全自持土地“帐根本算不过来，除非有合理的退出机制。”
RIETs下的租房模式（制图：张倩倩）
在租赁市场成为热点之后，以RIETs为代表退出机制被认为是最可行的退出机制解决方案，而“按居贷”也提供了另一种解决方案。应收账款抵押登记办法相比RIETs，“按居贷”的发放更灵活，但是不能完全解放做长租的房企，两种融资方式各擅胜场。
另外，今年10月，人民银行公布了刚刚修订的《应收账款抵押登记办法》，对企业的应收账款，也就是未来的抵押融资进行了规范，更多租赁领域的金融创新也因此成为了可能。
中国人民银行在10月底发布的修订后的《应收账款抵押登记办法》
“按居贷”会推高房价吗？
有的人认为，在房地产领域，按揭首付款下降提高了购房杠杆之后，推动了房价的上升，那么在“按居贷”发放之后，是否也会推动租房租金的上升呢？
实际上，租房市场和购房市场之间的区别判若云泥，用购房领域的尺度来衡量杠杆对租房市场价格的影响并不合适。
首先，购房获得的不仅是房屋的居住权，还包含了房屋的产权，拥有了产权，也就拥有了房屋价格的所有权，也拥有了通过抵押房屋获得融资的权利。而这两项权利是租赁来的住房不具备的。
有了这个区别，购房和租房市场很快出现了不同的走向，已经有房的人倾向于拥有更多的房，以期享受更多的房价上涨和锚定更多的债务。而租房者则没有这种倾向，用更高的杠杆撬动更多的资金租更多的房屋并没有意义。
同时，租房贷款也不是直接发放给个人，而是发放给公寓的运营方，所以这部分资金被个人借走用于炒房的可能性很小；
第二，租房市场是一个典型的“去中心化市场”，在新房领域巨头们已经占领了大多数的市场份额，在租房领域则很难出现这样的场景，仍然处于充分的市场竞争之中。也就是说，决定租房价格的仍然是市场的供求关系本身，任何想要通过垄断操纵价格的尝试在租赁市场中都会显得不切实际。
这意味着对于租房者来说，市场上有足够的租赁住房可以租用，如果“按居贷”真的提高了租房的价格和租房成本，租房者大可以选择市场上更便宜的房源，市场机制在租房市场上能够起到更大的作用。
租赁试产将因此受益
那么，“按居贷”的出现对市场真正的影响是什么呢？
锐理君认为，“按居贷”和住房租金支持类贷款将为进入长租市场、收购长租用地的房企提供可观的资金支持，更多的房企和社会资金将进入这个行业，为市场提供大量的长租公寓产品，政府也可以更加安心地出让长租用地；
同时，拥有长租运营经验的企业也将因此获得市场的青睐，不仅自身能够做强做大，还有更多的被大型房企收购的机会，这对于规范市场有积极的意义；
在更多的资金、更多的企业进入长租市场之后，规模化、标准化的长租公寓市场将有机会出现，而规模化、标准化也是RIETs所必须的，在住房资金支持类贷款的引导下，RIETs的发行也将加速；
在资金的支持下，多样化的长租产品将出现，大户型、好体验的长租公寓也有了生长的土壤。
至于这个新的动向对房价有什么影响？锐理君想说，房价是上涨还是下跌，与“按居贷”基本上没有必然的联系。
总之，锐理君的观点是：“按居贷”不是新鲜事，但是至少说明了市场有新的动向，而房价的涨跌和一整套房地产长效机制有关，不管是让房价涨还是跌，“按居贷”都无力影响。
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编辑 | 图之
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锐理数据
2017-11-06 17:27:34
