2017年的近郊势头有点猛。一方面，今年7月，温江、龙泉、双流等近郊区被纳入中心城区范围，打破圈层结构，协同区域发展，为近郊区带来了新的发展机遇。另一方面，近两年，尤其是在2017年，近郊区无论是从新增供应还是成交销售方面，均超过主城。
截至10月，2017年成都商品住宅成交面积的区域为龙泉驿，其次是温江区，实际上，如下图所示，近郊区各区住宅成交量均在前列。并且，今年土拍市场上，近郊区也迎来新纪元，五大区域地价接连跨过万元门槛。总之，无论是从城市发展和规划还是从市场表现与趋势来看，近郊区已渐渐成为主力市场。
2017年成都主城区+近郊区商品住宅成交情况（统计截至时间2017年10月24日）
那么，当近郊区越来越受到开发商和购房者的重视和青睐，2017年的成都主城区（指原主城区，包括武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区和高新区）又表现如何？透过两大数据来窥探一二。
土地市场
总体供不应求 但高于近郊与去年同期
截至统计时间，锐理数据监测到成都主城区在2017年已拍卖出让约2092亩土地，成交均价10386元/㎡（包括住宅、住兼商、商兼住、商业等用地性质），而近郊区拍卖出让土地约1557亩，前三季度，主城土地供应高于近郊区。再与去年同期对比，2016年前10个月主城区拍卖成交土地为1588亩，2017年同比上涨约31%。
2017年成都主城区在第三季度迎来了集中供地期，仅7月和9月便共计拍卖出让20宗地。不过，截至目前，从成都市公共资源交易服务中心发布的公告来看，除去高新区两宗挂牌土地外，主城区近期将无土地进行拍卖。
2017年成都主城区土地供销情况（含招拍挂，统计截至时间2017年10月24日）
2016-2017年主城区各季度土地供销情况（含招拍挂，统计截至时间2017年10月24日）
城东土地大释放 青羊区供应短缺
下图为2017年成都主城区拍卖出让宗地各区分布情况，统计结果显示，城东扛成交大旗，成华区和锦江区共计拍出15宗地。从成交面积看，成华、武侯、金牛三大区今年土地供应较多。而青羊区，到目前仅拍卖2宗地，面积约176亩；实际上，从2016年到目前，青羊区共计出让地块仅8宗（含招拍挂），土地供应少同时也影响了住宅市场供应，从前文数据图表中可以看到，2017年青羊区住宅成交面积仅略高于武侯区，可售新房房源较少。
2017年成都主城区各区土地成交量（拍卖，统计截至时间2017年10月24日）
万元地块频现 房企拿地成本高
截至统计时间，今年成都主城区共有14宗地价过万，达17200元/㎡，溢价率91.11%，该地块位于武侯区红牌楼街道。在这些地价过万的地块中，包含有无偿移交租赁住房以及自持租赁住房。如果刨除移交部分，土地成本可能更高，比如9月7日拍出的青羊141.5亩地块，成交楼面价12600元/㎡，并有37%的移交租赁比例，经过计算，其拿地成本超过20000元/㎡。
2017年成都主城区万元地块（统计截至时间2017年10月24日）
大规模纯住宅用地入市 容积率下降
2017年成都主城区土地拍卖中还有两点值得一提，一是大规模纯住宅用地释放，据锐理数据监测，2017年成都主城区共计释放8宗纯住宅用地，约466亩。在此之前，上次大面积纯住宅用地拍卖还要追溯到2009年双流兴隆镇地块出让。更多的纯住宅用地也意味着未来将有大量住宅房源可以供应，解渴主城市场。
二是出让地块容积率普遍下降，除去个别商业和商兼住用地外，其他宗地容积率基本都是在2.0-3.0之间，以2.0和2.5左右居多。
纯住宅用地打造与低容积率开发也正符合今年发布的“中优”城市战略规划，即优化中心城区功能，降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高产业层次，提升城市品质。
土拍规则进化 长租公寓迎东风
在对2017年成都主城区土拍结果进行简单梳理之后，不妨再来看看玩法不断翻新的土拍规则。
2016年12月28日，熔断机制首次亮相于成都土拍市场；
2017年3月15日，土拍规则升级到熔断2.0，即限价抽签；
7月18日，土地竞拍规则演化为“当竞价达到限价后竞拍商业面积自持比例”；
9月7日，竞拍方式升级为“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”、“限价竞买+竞自持商品住房面积比例+抽签竞得”；
9月14日，成华区青龙场板块66.08亩宗地和62.86亩锦江区三圣乡宗地一起登上拍卖席，与往常不同的是本次出让的两宗地均为人才公寓用地，分别被中房和人居斩获；
9月21日，天府新区三宗土地登上拍卖台，在“配建并无偿移交基础套数人才住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交人才住房套数，并按人才住房实际套数1:1比例配建并无偿移交地下车位”的规则下，当日总共增加人才住房套数2045套。
2017年主城区附加条件下竞拍结果一览（统计截至时间2017年10月24日）
自持商业
为什么要求开发商自持商业？一方面将开发与运营管理集中，产权、经营权、管理权三权不分离，可以尽量规避一些后期招商及运营可能出现的风险。另一方面，自持型商业综合体中尤其是商场、商业街的运营可以全面满足当地商业需求，有效避免空置；还可以降低土地拍卖溢价率。
租赁住房
近期大会报告再次强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，同时提到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”而成都在今年土拍规则升级中出现的无偿移交租赁住房、人才公寓等也是对这一思想的执行体现。公租房、人才公寓，可以解决一部分人买房难的住房问题，同时还可以引进和留住更多的人才。
而另一方面，更多的自持地块出现，长租公寓市场必然成为未来房地产市场甚至社会关注的热点，并且现在一些互联网巨头也开始进入租房市场，如何逐鹿新的市场，或许是当下很多房企应该或正在考虑的问题。
住宅市场
住宅供需不平衡 成交价总体较平稳
从下面图表中可以看到，2017年主城区住宅供需极不平衡，除7月份，新增面积大于销售面积外，其余每月新增供应量都大大少于销售量，市场缺货。这也极大刺激了土地市场，因此，即使有了各种进化版的“附加条件”，开发商仍然拿地积极性高涨。受调控政策影响，2017年住宅成交均价总体较为稳定，目前达到10个月以来值。
2017年成都主城区住宅供销价走势（统计截至时间2017年10月24日）
2007年-2017年9月成都主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下）
城东城南销售领军 改善户型占比扩大
成华区无论是在住宅供应还是成交方面，表现最为突出，加上近郊区的龙泉驿，城东构成了2017年住宅供销的主力市场。从上文的土地数据中便可推测，成华区在接下来一段时间，甚至是2018年或将继续扛起主城区住宅供应领头大旗。
2017年成都主城各区商品住宅供销情况（统计截至时间2017年10月24日）
随着社会、城市、经济等的发展和生活水平的提高，人们对住宅户型的需求也随之变化，曾经刚需住房占主导地位，而从2016年开始，改善型住房得到极大释放，2017年依然延续这一趋势。尤其是在主城区，90-150㎡户型住宅供应为主力。与往年相比，大户型供销占比均在逐步扩大。
2017年主城区各面积段供销情况（统计截至时间2017年10月24日）
2017年10月24日，新津一宗约86.68亩住兼商土地走上拍卖台，成交楼面价约7770元/㎡！刷新了新津地价记录。先有近郊各区地价相继破万，后有远郊地价破7字头。从市场到政策规划，郊县市场发展越加抢眼，未来更多的目光将投向这些区域。不过发展，也是发展最为完善的主城区，仍然有很多值得关注和期待。
比如，在今年的土拍中，出现的自持商业、自持租赁住房、人才公寓将如何打造？长租公寓市场在成都已然兴起，怎么开发以及经营管理，如何实现盈利，未来发展趋势？这些都将在主城中逐步实践和明晰。在高地价以及无偿移交等条件下，同时又要接受限价政策调控，为保证回本并取得利润，开发商有会采取怎样的开发模式和发展策略？
编辑 | 小白龙
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锐理数据2017-10-27 04:02:53
