成都楼市实战专家；开发公司操盘手；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
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上篇《华润翡翠城还有便宜9000元/平米的房子？》文章谈到，没有小区环境的“单体住宅楼”无论是自住还是投资，都是黄连、苦参，居住不够舒适且投资回报较低，远远不如纯住宅小区！
投资观点
从房改以来的20年经验来看，从北上广深和江浙的房产增值历史来看，从成都的实际案例来看，我们有如下的投资结论：
1、住宅增值依托商业体——这是雾里看花、水中望月，更是本末倒置；
2、无论投资还是自住，都要买纯粹的住宅，这样才有持续增值的后劲；
3、没有小区环境的住宅，既不适合投资也不适合居住，住宅物业价值被办公彻头彻脑拉下水；
4、单体住宅楼是投资的“苦参“、自住的“黄连”！
市场实战分析
一，商业会拉低整体居住品质；
一个品质楼盘，要么是纯住宅，要么是住宅和商业有严格的区隔，这种区隔可能是围墙，可能是公路，可能是公园，可能是学校。所以住宅区内的布局一定重点考虑居住舒适性和人性化等诸多因素，绝不掺杂商业和办公。
类似奥克斯广场这种，没有任何小区环境，底下是大型商业综合体，楼上分布的是写字楼和住宅，住宅和商业没有任何区隔，住宅也就没有任何环境可言。
二，类商业形态：商办不像商办，住宅不像住宅。
继续案例分析，上篇文章《华润翡翠城还有便宜9000元/平米的房子？》我们分析了同一开发商、同一楼盘、享受同样的地铁、学校、社区商业、文化配套的华润翡翠城四期6栋单体住宅楼，单价可比同小区且同为华润翡翠城四期的其他住宅房源便宜9000元/平米！
今天我们分析同一个板块，同样的环境，同样的学区（泡桐树小学），同样的配套，单体住宅楼奥克斯广场与纯住宅天府世家对比（同为2梯4户产品）。
当初2012年，很多人购买奥克斯广场住宅看中的是庞大的商业综合体，寄希望住宅以综合体为依托，拉升住宅价格，包含了酒店、商超、电影院等等，于是就美美的设想这里以后人气旺，所以投资回报高，以后供不应求，其实这都是天真的臆想、是本末倒置！
2012年购买时，奥克斯零小区环境住宅价格8500元/平米，而同一时间正常小区天府世家价格10800元/平米，价差27％。
仅仅5年后，奥克斯广场的价格涨到19000元/平米，涨幅为124％，溢价金额每平方10500元；而相邻天府世家的正常住宅小区的价格由10800元/平米涨到30000元/平米，涨幅为178％，溢价19200元/平米。
从涨幅来看124％VS 178％，单体住宅楼少了54个百分点；从金额来看，单体住宅楼溢价金额少了8700元/平米，如果120平米的房产，溢价金额差异高达1,000,000元。
从价差来看，单体住宅楼与正常小区从5年前的27%变为现在的58%，价差越来越大，并且随着时间变长，以商业为依托的单体住宅更容易老化，二者之间的价差会进一步拉大！所有数据表明，没有小区环境的独立住宅楼一定被彻底比下去！
同一个板块，相同的配套，甚至奥克斯广场直通地铁1号线更具优势。但是从投资来看，单体住宅楼奥克斯广场远远低于正常住宅的天府世家楼盘！
三，没有小区环境，容易老化；
我在《公寓 谁给你的胆子20万验资排号？》中谈到：办公和居家两用性质的房产，居住条件和办公档次都被直接拉低！产品容易老化，物业价值后期会被极大降低！
这种单体住宅楼，没有小区环境，一般地段都靠近主干道，住改商非常严重。这类产品源源不断的被改成办公室、工作室、私房菜等等，络绎不绝的上班族，顾客来来往往，和你竞相争夺着电梯和空间！
在奥克斯广场在售的二手房源里面，你会看到很多住宅被改成了办公室！类似的小区在成都还有很多，增值幅度相比同区域优质纯住宅非常有限。
四，“铁打的住宅，流水的业主”，单体住宅业主“流动性”太强。
1，居住环境不适合家庭“长期居住”！
一个家庭包括一家三代或者四代人。那么就意味着有老有少，老年人和小朋友对环境的要求是的。老年人需要悠闲的环境，这是一个居家环境最起码的要求，可是在单体住宅建筑这样的环境里是不可能的，老年人还需要棋牌室，需要小区健身器械，这些 在单独住宅都无法实现。从小朋友角度来看，首先是安全因素，其次是玩乐空间。上楼是商住掺杂，下楼时滚滚人流和社区商业，住在这样的环境里面，小朋友的安全因素让大人尤为操心；小孩子的天性是尽情玩耍，同样不具备这样的条件，那么只能约束在住宅空间内，这对小朋友的成长完全是伤害性的。长此以往，一家人都缺乏基本的生活空间，那么这样的住宅，只能是暂时居住，不适合长期居住。
2，单体住宅的主要功能是“学区”！
很多人心目中，一所好学校周边的楼盘，就是好的，主要目的是供孩子上学，但是孩子上学和全家人的居住迁徙息息相关，单体住宅可以“蹭”学区，但是不适合全家人居家，这是一个矛盾，所以很多业主会在孩子毕业或者自家孩子读书结束后搬离，这就是典型的“过渡房”性质，流动性极强。
3，临时过渡为主；
随着家庭成员的增加，或者孩子的长大，逐渐对这种单体住宅感到不适，居住品质差、内部居住条件差，只能起到临时过渡功能。
4，缺乏归属感；
单体住宅，始终感觉存在重大缺憾，不是一个真正意义的品质楼盘，缺乏老年人运动区域，小朋友没有足够的童趣空间，年轻人感觉不到生活的品质，必将导致严重缺乏归属感，所以这样的单体楼盘只能是“铁打的住宅，流水的业主”。
结语
以上，就是我对这类“单体住宅楼”产品的总体理论观点——单体住宅楼是投资的"苦参"、自住的"黄连"！
贰爷提示：目前楼市火爆，越是在这样的环境下，越需要保持理性，不能见房就抢，更多应该想到市场低迷的时候怎样应对，一定要坚持买入优质板块的品质住宅！
【此文章为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！】
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贰爷房产投资2017-10-17 18:30:15
