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近日，成都市国土资源局官网发布了《关于公布成都市中心城区土地级别与基准地价编制成果的通知》，如下：
其中，对住宅用地的土地级别和基准地价进行了公布。
由于部分媒体的标题“引导”，再加上无人解读，不少购房者对“一级区域住宅熟地均价24300元/平”产生了误解。
大部分人是这样理解的：
未来的房价＝24300元基准地价+房子建安成本5000+装修成本＋合理利润，如此一算，成都房价妥妥上3万。
再加上房地产从业人员的推波助澜，一定程度上造成了购房者些许恐慌。
好吧，我給大家捋一捋这个事，捋完你就懂了。
个问题：什么是基准地价？
基准地价是指在城镇规划区范围内，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定年期的土地使用权价格，它是一个区域的平均地价，受使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因素的影响，综合评估而定。
划重点：基准地价不是楼面地价
我以成都国土局公布的I类住宅用地基准地价举例，它已经是最贵的了。成都中心城区I类住宅用地，基准地价为24300元/平，1620万/亩。
这个价格有几个条件：
、按容积率3.0进行评估的；
第二、必须是“六通一平”的熟地。
也就是说，即便是成都最贵的I类住宅用地，它的基准楼面价为8100元/平。
因为一平米的土地，不可能只修一平米的房子，所以基准地价24300元一平，大体上3.0容积率，就要修三平米的房子，所以房子楼面价8100元/平，数学而已。
这个价格贵吗？不贵吧！
所以，被基准地价吓到的朋友，可以松一口气了。此外，大家还可以结合之前那篇《你们对楼面价一无所知》，会理解的更深刻。
第二个问题：基准地价用来干嘛？
基准地价不是成都才有，每个城市都有，所以大家不必大惊小怪。
基准地价的最主要作用有两个：
、作为各级政府在土地有偿出让时的依据。说白了，就是一块地卖多少钱，要有理有据，不能随便卖，《刑法》中有一条罪叫：非法低价出让国有土地使用权罪，那么这个低价不低价，就得有标准。
第二、各级政府可以根据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价差别和调整，引导或控制各类社会经济活动，落实城市规划、经济发展战略和产业政策。
举例，如果城市要大力发展工业等实体产业，就会下调（或少涨）工业用地基准价格，为招商引资发展实体提供支持。而如果要控制住宅或商业等房地产业过于旺盛的需求，就会上调住宅和商服类用地基准价格。
所以某种程度上，基准地价是一个宏观概念，是政府利用土地资源价格调控城市规划、发展产业、保护国有资产的一种方式而已，与一般购房者关系不大。
第三个问题：成都为什么要用新的基准地价？
根据国土资源部的有关规定：土地基准价格最长3年调整一次。而成都最近的一份基准地价标准，正是3年前2014年7月10日制定通过的：
大家可以看到，2014年的基准地价标准早已不符合当前的市场情况，所以的基准地价标准不过是一次“水涨船高”的“补位”而已。
此外，大家也可以明白一点：基准地价跟房价的关系不大，2014年标准的基准地价如此低，房价还是该干嘛干嘛啊。
所以，此次成都基准地价更新可以从另一个角度解读为是对土地管理政策的现实需求，反映较客观真实的市场价格，更有利于土地的开发和利用。
此外，还有一个题外话：对比上一次的基准地价标准，大家就会发现，工业地价基本没涨，商服和住宅用地暴涨近3倍，所以大家会看到，很多大开发商带着动辄千亿的产业来了，未来，产业＋地产的模式，可能会是一个机会。
第四个问题：新的基准地价和房价有什么关系？
基准地价更多是一种参考指导作用，而土地市场的成交价格由市场起决定性作用。
众所周知，一块土地在上市拍卖前，都会有一个底价，而这个底价会在基准地价的参考指导下形成。
但是，土地往往很少以底价成交，大部分土地成交价，都是开发商根据市场和自身产品、预期等形成的，所以开发商最终的出价结果，与该地块的底价并没有多大关系。
当然，反过来说，如果市场情况不好，开发商拿地意愿低，大量土地流拍，政府也会相应调整基准地价，降低其价格。
所以，我认为，不是基准地价推动房价上涨，而是房价上涨倒逼基准地价上调。毕竟一个城市的基准地价，就像一个城市的股票一样，投入了大量的基础设施建设和开发，土地越来越值钱，涨点价，很正常。
当前的基准地价，大家可以看成土地的“兜底价”，是当前城市价值和房价的客观反应，有利于夯实当前房价，但不至于催生出更高的房价。
对于买了“城市股票”的人来说，是好事；对于还没买“城市股票”的人来说，也不用恐慌，最终，还是市场说了算。
PS：周末一般不更新，行文匆匆，只为大家不信谣，不传谣。
文/吴思竹
吴思竹2017-10-16 14:43:59
