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国庆节前，我去踩了一个项目，叫花样年家天下。
但可惜的是，由于项目周边道路不畅，导致我去了两次，都没有找到它，最后只能在距离其直线距离约2.5公里的临时售楼部花样年香年广场进行了了解。
据了解，项目预计在近期加推76—102㎡的公寓产品以及90—138平方米的住宅产品。
没有能到实地进行了解，显然对于我此次踩盘报告的总结会有些影响，不过我还是通过置业顾问的介绍和两次对于项目周边的走访，对项目进行了大体总结，希望能给到大家一定参考。
一、地理位置
地理位置优越 但目前多条道路不畅
花样年家天下项目位于天府五街与江安河交汇处，北临天府五街，西临昆华路，东临江安河，南临元景路。
未来横向可通过天府五街与剑南大道、益州大道与天府大道形成对接，纵向通过昆华路向北可至天府四街，往南可达黄龙溪。地理位置优势突出。
△项目区位示意图
但目前项目北、西和南三面道路均处于修建阶段，到达十分不便，导致我两次前往都未找到项目现场。
有消息表示，天府五街预计将在今年底通车，而昆华路及天府五街接昆华路规划调整段将于2018年6月完成拆迁，2018年底建成通车。
但对此，我有一个疑问。
项目所在区域的道路问题已经是该区域长久的一块诟病了，这与该区域复杂的行政区划不无关系。
以距离项目直线距离不到500米的剑南大道为轴线，神奇的划割了三大区域，剑南大道以东，为天府新区直管区；以北，为高新区，以西则为双流区域。
花样年家天下项目正处于双流区域。复杂的区界关系，也正是造成该区域道路始终未得以充分解决的重要原因所在，而这在地方领导留言板上的多条相关咨询的回复中也有所印证。
所以，这个“老大难”问题能否在短时间内得到解决，我目前持观望态度。
二、周边及配套
成熟板块 江安河是目前亮点
项目周边目前没有其他在开发或已开发项目，因此就近没有任何配套。不过由于紧邻大源和华阳两大生活住区，因此未来道路如果得以完善，也能直接间接享受到诸多成熟配套。
交通
这里重点说说公共交通。
地铁5号线民乐站距离项目直线距离不到800米，未来通过天府五街或是横跨江安河的桥梁抵达。
此外周边还有多个公交站点，目前主要集中在天府四街和剑南大道上，距离项目直线距离最近只有不到400米。
商业
项目周边直线距离1.5公里范围内有包括世豪广场（伊藤洋华堂高新店）、益州国际广场和欧尚等商业体和大型商超。
此外项目自身还有少量商业规划，体量大约2万平方米，商业形态为社区底商（分布在公寓楼下）和独立商业体（位于目前正在开发的北地块）。
教育
目前距离项目最近的便是，位于项目西面和西南面的西航港小学和九龙湖幼儿园等。
据置业顾问表示，项目北侧和南侧还规划有教育配套设施用地，规划为公立小学和幼儿园。
自然资源
项目紧邻江安河，直线距离最近只有百余米，沿江安河打造了1公里的滨河公园。
这也是我认为项目的亮点。
△图片来源网络
三、产品价值
大盘高密 刚需自住
要想深入了解产品价值，首先要明确产品定位。
首先来看项目规划.
花样年家天下项目占地面积210亩，分为南北两块地，此外还有一块位于项目北侧的50亩市政用地，也将由开发商来打造，规划为市政艺术公园。
△项目鸟瞰效果图
从体量上来看，项目具有的优势，但地块总体呈狭长型，且被一划为二，让大盘本应具有的优势减弱。再加上5.35的容积率和一定的赠送空间，让项目目前的规划设计也显得较为局促。
目前正在开发的是北地块，占地面积约120亩，相对于南地块，北地块为狭长型，规划了9栋公寓和11栋住宅，居住密度可见一斑。
但是项目还是尽可能的将约三分之二的住宅产品均放置在了沿江安河一边，这也是其住宅产品的价值点之一。
再来是产品规划。
项目南北两地块均规划了高层和公寓两种产品，高层产品面积从90—138平方米不等，分别为90、99和108平方米的三房双卫产品，以及119和138平方米的四房双卫产品。
其中90—119平方米的产品为主力，且为2梯5户和2梯6的产品。
公寓产品则由76㎡的两房单卫、93㎡的三房单卫和102㎡三房双卫三种产品，梯户比均为3梯8户。
△项目沙盘图（图中白色高层晶体部分为即将推出的公寓）
从项目规划和产品规划两方面来看，我认为更适合刚需购房者关注。
明确定位之后，我们具体来看看产品本。
由于项目目前为临时售楼部，且并没有样板间，因此我们只有通过户型图来点评产品。
首先我们来看看住宅产品。
其中关注的138平方米实得153平方米的四房双卫产品。
该户型位于4号楼，正对江安河，但由于一层仅有一户，量非常少，据置业顾问表示能选到的几率非常小。
户型设计方正，三面采光，保证了客厅和两个主要休息空间全部朝向江安河主景观面，且客厅和主卧衔接了一个宽1.8米，长约9米的景观阳光，采光、通风、观景效果俱佳。
4个卧室均匀的分布在客厅两侧，其中主卧开间达到了4.5米，再加上4.7米的进深，可以设置独立的衣帽间区域，在同面积段产品中，表现较为突出；另外3个卧室的开间也都在3米及以上，无论是作为卧室还是其它功能空间，都较为实用。
总体来看，对于刚需自住而言，是个可以一步到位的选择。
再来看看108平方米实得120平方米的三房双卫产品。
该户型与119平方米实得135平方米的产品在户型设计上是一致的，但119平方米产品为四房双卫的设计。
该户型位于一栋楼两端位置。客厅采用了横厅的设计，但仅有一个主卧能朝向主景观面，3.6的主卧开间配置过道式的衣帽间，在同质产品中算标准尺寸。
剩下的两个休息空间其中一个开间仅有2.75米，用作休息空间使用，十分局促。
但该户型还有一个亮点，就是拐角设计的玄关，美观实用。
总体来看，该户型还是充分符合项目定位的。
90平方米实得101平方米的三房单卫产品。
该户型不临江安河，位于小区内侧，标准的三房设计，没有亮点，但也没有明显的瑕疵，刚需产品无疑。
再来看看公寓产品。
这也是项目接下来即将推出的产品。
其中我主要说下93㎡的三房单卫产品和102平方米的四房双卫产品，因为这两个户型均不临昆华路主干道，其中102平方米的产品正对中庭。
两个户型设计都十分方正，其中102平方米的双卫产品还有独立的玄关设计和两个卫生间，其中两个休息区域的开间都达到了3.5米以上，对比同类型住宅产品，尺度感都更佳。
四、不确定因素
1、项目周边
由于目前项目周边道路不通畅，导致我去了两次都没有找到具体位置，因此对于项目周边环境不能进行更为客观的评价。
2、精装
项目目前没有精装样板间呈现，因此不能进行更为直观的判断。
置业顾问介绍，预计住宅的精装标准在3000元/㎡左右，公寓产品的精装标准为2500元/㎡左右。根据置业顾问提供的精装配置来看，室内装修专业人士预计，其精装成本价在1000元/平方米左右。
△置业顾问提供的公寓产品精装配置表
五、购买建议
1、住宅产品需一次性付款，对于刚需自住而言，不建议。
2、再来看看公寓产品。
置业顾问表示，公寓产品首开的单价预计在8000余元，减去其1000元/平方米左右的精装成本，其公寓的单价在7000元/平方米左右，对比来看，目前高新区在售的多个同类型项目，门槛基本都在15000/㎡左右，其价格优势显然非常突出。
最重要的是，公寓产品可以按揭，按照5成的首付来算，预计30余万元便可拿下。
不过这其中必须提醒的是，公寓产品为40产权，且为商业用水用电。
如果本身没有太多居家烹饪需求，且在城南范围工作、生活的刚需自住而言，建议可以关注。
以上踩盘信息大都根据项目置业顾问介绍总结所得，具体请以开发商口径为准。
文/邱霜
吴思竹2017-10-16 14:46:12
