租五年不如买一套：成都优质写字楼大宗交易频发下的用家逻辑变化

文／蒲阳

据机构报告数据，2016年—2017年上半年期间，成都写字楼市场发生的大宗购买交易较以往显著增多。继成都银泰中心两栋写字楼成功整体出售之后，城南写字楼项目相继爆出大宗交易，而位于金融城核心腹地的中国华商金融中心更是在2000㎡整层起售的条件下，半年时间实现约90%的去化。为何成都的优质写字楼物业受投资者追捧的程度迅速上升？成都甲级写字楼空置率降低至30%以下，是否标志着优质写字楼的投资价值已经开始凸显？优质写字楼物业的用家逻辑变化，又揭示了怎样的投资机会？

30%空置率数字背后，成都甲级写字楼租金水平进入稳步上升期

全力建设国家中心城市、新一线城市排头兵、四川自贸区正式成立、金融城CBD三期规划完成、未来十年投资价值的世界城市……一系列的城市发展殊荣背后，是成都对企业投资者吸引力的大幅度增强。越来越多的跨国企业、世界500强企业及新兴行业企业涌入成都的步伐正在加快，而这在成都商业地产市场上最直观的反映就是优质写字楼物业的净吸纳量显著上升，整体空置率下降，租金水平稳步提升。

戴德梁行在《2017年年中成都房地产市场回顾》报告中指出，自2015年下半年开始，成都甲级写字楼市场

此外，成都写字楼市场还表现出以下令人欣喜的特征：

其一，城南的优质写字楼物业吸纳能力迅速增强。当前传统城市中心区域的写字楼物业较为集中地进行升级、改造的周期正在到来。这一时期，选择与中心城区写字楼物业实际租金水平（考虑城南写字楼政策性补贴因素的情况下）几乎相当，但物业品质、服务水平、优势资本和资源聚集程度明显更高的城南优质写字楼物业，成为了由传统中心区域“出逃”的企业的共识。也因此，城南甲级写字楼及部分优质乙级写字楼吸纳量连续保持乐观势头。戴德梁行在2017年上半年成都写字楼市场回顾报告中指出，未来天府新城（编者注：按照戴德梁行的统计口径，城南三环以外，以天府大道为中心轴线，向下延伸至高新南区南部边界范围内的椭圆形区域统称为“天府新城区域”）将成为渴望改善物业条件并不断发展的本土优质企业的不二选择。

其二，兼顾企业资产配置与办公自用的客户明显增多。险资企业及金融投资类企业以“买楼”的方式配置企业资产，同时兼顾企业自用办公场地的情况在城南超甲级写字楼物业上表现得尤为明显。仲量联行结合其写字楼物业招商、运营经验和客户反馈分析认为，2017年，外资机构对成都的关注度进一步提升，外资在蓉新设立、扩张办公楼的需求逐步回暖，下半年市场有望见证更多外资大面积成交。

其三，区域的行业集中优势、优质写字楼物业的同业聚集度、品牌企业聚集程度成为企业办公选址的重要指标。最典型的区域是目前已具备相当的规模和行业聚集度的金融城CBD板块。据成都金融城官方消息，2015年底时，金融城板块就已聚集300余家金融机构及50家非金融企业总部，以及国家电网、中国华电等世界500强企业，2016年金融城启动针对金融高端及其配套产业的机构入驻，又已吸引90余家企业、机构入驻。今年上半年，金融城三期建设开始启动，围绕金融服务配套的产业招商引进正在进行当中。而天府国际金融中心、中国华商金融中心这两个处于金融城“原点”位置的写字楼物业，既有先期政府规划对金融行业及相关延伸行业的强力招商引进，更有成都最重要的公共资源交易中心在旁，已成为当前入驻成都的世界500强企业、跨国企业集团、企业办公总部落地的位置。

今年上半年，中国华商金融中心在短时间内与世界500强企业中航资本、中航安盟以及星美控股等多家上市公司签订入驻协议，仅根据七月份的统计，入驻中国华商金融中心的上市公司市值总和即已超过千亿。某上市公司的高级管理者张先生表示，他们十分认同中国华商金融中心写字楼物业“严格挑客”的理念，这不仅是对整个入驻氛围的保障，可提升企业形象和商业价值，更是对入驻企业的尊重。“华商就是一个开放又严密的平台”，张先生表示，他们十分期待在中国华商金融中心和其他的企业共同分享、抱团发展。

租金水平上涨，城南甲级写字楼投资价值凸显

按照国际上对资产投资价值的评估原则，年均率在5%以上，或者投资成本回收周期在15年以内的物业，可判定为具有投资价值。据界面新闻了解，成都城南的多个甲级写字楼目前的租金水平已达到或超过120元/㎡·月，中海国际中心的部分精装修写字楼租金已达到约140元/㎡·月，银泰中心的租金也已达到了140元/㎡·月，扣除政策性补贴的部分，承租企业实际给付的租金约在100—120元/㎡·月左右。

这正是企业投资者大宗购置写字楼物业的根本原因所在。

以中国华商金融中心为例，其81%的得房率显著高于成都同等级同品质写字楼约65%的得房率水平，因此物业出租的实际租金收入将比同等品质写字楼物业同期高出约15%。也就是说，参照当前金融城板块同等品质的甲级写字楼约140元/㎡·月的租金水平计算，同样产权面积的写字楼物业，中国华商金融中心的实际租金水平其实已经达到了约160元/㎡·月。

若投资者全款购买中国华商金融中心约2000平方米的整层写字楼物业，按照平均售价22000元/㎡来计算投资成本回收周期，根据机构报告数据，仅考虑当前金融城板块甲级写字楼租金水平每2年上涨5%，若企业以全款方式购买中国华商金融中心的写字楼物业，则约10.3年即可收回全部投资成本。年限较行业公认的“具有投资价值的甲级写字楼物业”标准缩短了近1/3。

在本身就有写字楼使用需求的企业投资者看来，这样的优质写字楼物业“租五年不如买下来”。某刚刚完成新三板上市并计划于三年内实现创业板转板的房地产行业关联企业负责人表示，他们公司正在考虑购买城南的优质写字楼物业用作办公场地，因为按照目前每年300万以上的写字楼租赁费用，五到六年的租金就几乎相当于买写字楼的投入了。事实上，选择全款方式购买写字楼物业的企业投资者，在完成物业产权办理之后，凭借其租赁合同和租金收入情况，即可向银行申请经营性用房的抵押贷款，贷款额度通常都可以达到物业购置时价格的50%。即使是全款购买，其中50%的资金占用也仅仅是短时间的。而对于险资企业来讲，其购置在手的优质写字楼物业，通过多重抵押融资等方式，可以使得真实占用资金的比例更小，险资大举购买优质写字楼物业的原因正是在此。

据仲量联行等机构统计，2017年季度有三起共计20万平方米的大宗写字楼成交均发生在城南，总成交金额达到25.6亿元。据了解，中国华商金融中心另一栋超甲级写字楼，目前也正在与多家意向客户洽谈整体售卖。除延续此前已经推出的一号写字楼的品质和后期软件配置外，该栋写字楼更临近交子大道和天府国际金融中心，其中前者为整个金融城CBD的南北轴线，后者为整个金融城板块的核心坐标。同时写字楼入户大堂与地铁一号线金融城站B出口的距离仅10余米，拥有极好的昭示度。在可售卖的甲级写字楼物业本就极度稀缺的金融城板块核心区域，中国华商金融中心极有可能成为大宗投资者最后的下手机会。

以买代租的用家逻辑印证“好楼宇没有存量”

商业地产领域的一种共识是，判断一个商业楼宇到底好不好，只需要看它有没有存量。这个“存量”，并不仅仅是指物业的销售情况好，同样也是对物业运营状况的一种考量。

以甲级写字楼使用者“用家逻辑”来看，他们无外乎关注“好不好看”、“好不好用”这两个层面，前者让企业展示给自己客户的形象更好，更有面子，后者则是让企业员工有更好的办公环境，无形中提升公司的整体效率。而对于越来越多以买代租的方式投资写字楼物业的用家来说，自然还会关心物业在资产评估时能否获得更高的评价值、未来出售或出租是否可以有更高的、更快的资产变现速度。显然，物业的品质和投入使用后的运营水平，既是维系甲级写字楼高租金低空置率的关键，也是在“好看”“好用”“好租售”三个层面上都能充分俘获用家的核心要素。

中国华商金融中心内部大厅实景

成都甲级写字楼市场所表现出来的市中心入驻企业“出逃”潮，已经表明企业愿意为更高品质的商务办公环境花更高的租金，同时注重行业聚集的企业办公选址原则也决定了未来优质写字楼物业的吸纳量将会持续增加，空置率仍会呈现出降低趋势。当前成都对优质企业吸引力的金融城CBD区域，在其逐步发展成熟后，空置率将进一步下降，有望率先向上海、北京等一线城市金融CBD甲级写字楼常年仅约10%的空置率看齐。

2017年下半年，中国华商金融中心1号写字楼、中海国际中心G座将交付使用，这也将是下半年成都甲级写字楼市场最集中的新增供应。令人欣喜的是，因为买家即用家，中国华商金融中心1号写字楼当前约90%的销售去化率几乎等同于90%的吸纳率。而在后期运营管理中，项目所配置的高端企业会所，力宝物业基础物管加荷兰管家定制高端物业服务等，都将是写字楼物业运营阶段实现持续价值增值的重要保障。“好楼宇从来没有存量”的行业论断，在中国华商金融中心超甲级写字楼物业身上，将再一次得到有力的印证。