在龙泉、双流、郫都、新都等原二圈层城区的土地地价都冲破了万元之后，成都人的眼光又看向了最后一个土地市场仍然蛰伏的区域——城西的温江。在睽违近一年之后，温江的土地终于又进入了土拍市场，等待价值的重估。
9月19日，位于成都市温江区的3宗共计202亩土地入市，这是去年10月18日之后温江次土地拍卖，在这11个月的市场“空窗期”里，温江同其他二圈层城区一样被划入了成都的中心城区。
19日要拍出的三宗温江土地的成色如何？这次的土地拍卖是否也会像其他原二圈层一样破万？二圈层土地进入“万元时代”之后，市场又会对此做出什么样的反应？
带着这些问题，锐理君如往常一样现场走访了待拍地块，对温江2017年以来首次入市的土地进行了仔细的勘察并基于此开始了我们的思考。
1号宗地
1号宗地位于温江区公平街道太极社区，总土地出让面积86亩，容积率2.5，土地用途为二类住宅用地。
土地位于温江区千禧河畔国际社区I号A区正北侧和花都大道南侧，距离已经开通的地铁四号线二期涌泉站约1.5千米。
1号宗地位置图
实地探访，虽然目前通往1号宗地内部的道路路网仍在施工中，但是宗地周边的道路已经完全通畅，在地铁涌泉站出站之后，通过驾车、骑车和步行等方式到达宗地附近都非常便利。
1号宗地内全景
目前，宗地内部已经基本平整完毕，无建筑附着物，内部的道路正在施工，土质为掺杂了鹅卵石的砂质底土，土地所在位置疑为江安河的历史河道。
宗地附近已有多个房地产开发项目：千禧河畔国际社区、蓝润光华春天、嘉年华新生活广场、四川煤田光华之心等。目前，距离宗地最近的千禧河畔国际社区已经交房，社区底商进驻过半，多是零售、餐饮等常见的社区商业。
1号宗地旁的社区商业
江安河在宗地南侧不到百米处潺潺流过，拜河流所赐，1号宗地周边的自然环境相当不错，在2.5的容积率限制下，这宗土地拥有不小的打造改善型项目的潜力。
江安河潺潺流过
土地西北，在花都大道的另一侧是成都外国语实验中学温江校区所在，在未来也将成为项目的教育配套。
千禧河畔项目房价走势/数据来源：锐理数据
目前，宗地附近的项目成交均价约为7500~7800元/㎡，以千禧河畔项目为例，该项目在2017年年初成交均价突破6000元/㎡之后，在7月突破7000元/㎡。这个时间点与地铁二号线二期涌泉站的开通时间相重合，地铁交通与房价之间的正相关关系在此得到了体现。
在出让文件中规定，1号宗地正北花都大道另一侧的一块约8亩的土地将由拿地房企建设农贸市场、社区服务中心、托老所、健身馆等公共建设配套，并在建成后无偿移交。
1号宗地的起拍楼面价为5300元/㎡，起拍总价约7.6亿元，在拍卖中设置了限价，在“熔断”后采用抽签方式抽取拿地房企。
1号宗地的容积率仅2.5，相对于周边其他项目4.0~6.0的容积率来说条件优越，拿地的房企在这样的环境、配套和用地指标用来打造一个改善型产品是一个很容易想到的解决方案。
在断供近1年之后，温江区拿出的宗土地显得诚意十足，它是否能完成温江的首次“破万”呢？
2、3号宗地
2、3号宗地紧紧地挨在一起，我们将2、3号宗地放在一起说。
2号宗地总用地面积81.2亩，容积率2.5，土地用途为兼容商业用地的二类住宅用地。
3号宗地总用地面积41亩，容积率2.5，土地用途为兼容商业用地的二类住宅用地。
2、3号宗地所在的位置在温泉大道一侧，与泰合·新光华府隔温泉大道相望，土地紧挨着西北侧的恒大·未来城项目。土地距离地铁二号线涌泉站的距离也约为1.5千米，在出站之后可以很方便的到达。
2、3号宗地位置图
目前，2、3号宗地内已经打围，土地内部建筑附着物已经清除完毕，但是在2号宗地入口处有一座仍在营业中的简易废品收购站。土地内部的道路尚未修建，底土为砂质。
2、3号宗地内部全景
目前，宗地周边金恒德·时代金悦、泰合新光华府等都已经基本完工交房，恒大·未来城也在9月初拿到了张预售许可证。虽然宗地附近的商业配套入住率偏低，但是未来在几个项目住宅入住率提升之后，商业的繁荣也会随之到来。
繁忙的温泉大道
宗地附近的教育资源主要是温江区涌泉学校。总体而言，周边环境较为优越。
2号宗地要求配建文化活动社区、社区服务用房，3号宗地则要求配建公园绿地。
2宗地的起拍价格均为5300元/㎡，起拍总价分别为7.1亿元和3.6亿元。同样，这两宗土地也是熔断之后摇号确定归属。
不远处的恒大·未来城项目与2、3号宗地条件类似，容积率也是2.5。在去年10月10日拿地，当时的楼面地价为3840元/㎡，而在今年9月3日，恒大·未来城迎来了首张预售许可证，均价约1.05万元/㎡。
2、3号宗地旁的恒大未来城项目
这两宗土地同样位于地铁站的辐射范围之内，经过周边几个项目的培养，整个区域的成熟度已经相当高，在新项目入驻之后可以很快开始自己的开发营销。不过，恒大·未来城或许会成为新项目最直接的竞品，这是必须加以思考的。
破万悬念
在龙泉、双流、郫都、新都被划入成都新的中心城区范围之后，这几个区域的土地市场都经历了一次“破万”之旅，那么温江这3宗土地是否能破万呢？
温江即将拍卖的3宗土地均位于光华大道板块的涌泉站附近，目前整个区域的成熟度高，开发热度也相对较高。从2015年9月开始计算，在两年多的时间里，该区域的成交一直保持旺盛，并且仅有5个月的时间供应大于成交，平均每月的供应缺口在2.47万㎡的水平上，可以说该板块在成都城区外扩、地铁交通大发展的背景下潜力十足。
光华大道板块24个月的供销差（数据来源：锐理数据）
另外，三宗土地所在的区域仍处于刚需市场向改善市场转型的过程中，区域内优质的改善项目仍然供应不足。
从几个方面进行观察，19日将要拍卖的几宗地都有高溢价成交的潜力，在没有“商业自持”“租赁移交”等政策限制的情况下，19日的这次土拍对于开发商们来说是一次值得期待的机会，在这场土拍过后，成都中心城区土地或许将迎来全面万元时代。
-END-
编辑 | 小白龙
声明 | 锐理原创作品，转载请联系后台
加群 |请关注锐理数据官方微信，后台回复“加群”
锐理数据
2017-09-19 02:49:21
