贰爷，成都楼市实战人。
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贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
怎么才能抢到房呢？教大家秘笈，具体只看图不做说明：
“抢房神器”，这就是当下成都人关注的热点。
大面的凯德卓锦万黛一抢而空，房价多少呢？6500元/平方起，均价7000左右，比周边二手房价格低3000元/平米以上；抢房从到访售楼部开始就要一步一步做好功课。否则连进入微信抢房的界面都没有机会。
北辰南湖香麓也是秒光，来看看下面的价格，均价9711元/平方，周边同质二手房售价13000元/平米，价差超过3000元/平方；
城北保利爱尚里容积率5.0的楼盘，也是排起长队；
就连距离天府广场20公里的龙泉新城的皇冠湖一号，尾盘清水也要12000元/平米以上，并且要求全款且难以买到；
目前成都只是南门品质楼盘要求全款，然后开发商拿到预售证就迫不及待的收诚意金，紧接着就是微信抢房，然后就是理所当然的秒光。
贰爷预计：2017年末，“品质新房全款化”将在全成都迅速蔓延，按揭在成都将买不到品质新房。
“土地是房地产之母”，如果成都今年要完成8800亩的土地供应计划，接下来每个月需要出让1000亩的住宅用地才可以完成，并且还不包括人才供应计划的4400亩土地。那么，即便是在完成8800亩土地供应的情况下，按容积率2.5计算，可实现住宅供应建筑面积只有1465万平米。按2016年的销售数据（2909万平方米），今年新房需求存在巨大的缺口，缺口为1444万平方。所以，贰爷认为新房供不应求是2017年无法改变的现实。
再看房价，现在新房房价普遍低于周边二手房3000元/平米的价格，比例达到30%左右，这样的情况下买房就意味着抗风险能力极强，为什么？当房价下跌，1000元/平米，你还有2000元/平米的盈利空间；当房价下跌，2000元/平米，你还有1000元/平米的盈利空间；当房价跌3000元/平米，你至少在账面上是不亏的，而跌30%是大跌，短期内在成都发生大跌的可能性几乎没有。
为什么那么多人去抢全款房的原因：房产优质、大开发商、优质地段、价值洼地等等都是购房者热追的原因。所以这样的房子，具备极大的抗风险能力，非常优质。从历史情况来看，成都从来没有出现过新旧房价如此严重倒挂的情况，一个重要原因就是——特定的历史条件下，有一个上面必看的指标就是：70个大中城市房价涨幅排行榜，成都必须确保新建商品住宅连续不涨或者微涨，这是相关部门必须要实现的硬指标。
贰爷认为，2017年底各种调控取消或放松的可能性没有。预计新房的趋势是：品质楼盘、低总价户型将全面全款；品质楼盘全款的这把火会迅速蔓延开去，品质楼盘的按揭房将难以寻觅。偶尔发现品质楼盘的按揭房，也会提高大幅按揭门槛，比如高首付、提高利率，并且还只能是凤毛麟角。
二手房迎来新一轮上涨
对于2017年年末这四个月，贰爷对二手房的预计是：次新房迎来新一轮快速上涨，大源、华润二十四城等区域的优质楼盘直逼25000—28000元/平米；大面板块全面破万直逼15000元/平米；攀成钢区域逼近30000元/平米；金融城甚至会出现40000元/平米的天价房。
年末新一轮二手房上涨，内外因何在呢？
资金来看：品质新房全款都只能是排个号，买中几率是多少？凯德卓锦万黛，最终排号860个，房源396套，命中几率45%，几率不到50%。并且这是在控制排号客户资格的情况下实现的，那么剩余没有买到房源的50%的资金怎么办？用于何处？当然是追逐二手房。还有手上有10万到80万刚需或者购房投资者怎么办？当然是整合资源进入按揭房投资。
我在9月1日做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话中就谈到，过去20年GDP增长近10倍，M2增长19倍，货币贬值大约10倍，很多人都意识到持有货币的贬值风险。所以很多人就算是手上有“首贷”指标，也为了尽快获取到优质固定资产而放弃首贷指标，在他们眼里，机不可失失不再来。（节目音频可在本公众号历史文章中收听）
贰爷明确的预判：大量没有买到新房的资金，大量失落的资金，会在2017年末四个月，全面进入成都二手房市场。
解析如下：
一 .利率契机。
现在银行利率是中国20年之水平。目前房贷利率依然是1998年房改以来的历史水平。在这20年里，从1998年的10.35%到今天的基准利率4.9%，10.35到4.9相差5.45个百分点。和目前基准利率最接近是2015年8月26日降息到5.15%。所以就算是成都市场利率上浮5%，也才是5.145%，也低于2015年8月的水平。购房投资者房产投资成本大大降低。
二 .刚需购房的突破口在二手房。
“刚需的往外走”成为一种现实。
刚需的首付资金在50万以内，那么全款角度，或者高首付的情况下，完全没有进入品质新楼盘的机会，只能是二手房，还能有30%--70%的首付机会，并且刚需存在时间紧迫性，通过数月观察，忍无可忍的刚需将全面进入二手房市场。大量的需求爆发，将进一步推涨二手房市场价格。刚需也将成为2017年剩下几个月二手房市场的主力，推动二手房交易量大幅增长，同时推涨二手房价格。
三 .成都人口增幅加快。
“房子是用来住的”，从住的角度，无论是自有房屋还是租赁房屋，投资买房也是为了把房子给别人住，都是为了“住”，都是符合政策的，但这需要人口来支撑，所以人口是支撑房地产和房价的重要因素。人口数据我们重点从成都常住人口变化情况和户籍人口变化情况来分析：
根据从2010年第六次人口普查之后的人口数据，成都常住人口呈现加速上升的趋势，尤其是在2015年，成都常住人口流入增速达1.59%，为历年峰值。这些新成都人已经到了安家置业的时候，这样的需求会配合今年的人才落户等情况，有大量人员进入成都，并需要进行购置房产。
户籍人口增长在2016年涨幅很大（1.81%），几乎接近2014年的历史高点（1.91%），随着成都市的不断扩大，随着“东进”“南拓”战略不断深化，随着“蓉漂”计划筑巢引凤，随着国家中心城市的建设，成都还会实现大量人口净流入，这些人口流入必然带来大量的购房需求和投资需求。
目前成都房地产市场，出现了前所未有的新奇现象：新房二手房倒挂，新房价格被严重压低，全款抢不到房，甚至无房可售的局面。全款抢房的只是“现金为王”的游戏，刚需完全被排除在外；大量刚需被迫转战二手房市场，二手房上涨的需求十分迫切。
市场始终一只有形的手在进行调控，还有一只无形的手在调节着自己的健康状况。这是经济学家亚当斯密在他的《国富论》中提出了著名的“看不见的手”理论，即经济运行中有一只看不见的手在自动调节，即便每个人都是从个人利益角度出发，其结果也会促进社会的整体利益。看不见的手，只能靠市场经济自身的调节，也就是跟那个价值的变动规律一样，总是在一个平衡的状态下进行。按揭资金涌向二手房也是无形的手在起作用。
贰爷判断，2017年末，品质楼盘的优质户型，一房难求的现象将愈发严重；全款购新房将火速蔓延；有钱抢不到好房成为常态！
二手房：大量资金追逐可按揭的二手房即将开始，随着资金的进入，随着交易量的暴增，必将迎来二手房的新一轮快速上涨。
2017年最后四个月，成都楼市的表现必将为成都房地产画上的的重彩！
【此文章为贰爷房产投资原创，特此声明！】
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贰爷房产投资2017-09-04 16:36:05
