[摘要] 在一房难求的当下,你是四处求人凑全款等着买期房,还是准备一头扎入二手房的谈判拉锯战中?
在一房难求的当下，你是四处求人凑全款等着买期房，还是准备一头扎入二手房的谈判拉锯战中？
伴随着一线城市、热点城市土地供应缩量以及各项成本的不断攀升，楼市黄金时代渐行渐远，中小房企生存空间不断挤压，大型房企也正在谋求多元发展和创新转型。与此同时，随着调控深入，各地进入存量房时代的特征逐渐明朗化。
在成都，随时2016年新房与二手房市场份额的各领风骚，2017年新房供应走俏、二手房市场高开低走，一个由新房过渡到二手房成为主导市场的趋势变得越发明显——成都正渐渐迈入存量房时代。
存量房时代的成都，房企该如何应对？购房者又该如何选择？今天，成都商报试着从多个维度进行解读和思考，期望给身在其中的你一点帮助和思想激荡。
什么是存量房
如何判断一个城市是否进入存量房时代，需要看其二手房交易量是否超过新房。同策咨询研究部总监张宏伟认为，存量房时代将呈三大特征：
1、二手市场活跃的城市，表明投资活动越多，资金流入量越大；
2、房价上升压力越大，则表明置换型市场竞争激烈；
有报告显示，在我国，一线城市的中心城区已告别大规模的建设阶段，逐步从增量时代进入存量时代。除北京、上海等一线城市外，南京、成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在2016年后也都达到了1:1左右。
数据/ 主城区率先迈入存量房时代
根据房天下成都二手房网综合整理的年度数据披露，2016年成都二手房（主城区）累计成交量达到10.81万套，环比去年（成交量7.46万套）大涨44.96%，达到了历史的值。与此同时，成都二手房成交房源平均面积自2012年以来逐年上涨，在2016年已达到93.43㎡的年度峰值。照此计算，成都主城区二手房2016年交易面积已超过1000万平米。
另据某房业统计的数据，2016年大成都住宅整体供销齐涨，市场成交面积达到近5年高峰——3284万平米。其中，主城区住宅商品房成交面积达到963万平米。
1000万平米 VS 963万平米！成都主城区在2016年率先进入存量房时代。
不过，相对主城区，成都在天府新区及二圈层仍旧以增量开发为主，但是由增量向存量过渡的趋势愈发明显。来自相关机构的数据显示，2016年，在成都主城区及近郊成交的商品住宅中，新房成交套数与二手房成交套数比为1:0.57。换句话说，2016年，成都主城区+近郊的二手房成交套数约占整个住宅市场的36.7%。但是这一数据在今年有了明显变化，二手房成交套数上升明显：2017年上半年，新房与二手房成交套数比为1:0.74,，即二手房成交套数占整个住宅市场的43.7%，相对去年提升了近10个百分点。
趋势/ 二手房交易占比将越来越高
进入2017年，一个不容忽视的现象在于，自今年初以来，成都特别是主城区可售新房逐渐下滑，加上新推地块的预售证审批中限价要求提高，新房从拿地到入市的供应周期在变长。
与此同时，二手房市场由于调控新政的影响，变现的周期也在加长。二手房市场在今年以来持续低迷，已出现成交量大跌、成交价微跌的现象。而随着淡季7~8月来临，二手房成交量有可能继续低迷。
尽管如此，有专家分析，从趋势上看，成都的二手房特别是主城区的二手房，在未来将占据主导地位，主要有以下几个因素构成：
1、由于新房供应周期加长，需求外溢，购房者特别是刚需群体，必然将目光转投到拥有大量房源的二手房市场。
2、相比目前新房房源紧俏以及部分楼盘一次性全款的资金要求，二手房市场选择面更多，贷款方式也相对灵活。同时，由于新房与二手房的价差存在，目前二手房房价有所松动，谈判的余地更大。
3、二手房交易过去一直存在信息不透明、虚假房源、经纪人业务水平良莠不齐、资金监管等漏洞，但随着近年来成都在二手房价格评估、资金监管、中介从业人员规范、交易环节简化等方面的大力整顿和提高，成都二手房市场已相对比较规范和透明，二手房交易更加省时省力。
思考/ 存量时代房企如何应变
随着一线及准一线城市的中心城区告别大规模建设阶段，逐步从增量时代进入存量时代，购房者的心理和认识正在发生微妙变化。而对于步入楼市白银时代的各大房企来说，转型之路也已开始，房企迈向业务多元化、地产金融化已步入深水区。
一方面，在土地市场，房企通过公开的招拍挂拿地已变得越来越困难和不确定；另一方面，随着房地产调控从严，过去宽松的融资环境将一去不复返，高资金高周转的盈利模式在当前越来越吃力。于是，我们可以看到，告别黄金十年的房企，正在多点布局谋求新的利润增长点：不论是租赁公寓、共享办公、养老、教育、度假、物流地产等地产业务，还是装修、智能家居、建筑产业化等上下游延伸业务，越来越多的房企开始了多元化的转型。
而在成都，我们也欣喜地发现，除了原先固守的地产开发老本行之外，已经有更多的一线房企开始“不务正业”。8月16日，龙湖集团在中期发布会上披露，作为长租公寓产品的冠寓今年将开业1.5万间，到2020年租金收入超20亿元。其中，成都作为龙湖冠寓的首发城市，目前已落定16家门店，预计2019年开业7000间。
与此同时，万科、融创也在积极布局存量市场，先后投资入股某中介集团。此外，万科地产在长租公寓方面布局多个城市，在成都，其养老公寓的试水几年前便已在市区展开。
而在成都本土开发商中，成功开发麓山和麓湖的万华地产在项目运营方面自创性地打造了一套集旅游、度假、艺展、餐饮等为一体的“第三产业”……
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