房天下 >   资讯中心   > 贰爷房产投资 >   正文

手机看新闻

贰爷:成都土拍"火了"郫县,连夜发文"冷了"商办

贰爷房产投资 2017-08-22 14:11:24

贰爷房产投资,专注成都楼市实战

[ 本文约2200字 · 建议阅读时间5 ]

贰爷,开发公司操盘手;

北京大学硕士,经济学家厉以宁弟子;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

1郫都区地价过万

刚刚,位于郫都区犀浦镇五粮村1社的宗地,起拍价6200元/㎡,总面积66.9957亩的二类住宅用地被朗基以10200元/平方米楼面地价抽签竟得。限价10000元/平方米。

贰爷点评:

成都楼面价2018年楼面价全部进入万元时代。今天的土拍,宗地被朗基以10200元/平方米楼面地价抽签竟得;第二宗地被长旺国际以10100元/平方米楼面地价抽签竟得。朗基和长旺国际运气真好,待到明年上市房价多少呢?楼面价1万+施工绿化总平2500+税费报建费1500+营销费+装修,带装修成本16000吧,卖多少钱呢?明年六月份拭目以待。

与此同时,在今年3月21日土拍,五粮村4、5社曾出让一块21亩纯商业用地,最终被成都喜庆堂置业以543.34元/平方米的楼面地价竟得

贰爷:住宅地价全面暴涨,商业地价楼面价才543元,开发商是成本责任人,看看开发商的成本,就知道住宅的机会前景和必然长期看好。

为什么熔断价是10100和10200呢?

贰爷:过万是市场的必然要求,也是政府土地整理及基础建设成本的成本线,在目前大环境下,地方政府完全认同过万的楼面价,并且过万楼面价是全成都各区的共同必然。

2商办再次被打压

与此同时,2017年8月21日成都市城乡房产管理局连夜发文《成都市城乡房产管理局关于规范商业办公类用房分割和转让的实施意见》。这是即北京、上海、深圳等重点城市之后,又一个对商办类物业采取严格政策措施的城市,商办类物业面临极大困难。

贰爷文章回顾

贰爷于2017年7月20日发表文章《融创并购万达文旅项目和酒店带给购房投资者的秘笈(上)》;提出:文化地产、旅游地产、养老地产不能买!

贰爷于2017年7月20日发表文章《融创并购万达文旅项目和酒店带给购房投资者的思考(下)》;提出:商住公寓、写字楼、产权式酒店不能买!

贰爷于2017年8月18日发表文章(上周五)《公寓 谁给你的胆子20万验资排号?》;提出:投资公寓,就是耍流氓的观点!

这三篇文章,就是从投资者的角度,大声的提醒诸位投资者商办类物业不能碰,也要唤醒那些痴迷于豪华公寓,可变空间,梦幻空间,买一层送一层等等美好幻想的投资者。昨天还有粉丝问:贰爷,公寓能买吗?我的回答是:拒绝回答。

成都政策解读

《建设工程规划许可证》,是开发商在某一项目,取得土地使用权之后,取得《选址意见书》,在发改委等部门办理完毕立项之后,并取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》,以上三证常常称为“两证一书”。有了两证一书后续才可以办理《施工许可证》。

《建设工程规划许可证》是在规划部门审核了开发商提供的总平设计和户型设计等基础上才能获得,也就是说,2017年4月21日前取得《建设工程规划许可证》的影响不大,体现了相关部门的按既往约定办事的原则。

那么2017年4月21日之后取得《建设工程规划许可证》的商办类物业,意味着就不能任意改变室内户型,也不能随便增加实体墙,不能增加隔层等,此条款的约束力非常大,影响非常大。

其实,2017年4月21日成都市规划局、房管局、国土局、市建委已经联合发文《关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知》,对于商办类物业出台连续管控措施。昨天这个政策其实是前期政策的再次强调。

市场影响分析

1,赠送面积变小,可变空间变小。

商业、办公类用房基本单元是指权属界线封闭、有固定实体墙维护结构且具有独立使用价值的房屋。也就是说按每套房屋提交给规划局的房屋框架进行封闭,有固定实体墙维护结构,这对房屋的层高和切割就有明确要求。很简单,如果层高4.9米,分割为两层,就要算两层面积,那么整个房屋的产权面积就会增加一倍,既会增加购买总价,也会增加开发商建筑面积,这对于开发商和购房者都不愿意看到的。目前公寓和办公楼的一大亮点是低总价,高赠送。为什么规定实体墙:因为实体墙分割,比如楼层分割,跃层分割,夹层等,这就造成实得面积较大。而规定要求,应按照房屋基本单元进行分割和转让,开发商如果加了实体墙,那就可能造成测绘面积变化,每套房屋的建筑面积可能变大,那么整个小区的容积率就会超。

2,商办类物业使用功能严重降低。

应按照房屋基本单元进行分割和转让,禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让。这一条非常关键:禁止了所谓的任意切割。这就去掉了公寓和办公室物业的很多卖点,比如买一层送一层等。严重影响了商办类物业开发商的操作空间,让商办类物业失去居住功能。

3,严禁“商改住”。

2017年4月21日规定:商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计。商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的,层高不应大于4.2米;商业、办公类建设项目标准层办公用房不分隔的,层高不应大于4.6米。

4,Loft公寓被禁。

买一层送一层的操作技术难度加大;可变户型、百变MINI户型受到控制。

5,不能通气,水电按商用价格。

贰爷投资观点

贰爷再次提醒各位投资者商住公寓的缺点:

“非”是公寓的先天不足。

“不能落户”是当下落户潮下的严重缺点。

投资低(相比住宅)。

来看,过去10年,商办类物业的增值幅度只有住宅的10%。凡是房产投资只考虑租金而不看增值的,都是耍流氓!凡是只能以为目的物业,都不是好标的,应当远离!

库存极大。

库存数据:1-7月份,商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中,住宅销售面积增长11.5%,办公楼销售面积增长33.7%,商业营业用房销售面积增长29.4%。7月末,商品房待售面积63496万平方米,比6月末减少1081万平方米。其中,住宅待售面积减少988万平方米,办公楼待售面积增加1万平方米,商业营业用房待售面积减少64万平方米。库存形式依然非常严峻。因为目前销售量非常大的情况下,办公楼库存不降反增,而商业营业用房面积减少非常少,只有64万平方,来看也就3个项目的量。

商办类物业越老越不值钱。

【此文章为贰爷房产投资原创,特此声明!】

★ 预告 ★

贰爷踩盘,即将推出。

手把手教你如何买房,如何选房

实现购房投资50万变5000万的实战演练!

答疑,社群,更多实战内幕,请加助理微信

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈