贰爷房产投资，专注成都楼市实战
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贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
新川板块火了！
最近最火的话题就是“新川板块5年全面赶超金融城”！新川板块的住宅火了，品质住宅产品更火！
但是，谁在趁热打铁叫嚣公寓需要20万验资，然后才能排号，谁在混淆视听？
一个6梯33户的公寓也要验资排号了，没有听错吧？没有听错！现在新川成为成都的新贵，连公寓也要起飞了，连商办类物业也暴涨了，公寓要卖11000元/平方，而就在不远的南阳御龙府3月开盘才均价1万，价8988元/平米。公寓何来的勇气敢卖11000元/平米，就因为层高4.6米高？居然售楼部还出现了验资排号买公寓的情况。
这一章我们要谈的就是贰爷房产投资的原则：公寓不能买！
什么是公寓？
在来看，一般把40年商业产权或者50年工业产权的类住宅产品，称为公寓。 包括买一层送一层的、loft、6米层高等等。
成都有个容易混淆的概念，成都在很多年前就把采光低于某个标准的住宅也写成公寓，所以很多北向房屋，或者低楼层房屋会公示为公寓，其实各位不必担心，其性质依然是住宅，其实这是个乌龙。只要是70年产权的住宅性质房屋，都不是我们平常所说的40年性质的商住公寓。
“非”是公寓的先天性不足
在大家都争先恐后抢房投资的环境下，更加是投资家必争之地。，在北京、在上海的名校，好的一定是最贵的，美国英国澳洲，10-10-10分的一定是天价，波士顿、洛杉矶、普林斯顿统统如此。
所有商办类物业目前都不是，是没有概念的，所以在这最重要的房产资源上存在先天性缺陷，房价不具备长足上涨的动力；没有概念的房子是缺少投资属性的。这是商业物业、写字楼、商住公寓不可治愈的硬伤。
2008年地震后，成都曾经实施过一次性支付40玩以上购买非住宅可以落户，但是2014年6月1日后已经废止。现在卖商铺和公寓都不能入户。
公寓增值幅度有限
你会算房产投资吗？
售楼部大多会这样算：如果一套50平米的公寓，单价11000元/平米，总价55万。好了，开始出租，那么装修费5万，所以总投入是房款+装修共计60万，年租金预估20000元/年，投资是多少？3.3%，租金3.3%是什么概念？也就是大约30年收回成本。单纯这样看，挺高，可能比住宅还高。但是这样片面看，错错错！！聪明的人，稍微动脑筋就明白了，3.3%的涨幅连资金成本都不够，因为5年以上的按揭利率是4.9%，相当于每年净亏1.6个百分点。还要看到一笔隐形支出：装修投入，至少每7年要重装一次，也就是每7年都可能要支出一笔装修费！每年净亏资金成本的事，你会干吗小白？
贰爷告诉大家：投资者正确的计算是看增值。实际是，过去10年，公寓的增值幅度只是住宅增值幅度的10%。举例来说，公寓相邻住宅现在价格1.5万/平米，5年翻番涨到3万/平方，那么公寓5年后的价格预期是11000+1500=12500元/平米（涨幅为住宅100%的10%即10%）。投资公寓的机会成本实在是太大了！！
我们要得出重大的房产投资结论：凡是房产投资只考虑租金而不看增值的，都是耍流氓！凡是只能以为目的物业，都不是好标的，应当远离！公寓越老越不值钱
可办公可居家的两用性质，居住条件和办公档次被直接拉低。
试想一下，你打着刚需的旗号，首付20万就买了一套公寓，花5万元进行高大上的装修还要自己安装购买昂贵的楼梯，美美的小日子从此开始，你准备在这里结婚生子。6梯33户，有天你开门的时候发现你的防盗门撞上了对门，你逐步发现开快捷酒店的越来越多，拉货进进出出的越来越多的，送外卖的络绎不绝，开小公司的越来越多等等，他们大呼小叫会把你吓得失眠。这个时候，你还会沉浸在销售给你畅想的，五星级大厅，访客二维码，管家式物管服务等等美境中吗？你担心的是手中的红酒杯不要被32家邻居的吼叫声吓得滑落。
往往商住房都是以小面积、低总价、精装修、买一层送一层来吸引投资人群。殊不知，倒底是适合住还是适合办公呢？事实上都不适合！居家来看，没有概念，房屋面积小，还有办公带来的影响；从办公来看，进进出出买菜的身影，也影响公司的企业形象。所以商住房，实质上既不适合办公也不适合居住，物业价值会极大被降低。
严重的供大于求，库存极大先看数据：
截止2017年 6月末，我国商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅待售面积减少1305万平方米，办公楼待售面积减少60万平方米，商业营业用房待售面积减少128万平方米。
去年2016年商品房销售面积15.7亿平方，是有史以来商品房销售面积的一年，超过了2013年的13亿平米去库存也取得了显著成绩，在这种情况下，住宅的待售面积减少200万平米，而抢眼的是办公楼和商业用房（包含商住公寓）待售面积不降反增（背景是：办公楼销售面积同比增长31.4%，商业营业用房销售面积同比增长16.8%），办公楼库存和商业房库存却持续增加，说明供应量非常巨大，严重的供大于求。这样的供求关系，是不利于个人投资者涉入投资的。
从数据来看，6月商办类物业库存虽然库存略有下降，但是在住宅待售面积减少1305万平方米的巨大数据前提下，办公楼待售面积只减少60万平方米（贰爷备注：相当于两个中型商业楼盘的体量），商业营业用房待售面积减少128万平方米（贰爷备注：相当于3到4个商业综合体的体量）。
所以，目前写字楼和商办类物业的供应量和库存都是极高的，并不适合个人投资者进入。当然，40年产权性质也给投资者带来很大的心里障碍，产权性质也成为商办类物业的重疾。
政策强力打压
商住房（公寓）说白了就是本应用于开发写字楼、工业或者商铺的地块，地价相对便宜，商业不好卖于是开发商把它做成了类住宅，所以商住房一般是商业用水，商业用电，不通燃气。
2017年3月26日北京商住房新政：
一、商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
二、开发企业新报建商办类项目，分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
紧接着，上海市政府5月17日出台整改商住两用房产的新政策：
除了停止审批同类型项目外，也要求完工的单位按照商业办公房屋的功能整改，拆除厨房、卫生间和夹层等居住功能。不符合商办要求的物业则不得办理过户。
政策对商住公寓进行强力打压。
信贷政策和财税政策影响
1、首付至少5成，按揭时限最长10年。这会加大投资者的资金投入。
2、融资困难、抵押贷款难。固定资产本来就是流动性不够强，住房抵押贷款融资，被各大银行广为接受。可是商办类物业在抵押贷款或者融资方面，被银行设置各种门槛，难以贷款或者实际贷款额度相对非常低。
3、高额税费。极端的是，商铺的房产证工本费550元，相对住宅工本费10元都要高很多。开发商都有一本清晰的账目：商办类物业的契税、维修基金、登记费、抵押费等等都远远高于住宅。
4、商水、商电，基本不通天然气。
目前，成都公寓各种档次都有，贵的楼盘房价高达4万--10万/平米，客厅400平米，主卧200平米，这需要多大的胆识？必须要从本质上了解公寓，不要被销售人员描述的五星级标准所迷惑。
因此，我们要得出重大的房产投资结论：一、凡是房产投资只考虑租金而不看增值的，都是耍流氓。
二、凡是只能以为目的物业，都不是好标的，应当远离。
三、库存极大，没有概念，越老越不值钱，这是公寓不能治愈的硬伤。
因此，现阶段应专注住宅投资，放弃公寓，远离公寓！
举例大源一个优质公寓项目，6年仅增值20%，这个教训，够深刻（看下图）
【此文章为贰爷房产投资原创，特此声明！】
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贰爷房产投资2017-08-18 12:30:49
