贰爷房产投资，专注成都楼市实战
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贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
本文为贰爷新川系列分析下篇。前两篇请看——
《新川板块1年首付翻番，3年总价翻番，5年全面赶超金融城（上）》
《新川板块跳涨在即，新房全面“豪宅化“（中）》
利好不断兑现刺激房价上涨
利好不断亮瞎眼
这里贰爷要谈到一个买房的重要技巧，买房的节奏。贰爷的原则是选择前期开发阶段的板块，适时买入；其二，买小区首开的房子。
比如新川板块，利好不断，但是利好从来没有被提前透支过，这说明这是一个良性健康的市场。举例来说，贰爷今年2月到广州增城新塘刚刚签完约，房价暴涨，为什么？富士康生产8K显示屏投资直接600亿，地铁年底开通，紧接着土地拍卖，楼面价直接暴涨，结果是什么？当月房价大涨80%。所以利好要一个一个有节奏的来，来一个涨一点，这样最健康。如果利好还没有兑现，或者兑现日期还比较长，房价却已经莫名上涨，这叫透支；严重透支利好和未来房价的地方，不能碰。买房投资重在发现投资时机，必须在最短的时间周期完成投资收回成本和利润，所以来得早不如来得巧。
（贰爷在新塘签约）
新川板块后续有太多的利好，比如板块内的教育配套有已呈现的包含高新区行知小学、银都紫藤小学等，在建的新川中学、新川二中、以及建筑规模宏大，准备落成的高规格中学，在九里晴川隔壁，如此档次的学校，倒底是什么学校？众人都在拭目以待。如果学校一旦挂牌招生，对房价是有刺激的。
（学校规划）
有粉丝在“知乎”问我，对已购九里晴川临路房子产生了顾虑，担心噪音和品质，其实在正确的板块，选到了正确的楼盘，以及还有没有兑现的资源利好（比如未挂牌学校，未建成公园等等），这种情况下就放心大胆乐观的持有房产就行了，无须多虑，因为正确的板块和正确的楼盘，你就已经把握住了70%正确的投资方向。
板块内的配套华润时光里综合体将成为该板块内个大型商业综合体。九里晴川相邻一条路，地铁一号线终点站隔壁地块，也将是绝佳的商业地块。
四川省人民医院高新分院、朗基和今缘旁边的四川省公安厅进出境制证中心将引入政务办公。新的名称“国际领馆区”已被开发商树立，另一面，新川科技园被看作下一个“软件园”。
新川板块处于开发建设初期，引入国内外高级设计单位，规划水平非常高。板块内这些利好，一个一个落地兑现需要一个较长的过程，那么兑现一个利好，房价自然视情况有涨幅。
广告效应亮瞎眼
政府免费做广告！媒体免费做广告！口碑免费做广告！
开发初期还有一个好处，新川板块内的企业和开发商会不停做广告宣传，而政府打造新川也必然持续宣传，这样的宣传对于楼盘就是免费的广告，有广告就能促进销售和房价急速上涨。
相对来说，大源板块的宣传效应就会越来越少，因为政府开发已经接近尾期，运转已经区域正常化，大动作越来越少。而新川板块处于开发初期，各种投入和投资逐步加热，越来越成为南部的聚焦点，每日会有大量的新闻聚焦新川板块的发展，新川板块越来越亮眼，越来越浮现赚钱效应。广告效应也是为什么房产投资要积极追新的原因之一。
更加欣喜的是：因为房地产调控等原因，限价限签等原因，新川板块并没有透支利好，沉着冷静的稳房价，这为后续房价跳涨提供了绝佳的基础条件。
（灯光公园）
土地拍卖亮瞎眼
需要特别指出，贰爷发现，相邻土地拍卖会迅速拉高相邻周边楼盘的房价，并进一步坐实楼盘房价。为什么地王有如此巨大的拉动价格的能力呢？
因为地王相当于在众目睽睽之下对地段价值进行refresh，那么刷新的价格大家都把它当成的市场价格，所以必然拉动周边地价，从而进一步核算出周边的房价。
贰爷2017年3月去广州增城新塘，是因为众多利好，并且利好尚没有透支，加上是与广州主城区交界区域，年底通地铁，更重要是3月底就有相邻土地拍卖。因此贰爷急匆匆赶到广州，并且果断出手，待到月底土地拍卖，楼面价大涨，仅仅购房后20天，房价直接跳涨5000元/平方。所以投资房产，要有对利好敏锐的洞察力，也要有房地产开发的土地常识，来得早不如来得巧！没有实战经历的人，是没有发言权的。
高新区目前成板块的商品住宅开发用地非常稀缺，新川板块目前处于开发初期，规划12万常住人口，如此大片的土地储备，成为整个成都的关注焦点。融创香璟台往南隔湖相望的土地，已经被规划为人才公寓，并且即将开工建设。这让饥渴的开发商看上很久的肥肉，又失去了，土地供应非常紧缺。所以后续土地拍卖，贰爷可以肯定的是，每一次商品住宅用地拍卖，都会是“地王”（此处备注是商品住宅用地，至于商业用地流拍或者底价+2元成交，完全可能发生。），地王一定会唤醒新川板块的房价，推动房价健康上涨。而这种潜力，在其他开发尾期的板块，比如大源板块，不具备这种机运了。利好会又一次的冲击各位的心理价位，地王会一次与一次亮瞎眼。
（大量住宅土地储备）
而新盘开盘也有着同样的上涨节奏，次开盘价都比较低，开发商几乎只有1000元/平方的利润，第二批次，开发商就开始增加装修，通过装修来实现一部分利润。所以，贰爷告诉大家，买房投资，一定要尽量买大楼盘的首开！比如大家都非常关心的新川板块的北大资源紫境府和融创香璟台两个项目，目前看来首开的实际价格应该会比预期要低，批次性价比会明显比后续的批次高很多，尽量在首批次买入。至于在购房要求全款或者高首付优先等情况，大家需要找到多方面去寻求解决方案。
北大资源颐和翡翠府：2015年9月，北大资源分别以4450元/平方米的楼面地价拿地；
龙湖九里晴川：2015年9月，龙湖在同区域同一天分别以4400元/平方米的楼面地价拿地；
朗基和今缘：2016年7月13日朗基地产以7350元/平方米溢价拿下中和组团的地块；
融创香璟台：2016年8月9日，楼面价6700元/平方米、溢价100.60%被融创拿下;
北大资源紫境府：楼面价8650元/平方米、溢价率127.63%收入囊中；
各位看看新川板块地价的涨幅。地价涨幅和成交价完全是政府掌控，只要地价涨，房价涨是必须被权威部门认可的！央企或者大开发商拿地，就是在确认价格上涨的现实！
5年全面赶超金融城板块
新川板块的赚钱效应越来约凸显，无论在现在的市场地位，还是在未来的发展规划以及未来的潜力变现都是独树一帜的。
从学校资源，立体交通体系，医疗配套和商业配套，都进行了全方位规划，赶超大源和金融城只是时间问题而已。
从人口来看，大源板块和金融城板块往新川的人口外溢已经逐步凸显，人口流入大大加速，从早上等待地铁排队到地铁口外面就能看出。人口流入和人才流入，将成为新川板块持续发展的动力，还有后续入住后的新生人口，二胎，全力加速新川板块人口发展。
从新房价格来看，上半年从1万到现在的1.5万已有50%的快速上涨，大源和金融城的涨幅在今年基本被控住锁定；
从二手房来看，大源的二手房在2万左右，今年涨幅较小，而新川板块二手房随着大板块新房而水涨船高，但是新川板块真正有代表性的二手房需要在2年以后产生，那时候才是二手房真正跳涨的时候。那时将一跃而起，全面赶超金融城！
【此文章为贰爷房产投资原创，特此声明！】
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接下来，贰爷会深入新川板块，
分析新川板块融创香璟台和北大资源紫境府等各大楼盘的投资机会点，手把手教你买房，如何选房，实现购房投资50万变5000万的实战演练！
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贰爷房产投资2017-08-15 15:13:54
