[摘要] 一个城市的定位决定其在一段时间、一定地域内的发展情况，也是这个城市经济社会发展的逻辑起点。成都的定位是国家中心城市，这是它的逻辑起点。
一个城市的定位决定其在一段时间、一定地域内的发展情况，也是这个城市经济社会发展的逻辑起点。成都的定位是国家中心城市，这是它的逻辑起点。
眼下，新一线城市和二线城市蓄势待发，计划通过新的住房优惠政策锁住人才。无锡、济南、扬州、郑州相继提出“租房可落户”，作为九部委发展租赁市场试点城市的成都，也不甘落后。
8月3日，成都市城乡房产管理局发布《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程实施细则》（以下简称《细则》），其中，最引人注目的政策是“租住由政府提供的人才公寓满5年后，可申请按入住时的市场价格购买”；紧接着在8月4日，成都市政府办公厅发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》（以下简称《方案》），全面开展住房租赁试点工作，鼓励住房租赁消费。
成都连出两招。业内人士认为，这既是为了满足新市民住房需求，吸引人才安居，建立完善购租并举的住房制度，扩大住房租赁市场规模，鼓励住房租赁消费，促进房地产市场平稳健康发展；同时反映出在一线城市严格控制人口规模的局面下，新一线城市甚至二三线城市开始“抢人”的趋势，这必将对当地房地产市场未来的发展产生深远影响。
国家中心城市连出两招
人才建设照进住房改革
定位的变迁，对成都提出了更高的要求。2000年国家实施西部大开发战略，成都开始从西部地区的角度来思考自身的城市定位，将发展目标定位为西部经济核心增长极。2016年4月，国家批准发布的《成渝城市群发展规划》将成都定位为国家中心城市，要求成都以建设国家中心城市为目标，增强成都西部地区重要的经济中心、科技中心、文创中心、对外交往中心和综合交通枢纽功能。
对于成都来说，新的定位增加了其对人才的需求。今年1月23日，成都出台《关于深化人才发展体制机制改革加快推进国家中心城市建设的实施意见》，从人才管理体制、人才引进机制、人才培养机制等方面进行了诸多探索创新。这是继去年“成都人才新政十条”之后推出的又一项重大制度创新成果。7月2日，成都市召开国家中心城市产业发展大会，表示将改革人才落户制度，本科生凭毕业证即可落户，专业技能人才工作两年以上也可落户。
可以看出，人才建设轨迹是成都城市发展不可或缺的一条线，反应在房地产市场中便是优惠的人才落户制度与租赁制度。由此看来，日前成都连环出招并不惊奇，《细则》与《方案》的出台无疑是为了进一步落实和细化人才建设。
成都市房管局相关负责人此前接受媒体采访时称，成都作为“新一线”领军城市，近年经济快速发展，对全球各类企业、各地人才极具吸引力，住房租赁及其相关配套服务是留住人才的重要因素。《方案》围绕成都建设全面体现新发展理念的国家中心城市目标，以建立完善购租并举的住房制度为主要方向，满足新市民住房需求、吸引人才安居。
《方案》指出，到2017年年底，成都将组建或改建3至4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系；到2020年，基本形成供应主体多元，管理服务规范，租赁关系稳定的住房租赁市场。国有住房租赁公司将新组建或依托现有国有企业组建，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。成都还要鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务，支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房开展住房租赁业务，支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。
在盘活存量房屋方面，成都鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系，支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁库存房源，开展住房租赁业务。对市级国有公司及各区(市)县闲置的拆迁安置房，可适当装修，用于租赁。农村集体经济组织合法合规的住房或农民合法合规的多余住房，也可用于租赁。
此外，成都还将积极推进“互联网+城市”行动，构建全市统一的住房租赁交易服务平台，作为政府吸引人才、服务新市民、提升政务服务的网上窗口，融合房管、公安等市级相关部门服务功能，形成统一的对外服务窗口，实现住房租赁交易服务平台与公安人口管理系统平台信息共享，提升智慧治理水平，更好地服务广大市民。
中国房地产报记者了解到，目前，成都市国资委被指定为负责推进住房租赁交易服务平台工作。成都市表示将鼓励新市民租房居住，为此将通过新建、配建、改建住房等多种方式，多个渠道增加住房租赁房源。一是通过国有公司新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房，保障高端人才、高技能人才的住房租赁需求；二是通过国有公司新建、开发企业新建配建租赁住房、住房租赁企业依法合规改建存量住房等增加房源供给，保障新市民的住房租赁需求；三是加快政策性保障型公租房建设，保障困难群众的住房租赁需求。
对此，某研究院智库中心研究总监也表达了他的看法，“成都成立国有住房租赁公司，鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，与德国的做法非常相像。而成都接连出台发展租赁市场的政策，说明成都比较认可租赁市场，体现了对租赁市场的扶持态度，通过赋予租赁者以租赁时的价格进行购房，则会增加租赁的吸引力，这也是此类房源具有积极作用和市场认可度的一个重要原因。
打响人才争夺战
衔接城市总规划
成都打响了人才争夺战。
中国房地产报记者注意到，成都市委书记范锐平曾表示，今后五年，成都将围绕“建设全面体现新发展理念的国家中心城市”总体目标，坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”，把国家中心城市的功能定位与城市总体规划布局有机衔接，以城市战略规划引领城市空间布局和经济地理，构建与城市资源禀赋和环境特征相匹配的城镇空间布局，实现人口、城市、产业相互融合，支持和鼓励吸引高端医疗、教育、体育、文化等机构进入成都。
中国房地产报记者了解到，2016年底，成都常住人口为1591.76万，流动人口为631.66万，在特大城市中居第四位，仅次于北京、上海、重庆。在四川省内，成都面积仅占2.6%，而2015年常住人口与国内生产总值却分别占到四川全省的19.17%和35.88%，具有十分重要的地位。
对此，业内人士分析称：“成都作为‘新一线’领军城市，近年来经济快速发展，对全球各类企业、各地人才都极具吸引力，住房租赁及其相关配套服务是留住人才的重要因素，只要住房租赁及其相关配套服务按照预期实施，将有利于吸引人才入住成都。”
绿地集团某高层人士表示更看重人口红利。在他看来，成都的生活成本、住房成本都比较低，收入水平虽然比沿海地区低一点，但是综合来看，成都创业环境优良、政府出台引进人才政策得力，再加上城市本身的能级水平，成都在引进人才方面的优势是比较明显的。人才多了，必将非常有利于房地产业的发展。他表示，“房地产业的发展毕竟要看需求，成都的房价与同级别的城市如南京、武汉相比还是有非常大的优势，需求上来之后，成都后续市场发展肯定是向好的方向发展。除了人才的引进，成都每年的人口净流入、城市辐射能力以及对整个西部的辐射能力，都让我们对后期市场持乐观态度。我估计，成都后续还会出台更多政策。”
被看好的租赁市场
是稳定楼市利器
据了解，今年上半年，成都市商品住宅受调控影响，供应量减少，成交面积和成交套数均有所下滑，形势严峻。由于建而不售，一年内不再受理预售许可申请，持续的供不应求导致房价持续上涨。2017年3月23日，二手住房被纳入了限购范围，此举避免了投资客转向二手住宅市场，避免出现二手住宅投资过热。在3、4月连续两次调控升级后，5、6月成交量开始下滑。
2017年上半年，成都商品住宅共计成交1125.6万平方米，月均成交187.6万平方米，主城区成交均价远高于近郊各区，其中城中均价，达19459元/平方米，其次是城南和城东，分别为17405元/平方米和14029元/平方米，近郊房价均在万元以下，其中双流以9520元平方米位居近郊榜首，温江以6435元平方米的单价垫底。
卫琪俊表示：“成都市培育和发展住房租赁市场，坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’这一定位，围绕城市目标，以满足新市民住房需求、吸引人才安居为主要出发点，以建立完善购租并举的住房制度为主要方向，促进房地产市场平稳健康发展。”
上述绿地集团高层管理人士也表达了类似的看法，“成都今年上半年房地产市场销售非常火，主要是供地缓慢导致，我们今年的拿地任务还是比较重的。”他认为，“成都市政府此举是与中央保持一致的，是为了稳定当地房地产市场。对于开发商而言，没有实力的开发商会被市场淘汰，有实力的开发商无论是增加自持，还是开发长租公寓，都在以实际动作响应政府号召；对于老百姓而言，购房、租房会更加放心。对于大多数的人而言，既有购房需求，但是面对高房价又非常无奈，因此，成都市政府出台这项政策非常及时。”
卫琪俊强调：“通过开展住房租赁试点工作，培育全市住房租赁市场主体，扩大住房租赁市场规模，构建住房租赁交易服务平台，创新全市住房租赁综合管理和服务体系，努力构建房地产市场发展的长效机制；深化供给侧结构性改革，增加租赁房源供应渠道，建立市属国有租赁住房为引导、商品房新建配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系。总体来说，是为了给大众一个统一规范的租赁市场，保障承租人的各方面安全与利益。”
专家表示，“对于租赁房源来说，通过赋予各类福利，能够解决很多新的问题，打消租房者的顾虑。成都租赁政策的核心内容或者说让购房者最关心的地方在于，允许购房者可以以租赁时的房价进行认购，这其实就是化地保护承租人的权益。从这个角度看，这和德国的积极增加租赁房源、限度保护承租人权益等导向是有很大关联的。而北京推出的共有产权住房模式和新加坡的政府组屋模式是有关联的，带有一定的保障房性质。当然也是有区别的，即国内现在讲的共有产权住房带有保障房性质，但其实还是属于商品房的性质，还是允许自由买卖，只不过产权的让渡需要一定时间。”
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