贰爷：商住楼、写字楼、产权式酒店不能投！

贰爷，开发公司操盘手；北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；教你复制10万变1000万的房产投资实战经验。

李嘉诚真的跑了吗？王健林真的卖光了吗？潘石屹真的全套现了吗？——他们抛售的共同标的都是商办物业。

需要大家注意的是：李嘉诚、王健林、潘石屹甩卖旗下地产物业，无一例外他们甩卖的物业的土地性质是商业用地、服务业用地、旅游和酒店用地，而这些地块的建筑物自然就是商住公寓、写字楼、酒店等。房地产依然是中国经济的支柱产业，但互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越彰显，商业的供应量越来越大，库存难以短期消化道健康水平，这些企业顺势而为，这就是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。

万达的出售实在是迫不得已，商办物业和酒店无论是开发还是运营都是极度复杂的，万达的优势在于开发，而前期开发大量的商住和办公写字楼和五星级酒店，很多人认为是万达自己的意愿？

错！错！错！

做过开发的专业人士应该深知，万达的项目都是低成本拿地，有些招商引资项目甚至接近零成本拿地，但是政府、规划部门是有要求的，要求配建项目就包括商业、商住和酒店，所以建设大量的商住楼、写字楼和酒店并不是万达自己的初衷。

这一章贰爷要谈的就是这样一个针对个人房产投资的原则：商住楼不能买、写字楼不能买、产权式酒店不能买！

那么为什么商住楼不能买、写字楼不能买、产权式酒店不能买呢？对投资和回报有什么样的影响呢？贰爷来分析一下：

1、严重的供大于求商办类产品库存极大

来看两组数据：2016年末，商品房待售面积69539万平方米，比11月末增加444万平方米。其中，住宅待售面积减少200万平方米，办公楼待售面积增加195万平方米，商业营业用房待售面积增加234万平方米。

2017年1-6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.5%，办公楼销售面积增长38.8%，商业营业用房销售面积增长32.5%。商品房销售额59152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点。其中，住宅销售额增长17.9%，办公楼销售额增长38.9%，商业营业用房销售额增长41.7%。6月末，商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅待售面积减少1305万平方米，办公楼待售面积减少60万平方米，商业营业用房待售面积减少128万平方米。

去年2016年商品房销售面积15.7亿平方，是有史以来商品房销售面积的一年，超过了2013年的13亿平米去库存也取得了显著成绩，在这种情况下，住宅的待售面积减少200万平米，而抢眼的是办公楼和商业用房（包含商住公寓）待售面积不降反增（前提是办公楼销售面积同比增长31.4%，商业营业用房销售面积同比增长16.8%）但是办公楼库存和商业房库存却持续增加，说明供应量非常巨大，严重的供大于求。这样的供求关系，是不利于个人投资者涉入投资的。2017年商办类物业库存虽然库存略有下降，但是在住宅待售面积减少1305万平方米的巨大数据前提下，办公楼待售面积只减少60万平方米（特别备注：相当于两个中型商业楼盘的体量），商业营业用房待售面积减少128万平方米（特别备注：相当于3—4个商业综合体的体量）。

所以，目前写字楼和商办类物业的供应量和库存都是极高的，并不适合个人投资者进入。

2、写字楼越老越不值钱；商铺越老越值钱和“一铺养三代”的概念被彻底打破，“三代养一铺”开始出现。

从写字楼来看，写字楼物业存在“追新”的概念，新的写字楼外观漂亮豪华，内部结构合理装修华丽，隐蔽工程更加科学，线路网路科技更是走在时代前沿，所以新写字楼和次新写字楼物业备受推崇；但是，当写字楼一旦超过10年，从外观到内部装修和日新月异的内部线路网络都跟不上时代，必然一步一步被贬低价值。

从商业口岸来说，曾经一个好口岸，一铺养三代。很多核心商圈的大佬，发现商铺租金高、增值快，于是就把所有积蓄用于买高额的核心区域商业，租金一路上涨，从月租3000元涨到8000元，房价持续翻番，形势喜人。但是，我们要懂得一个内在逻辑，那就是商业一旦失去租赁价值就失去了产品价值，随着shopping mall和各种政府新商圈的发展，曾经挤破头的商业核心圈一下被边缘化，大量新区出现、大量商业综合体出现，于是10年后租金又回到了10年前的3000元/月，房价又重新回到从前。辛辛苦苦十来年，房价又回到十年前。悲剧啊。。。。此时此刻，我们再看看北京的住宅房价，已经是10年翻了10番。

3、政策的强力打压，泰山压顶。

商住房(公寓)说白了就是本应用于开发写字楼、工业或者商铺的地块，地价相对便宜，商住房不好卖于是开发商把它做成了类住宅，所以商住房一般是商业用水，商业用电，不通燃气。看看政策的连续调控：

2017年3月26日北京商住房新政：

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

紧接着，上海市政府5月17日出台整改商住两用房产的新政策，除了停止审批同类型项目外，也要求完工的单位按照商业办公房屋的功能整改，拆除厨房、卫生间和夹层等居住功能。不符合商办要求的物业则不得办理过户。

此外，在新规定下，已交屋的单位将被清查，列入违规建筑督促整改，未整改的不能进行二手交易。已出售而未交屋的单位，拆除居住功能。未销售的单位停止网签（交易双方签订合同后须到有关部门登记备案并在网上公布），全面整改。

上海官方称，受新规定影响的项目总面积约有1700万平方米，其中500万平方米已交付给买家。新规定将导致许多已购入商住两用房产的业主顿失住房。

近年来，由于上海房价飙升，一些价格较低的商住两用型住宅受到新购房者的青睐。当地许多发展商也借机改建商业性建筑，推出如酒店式公寓等，商业、住宅混合型的物业，吸引买家。由于这类物业不受限购令的规管，而且价格又比一般的住房便宜，因此吸引许多从外地来上海工作，又还不具备在上海购房资格的民众购买。

但事实上，这类商住两用的房产一直游走在法律的灰色地带，中国政府早已规定商业性建筑在未经批准的情况下，不可改变其用途。

4、可办公可居家的两用性质，无法达到品质的平衡，居住条件和办公档次被同时拉低。

往往商住房都是以小面积、低总价、精装修、买一层送一层来吸引投资人群。殊不知，倒底是适合住还是适合办公呢？事实上都不适合，居家来看，没有概念，房屋面积小，还有办公带来的影响；从办公来看，进进出出买菜的身影，也影响公司的企业形象。所以商住房，实质上既不适合办公也不适合居住，物业价值会极大被降低。

5、一系列的信贷政策和财税政策的不利因素。

首付至少五层，按揭时限最长十年。这会加大投资者的资金投入；

融资困难、抵押贷款难。固定资产本来就是流动性不够强，住房抵押贷款融资，被各大银行广为接受。可是商办类物业在抵押贷款或者融资方面，被银行设置各种门槛，难以贷款或者实际贷款额度相对非常低。

高额税费。极端的是，商铺的房产证工本费550元，相对住宅工本费10元都要高很多。开发商都有一本清晰的账目：商办类物业的契税、维修基金、登记费、抵押费等等都远远高于住宅；而且中国很早就有商铺的房产税。

6、没有概念的房子，是没有前途的房子。

在大家都争先恐后抢房投资的环境下，更加是投资家必争之地。而所有商办类物业没有概念，失去房价长足上涨的动力；没有概念的房子是缺少投资属性的，而商业物业、写字楼、商住公寓都是没有概念的。

当然，40年产权性质也给投资者带来很大的心里障碍，让产权性质也成为商办类物业的先天性疾病。

以上就是这一章贰爷要谈的就是这样一个针对个人房产投资的原则：商住楼不能买、写字楼不能买、产权式酒店不能买！

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