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90%的买房人不晓得这三个指标,锐理君教你“另眼”看盘

锐理数据 2017-08-10 18:19:03

通常,业内评判一个企业或项目的标准,最直接关注的是销售期的成交量价。这只是一个显性的维度,并不是的标准。站在第三方咨询顾问的角度,锐理君有一套自己评判企业、项目的标准,主要看三点:业内人士评价、老业主成交占比、公司员工购买比例,这三个指标反映出公司品牌的影响力、项目产品的品质、市场接受度等核心信息。

老再购、老带新作为费效比的渠道,成交占比一直是每家开发公司关注、提升的重点。业内人士、房企员工凭借专业积累和灵通的消息,权衡利弊做出最优的选择,要赢得这类人的认可,比做好老带新、老再购要困难得多,要求房企极高的“内功”修炼。

锐理君考察华润的购房客群构成,发现了这家央企的经营奥秘——华润的客户忠诚度极高,老业主、业内同行、公司员工三类人群购买比例达到惊人的40%-60%,购买华润房子的员工比例超过50%,正是有了这些铁杆拥趸,华润才能独辟蹊径,不做大推广,也能“制霸”高改市场。

华润近期成交楼盘老业主、员工、业内购买占比分析

1

老业主再购/推荐

高品质、好服务,让老业主一买再买成为习惯!

2017年,为迎合改善需求,整个行业都贴出了“品质、改善、高端”等标签,购房者看似为这些标签买单,但心里始终在乎的是品牌和口碑。华润早在“翡翠城时期”就已经积累了广泛的口碑,在进入成都15周年之际,华润6盘齐发,老业主再购成为了华润销售现场的常态。

业主 / 张先生

购买物业:翡翠城(小套三换大套三)

核心认可点:比别的楼盘更舍得用材

“我买华润,看中的就是华润的品质,在成都市场是梯队。”张先生套房选择华润,几年后换房依然是选择华润。“买套房时候,一般的开发商都用塑钢窗,华润的房子都是断桥铝合金加中空玻璃”。直到2010年以后,这一用材才被大多数楼盘作为标配,而华润已经升级成LOW-E玻璃,并给窗户加装了儿童安全锁。华润根植细节处的品质,逐渐积累起业主对华润的高度认同。

翡翠城实景图

业主 /方女士

购买物业:翡翠城(两套)、幸福里

核心认可点:最在意的三点华润都做到了

“套买翡翠城是误打误撞,第二套房子买翡翠城是觉得这里房子快,第三套房子也想买翡翠城,没有合适的就买了幸福里。”在方女士眼里,买房是件很简单的事,质量让人放心、物业贴心、房子快,而华润这三点都做到了。

方女士2008年购买的翡翠城,如今过了十多年,“项目外立面、电梯、楼道的地板依然看起来很新,我不止一次看见清洁阿姨跪在地上清洁污垢,冲着这种品质和服务,我还会继续选择华润”。方女士不仅自己购买华润的多套房,还给身边的亲戚朋友积极推荐,华润新推出的时光里、云庭也都去考察过。

华润云庭中庭效果图

业主 / 王先生

购买物业:金悦湾

核心认可点:金钥匙管家服务

王先生是2011年金悦湾一期开盘的首批客户,入住后快速被“夏季天气炎热小区门口有冰镇酸梅汁,冬季寒冷小区门口有姜茶”的金钥匙管家的贴心服务“收买”。

正是因为这样的认同,金悦湾二期商业首次开盘时王先生毫不犹豫地购入6栋的底商。

现在,他正计划在二期给女儿购一套住宅,因为“住在这种小区里,女儿的安全有很大的保证,像游泳池这类小区配套,也比较符合女儿的爱好。”

金悦湾实景图

2

业内人士购买/推荐

以专业对话专业,让业内人士买的心服口服

在所有的买房群体里,有一个客群是非常“火眼金睛”的,他们了解成都所有的大盘小盘,区域发展潜力有几分,个盘的指标只要看一眼数据就知道尺度究竟舒适不舒适——他们是买房人里的“行家”——房地产行业及上下游从业人士。选择在华润置业,他们经过了哪些考量?

国恒建筑 结构设计总监/刘敏

购买物业:华润翡翠城

核心认可点:用用家思维设计产品

“说句开玩笑的话,做结构设计的会觉得华润很难‘伺候’,他们总是想着优化楼型、户型,却把一堆难题留给结构设计,有的项目方案调整多达几十次”。建筑结构设计是“螺丝壳里做道场”,因为结构设计要等建筑、户型等设计方案通过之后才开始,开发商和客户对于楼体、户型的美好设想,都要通过结构设计来实现。

刘总之所以选择华润,正是因为是从工作中了解到华润对产品品质的严苛,从专业的眼光来看,华润已经很好地平衡了建筑、户型空间和结构几者之间的关系,既考虑了居住者的舒适度,又达到了结构空间的合理性。刘总相信,一个能够用心去抠建筑细节的企业,在产品品质上自然有着较高的标准。

万城联合广告公司老总 /朱龙辉

购买物业:华润翡翠城

核心认可点:承诺的细节都会一一兑现

朱总对于华润的认识,是建立在广告服务的过程中。说起华润与其他公司的区别,“很实在喽,项目价值都是实打实的做出来,完全不用抠脑壳去想什么‘十大价值九大体系’之类。”朱总如此说。“做一个项目如此,做多个项目还是如此,做得多了,就知道这是华润的标准。”

2006年底,朱总购买了翡翠城的住宅,“住了这么多年,华润的产品也经得起推敲。”以翡翠城3期的园林为例,华润真就是说到做到,比如种树,华润说种胸径20厘米的树那就一定是20厘米的。“现在我们在合作华润云庭项目,公司没买房的员工都很关注,我也在给朋友推荐”。

开戊空间设计公司老总/汪白春

购买物业:二十四城、凤凰城、公园九里

核心认可点:好产品不是复制出来的,是用心打磨的

“没人比我和我的团队更了解华润的户型了”。操刀华润多个项目,在华润买了三套房的汪总自信的说。汪总的团队长期与华润保持良好的合作,可以说‘见证了华润户型的生长’“华润很早就形成了产品标准体系,但在户型空间设计方面,每做一个项目都是一次升级的过程”。

以龙湾御府为例,考虑项目的河湾资源,室内空间与外部空间的关系就很重要,甚至家庭结构变化可能带来的空间利用需求的变化,在龙湾御府的户型设计中都做了非常全面的考量。“与华润合作得越多,认同感就越强”。

龙湾御府样板间

3

员工购买/推荐

在信息完全对称下,员工做出的最优选择

华润的厉害之处在于不仅可以拿下老业主,还能搞定“自己人”。

房企员工在获知产品信息的及时性和真实性上,都具有“近水楼台”的优势,高度信息透明下,员工做出的决定一定是最优方案。在市场上、朋友圈里,说自己公司的产品好的大有人在,但拿出真金白银买房时会选择自己公司房子的人不多。

毫不夸张地说,华润是锐理君知道的员工用行动为企业投票的企业,在华润工作的员工,超过一半的人买了华润的房子。

营销策划 /米远航

购买物业:公园九里

核心认可点:因为了解,所以放心

米远航是华润的一线营销人员,在她看来,员工有幸能够在信息对称的情况下做决定,看得更清楚才更放心,“项目还未对外亮相,我就已经决定下单了”。

买房之前做了很多对比,“踩了全成都的盘,最后买的公园九里”。米远航在项目前期定位阶段就参与进来,对产品、产标、景观方案都了如指掌,“我亲身经历着200亩公园方案的落地,楼栋布局的调整,一次次的户型优化”,“大到区域规划,小到施工执行,都做到心里有数”,公园九里是她对比下来最优的选择。

公园九里项目效果图

投资运营部 / 易昊旻

购买物业:二十四城

核心认可点:公司的“造城”能力

二十四城是易昊旻进公司接触得最深的一个项目,“东二环千亩大盘,不曾有不再有”,“对城市发展和市场的研判工作,让我看到了它的巨大潜力,现实证明了公司的决策正确,当然我也选对了。”

从2006年到现在,10多年的开发时间,二十四城也进入了收官阶段,马上要推出华润端的产品线——悦玺。10年来,在二十四城的带动下万年场区域发生了翻天覆地的变化,在售的改善型产品几乎没有,早期购买二十四城的业主也到了居住升级的时候,如果有要置业的朋友,华润悦玺真心值得推荐。

华润万象城

营销管理部 / 翟伟

购买物业:二十四城、公园九里,并推荐成交10余套

核心认可点:大盘模式下操盘和运营能力

在华润工作的7年,翟伟一共购买了2个项目,但通过他推荐购买却达到了10余套,用华润的“死忠粉”来形容他一点也不为过。采访中,锐理君发现,翟伟对大盘开发模式认可度极高,除了华润进驻成都的项目翡翠城,翟伟所购买的二十四城和公园九里都采用了这样的开发模式。在翟伟看来,大盘开发模式为物业后期的运营、增值都提供了更为可靠的保障。

去年购买公园九里前,翟伟还实地了解了项目周边情况,空地多意味着未来有大量的项目入市,区域还有较大的开发空间。目前,翟伟还有购买一套房的资格,他正在对比云庭、龙湾御府、时光里三个项目,盘算着如何用好限购下的一个购房名额。

华润时光里效果图

改善深水年,高改产品市场份额正在逐渐加大。之前,锐理君也深扒了上半场改善面积段的成交情况(进入改善深水年上半场谁才是高改产品成交大拿),与蓝光、龙湖等可着劲做营销的企业不同,华润却好似悄无声息地在高改市场上干得非常漂亮,在高改产品各面积段“制霸”地产圈。

之所以说它悄无声息,是因为回顾成都华润这几年,再对比其他上榜房企,华润营销推广的声音不多,但在高改产品市场,却俨然是那个让人羡慕的轻轻松松就能出成绩的“学霸”,华润依靠的不是‘功夫在诗外的吆喝’,而是扎实深厚的‘内功’。

深耕成都15年,华润无论是在大盘造城,还是商业运营的综合实力都已经为成都市场所认可。

华润用不俗的销售业绩,用品质和服务 “圈粉”无数,将老业主、业内人士、员工都收为自己的铁杆拥趸。

今年上半年,成都华润的在售项目并不多,而就在7月初,位于城北的标杆项目华润·龙湾御府,依然以热销2亿告诉市场,在城北依然可以做高端,也可以轻松搞定客户。

龙湾御府效果图

接下来的9月和10月,华润在入蓉十五周年之际,龙湾御府、时光里、云庭、公园九里,悦玺等项目集中推售,这一次,华润又将带给成都楼市怎样的惊喜和期待?

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