贰爷房产投资，专注成都楼市实战
[ 本文约2200字 · 建议阅读时间 4 ]
贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制10万变1000万的房产投资实战经验。
注：本篇为《新川板块1年首付翻番，3年总价翻番，5年全面赶超金融城》系列的第二篇。
很多人说，现在新川太贵了！新川板块真的很贵吗？难以进行投资吗？
上一篇我们从实战经验论述了：金融城板块和大源板块的人口和资金迅速外溢到新川板块。 今天继续。
新川板块全面豪宅化
大家看房价，首先要看土地成本看楼面价，楼面价是房地产开发中的成本，平均占到售价的30%--60%，一个楼盘的成本就是：土地成本+建筑成本+配套费+报建费+税收+营销费+管理费+融资成本。从这几个来看，整个新川板块各项费用都在大幅上涨，开发商无法将房价降到1万以下来销售，甚至还要进一步提高价格才能达到盈亏平衡点，这就最终决定了这些楼盘，最终只能是高价格的豪宅，全面豪宅化成为必然。
新川板块土地价格必将“跳涨”
看看最近两年新川板块土地成交情况：
北大资源颐和翡翠府：2015年9月，北大资源分别以4450元/平方米的楼面地价拿地；
龙湖九里晴川：2015年9月，龙湖在同区域同一天分别以4400元/平方米的楼面地价拿地；
朗基和今缘：2016年7月13日朗基地产以7350元/平方米溢价拿下中和组团的地块；
融创香璟台：2016年8月9日，楼面价6700元/平方米、溢价100.60%被融创拿下;
北大资源紫境府：2016年以楼面价8650元/平方米，溢价率127.63%拿下。
放在现在的土地市场价格来看，之前新川的土地价格太便宜了。2017年，双流土拍楼面价突破10100元/平方米，天回镇楼面价破一万，十陵楼面价破万，这直接预示着新川板块的是土地价格的价值洼地。那么如果接下来再拍卖住宅用地，新川板块内，成交楼面价一定会迅速突破12000元甚至15000元。12000元的楼面价什么概念，根据贰爷自己的开发经验分析一下，楼面价12000元，建施绿化成本2500元，税费2000元/平方，配套费报建费，营销成本5个点，资金成本6个点，等等额外成本7000元，所以成本价都是18000--19000元。利润按房产上市公司平均水平11%左右，加上精装修，最终销售价格应该是22000元/平米以上。所以新川板块，年底前很难再有15000以下的房子可售，新土地出来后的产品就找不到18000以内的楼盘。豪宅化成为必然的趋势，开发商只有做豪宅才能达到盈亏平衡点，否则开发商只能是亏。政府限价，大都按成本推算，给予了开发商10%左右的利润空间。豪宅化，在开发商拿地做设计预估的时候早就已经确定好了的。
我们再来分析一下北大资源紫境府项目的成本：楼面价8650元，建施绿化成本约2500元/平方，税费约1500元/平方，配套费报建费，营销成本5个点，资金成本6个点，等等，合计约5500元/平米，所以成本价都是14000元，加上精装修应该是2000以上，加上约10%的利润，预估开盘价含装修16000--18000元/平。开盘在即，这将实战印证贰爷“豪宅化”的论断。2017年3月26日御龙府开盘10000元单价，到贰爷预估的北大资源、融创项目的16000--18000，5个月时间，这不正是“跳涨”吗？
为什么是10%的利润？2015年，房地产行业百强企业净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，企业盈利空间持续收窄。房价高，并不代表开发商利润高。
住宅供地将陷入“土地荒”
下半年，成都市人才安居公寓全面开工，住宅供地将陷入“土地荒”，房价必然跳涨。
贰爷已经撰文论述了成都人才安居公寓，市国土资源局公布的《成都市2017－2019年经营性建设用地供应计划》，明确了2017年计划出让经营性建设用地16000亩，其中商品住宅用地8800亩。那就是2017年全年供地计划除了已成交3206亩和人才项目用地4244亩，只剩下1400亩的土地供应量了。1400亩按照2.1的容积率，能够修建200万平方的商品住宅，上半年已成交的可建527万方，总计只有800万方的住宅供应量。相对于去年总销售住宅面积2909万平方米，缺口实在是太大了。因此贰爷判断：抢房的现象可能更加严峻。
人才公寓挤占了大量土地，所以能够拿出来招拍挂给开发商的商品住房土地只会越来越少。而要增加供应，立即开始土地整理，那是需要较长期的过程才能完成。无地可卖的现象即将出现，土地价格的上涨是从来没有停止过步伐的。任何板块和楼盘的价格关系，首先体现在土地价格上，土地价格上涨，开发商拿土地风险很大，但是不拿土地风险更大，因为开发商没有土地就要关门。当开发商土地价格很高，开发商就会从产品上来调整，以便拉升价格。比如户型好，赠送面积大，精装修定位高等豪宅化。
坚决看多新川板块
新川板块以后还想找到类似御龙府价格8988元，均价10000元，是不可能的了，而这也仅是三四个月前的事，豪宅化成为必然，房价必然上涨。作为投资者，从新川整个板块来看，处于开发初期，所以现在上车机会不错。当大源和金融城彻底开发殆尽，其他优质板块大量人口和资金外溢到新川板块，高端人才落户的人购买力铺开后，在新川板块想买房，简直是难上加难，所以现在机会摆在面前，各位自行珍惜这难得的机遇。
贰爷告诉大家，金融城的城南一号早在2010年就是2万了，当时价格高不高？谁想到还能涨到3万5？2010年凤凰城就要1万了，当时大源就是一个大工地，一个公交车都难以寻找到，偶尔看到孤零零的26路，很多投资者看一眼，拍拍灰尘就走。
贵吗？谁想到还能涨到2万多？这就要彻底分析成本和周边需求及板块因素，不要一味抱怨现在价格高，几年后又说：早知道要涨，我当时应该...
题外话
我们拿得了一份某中介机构的内部文件——《城南项目销售通关秘籍-融创香璟台-提前发7.20更新版》，里面有几个有意思的地方，给读者开开眼界。
客群定位：完全符合贰爷理论。大源板块、金融城板块等高端板块人口和资金外溢；
销售套路：开发商挑选客户、筛选客户的时代。价格将实现新川板块跳涨。
买房要有专业知识，要细致入微，分析：户型、朝向、电梯、配套等，再入手，再好的楼盘也有瑕疵，没有完美的楼盘。
kfs套路还有很多，以后贰爷会慢慢分享通关秘籍。
★下期预告★
新川板块最后一期，贰爷继续用实战精彩论述。
利好不断兑现刺激房价上涨；
5年全面赶超金融城板块；
周五见！
贰爷答疑，更多贰爷实战内幕，请加助理微信lixing800
原创版权，授权转载，侵权必究！
贰爷房产投资2017-08-10 12:12:56
