[摘要] 3月24日，成都市12个区开始实施“史上最严限购政策”，户籍与连续24个月的社保成为最大门槛。
3月24日，成都市12个区开始实施“史上最严限购政策”，户籍与连续24个月的社保成为门槛。
4月12日，政策进一步加码，开发商不得有捂盘惜售行为，不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价；针对购房者的“限贷”政策同日出台，二套房首付提升至七成，二套房以上停贷。
限购、限贷、限售、限价，这半年来，成都楼市在“四限”的镣铐之下起舞。
开发商推盘策略被打乱
限购、限贷、限售、限价，“腹背受敌”的开发商不得不重新调整原有的推盘策略。
一些原本在限购之前推出房源为清水房的住宅项目，纷纷调整推盘策略，紧急上马精装房。有数据显示，目前成都近800个有房源可售的项目，在2017年上半年仅有1/8左右获得预售证入市。原本急于获取预售证的开发商，由于预售价格达不到预期，纷纷开始“驻足观望”。
除此之外，已经报规报建的商办项目，调整为公寓项目；将商业列入力推名单，并寄希望于限购政策刺激商业去化……
在一波又一波政策的冲击之下，不少开发商原本的拿地战略被“粥少僧多”的现状打乱，开发商开始陷入到“有地必抢”的怪圈之中。
公寓市场火爆
住宅限购之后，公寓也迎来“大考”。4月21日下午，成都市规划管理局、成都市房管局等四部门联合出台政策，成都市商业、办公类建设项目(“严禁擅自改变为居住用途”，同时对商办类项目设计标准、水电气价格标准等做出了限制。
但公寓市场火热仍然势不可挡，限购之后的4月、5月，公寓市场迎来“小阳春”，中成房业的数据显示，4月、5月公寓销售（含loft）分别为21.4万㎡、20.1万㎡，供销同比齐涨。
这半年，城南贡献了成都绝大多数的公寓产品，华润时光里、复地金融岛(楼盘详情图库 网友点评)、银泰中心华悦居、花漾锦江等等，目前在城南，高品质的公寓产品几乎一房难求。
伴随着这波公寓热，是公寓产品的迭代升级。以银泰中心华悦居、兰博中心、阿玛尼公寓、花漾锦江等产品为代表的公寓产品，正在刷新着成都公寓市场的新高度。高端公寓也出现新的区域，一方面以高端奢侈品牌打造和经管，二是引进和依托高端豪华酒店作为服务。借由高端公寓的通路，成都房地产市场也迎来阿玛尼、兰博基尼、华尔道夫、辉盛集团等高端品牌。
土地市场全线进入“万元时代”
从2017年上半年开始，成都已经没有价值洼地了。
2017年上半年的土地拍卖，以中海开场，也以中海结束。3月15日，鸡年首拍，成中海以楼面价10880元/平米竞得华府板块152.19亩地块。
6月28日，上半年最后一场土拍，中海以11400元/平米的价格抽签竞得十陵99.5亩地块。这两宗土地成为一种昭示：楼面价贵过房价在这个上半年，已经成为常态。
4月6日，限购之后首场土拍，8宗土地集体亮相，117家开发商摩拳擦掌。这场耗时5个土拍，三宗土地熔断并进行抽签。而共计540亩的土地出让，也创纪录的实现单日土拍出让金总额达135亿。
这场土拍将注定改写成都楼市的土拍历史。它预示着成都土地已全线进入“万元时代”，人们对于未来成都房价上涨的讨论和猜测也更加激烈。
住宅用地的战火同样延伸到商业用地中。4月24日，三宗天府新区商业用地以超高溢价成功出让。专注住宅开发的万科，拿下兴隆湖两宗商业用地。在大型商业项目上开发经历薄弱的万科，选择以商业项目挺进天府新区，引发不小的讨论。
那些进入成都的新面孔
中南建设
在成功将北绕城地价拍到11080元/平米之后，又将建设路的地块拍到了12900元/平米。4月6日这天，来自江苏的中南建设豪掷59亿元在成都拿下三宗土地，宣告进入成都。
中国金茂
在4月6日这场土拍会上，中国金茂将武侯区铁佛村162亩的“回锅”地块拍到了17160元/平方米，总价46.62亿元。这个价格也超过了当时中铁建西派城在售的高端精装房源的价格。
融信
同样是4月6日，融信则以16900元/㎡，总价约7.51亿元获得16亩金牛区百寿路地块。这个价格刷新了该地块此前的熔断价，而这个地段仅16.66亩。
甘建投
6月22日，甘建投成都房地产开发有限公司溢价75.71%，总价8.30亿元摘得新都区67亩城镇混合住宅用地，宣告进入成都。6150元/平方米的楼面价，也已追平区域的房价。
除了以上以土拍为敲门砖的房企外，还有一些房企选择了另类的亮相方式。旭辉牵手华宇进入成都楼市，华夏幸福签署ppp项目合作备忘录入驻郫都区……
现在50房企榜单上已有半数以上的企业布局成都，而更多的大鳄还在等待着冲进成都的新机会。
“面粉贵过面包”，是入蓉新兵需面临重试炼，更多想要进入成都一展身手的房企或许还将付出更高昂的代价。
强强联手已成趋势
据不完全统计，2017上半年，成都房地产市场上抱团取暖的房企案例多达15宗。首开与龙湖共同出资打造首开龙湖天璞、首开龙湖铂金岛、首开龙湖紫宸三个项目，由龙湖操盘；融创、绿地联手打造三圣乡项目；绿城多利桃花源由中国平安出资、绿城负责操盘；华侨城与鲁能联合开发天府新区商业项目天府·美丽汇；朗诗牧华路项目由朗诗、川瑞发展等多方出资，朗诗负责操盘；新城控股收购金辉新都项目50%股权；中南牵手融创共同开发成华区建设南路44.5亩地块……
土地储备不足，拿地成本过高，房企开始寻求合作，抱团取暖。面对市场的诸多不确定因素，联合开发不仅能整合双方优势，还能分担风险和开发成本
对于刚刚进入成都房地产市场的企业，借力已在成都建立口碑与成熟运营模式的房企，正在成为他们快速熟悉市场的捷径。
这半年的百亿冲刺
6月27日，成都万科对外宣布销售破百亿
6月30日，保利宣布半年销售总额达120亿元
历史上首次 ，时过半年就有至少两家企业宣布销售额过百亿。不论是万科还是保利，交出的成绩单都意味着，单盘的产量较以往已大幅度提高。
作为成都房地产市场中半年销售破百亿的企业，万科交出的“半年成绩单”已接近2016年成都万科全年销售总额。成都万科在售的万科·第五城、万科·臻园、万科·理想城、万科·五龙山、万科·翡翠公园、万科·金域东岸，上半年实现住宅签约量12000套，签约面积达102.6万㎡，平均单盘产出超15亿。
在这场百亿冲刺中，或许还将看到恒大、华润、融创等等这样超过或是逼近100亿元的企业。这半年，在限购的背景下，诸多的房企向市场交出了骄人的业绩。
文旅项目成各大房企盘踞的“蓝海”
陇海三郎国际旅游度假区、合景泰富·云上国际旅游度假区、绿城多利桃花源、中港旅海泉湾、峨眉半山七里坪、中航大世界、成都万达城、复地熊猫小镇……2017年，成都在建大型文旅项目已超过十个，涵盖主题乐园、新型文化古镇、国际文化生态城等业态。
房企多元化转型的需求与文旅地产政策的相对宽松，二者在文旅地产的开发上一拍即合。而作为旅游大省的四川，潜力庞大的文旅市场为文旅地产的发展提供了良好的土壤，文旅地产已成爆发态势。
但由于投资大，投资期限长、回收期慢，文旅地产考验的不仅是房企的资金储备，还有运营模式的成熟与否。
购房成本增加
限购之后，购房者最明显的感受却是房价似乎涨得更快、能买到的房子数量却变少了。但精装修带来的溢价、全款买房的巨额资金、被炒热的高价成都户口，令购房者捶胸顿足的已不仅仅是买不到的房子和追不上的房价。
关键词一：精装
4月12日，成都市出台政策，规定“达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。”政策一出，精装房的供应明显上涨。动辄数十万的装修备案价格成为了开发商谋求溢价的“捷径”。
关键词二：全款买房
在限购政策高压之下，全款买房的开始风行于各个售楼部。这种另类的售楼方式被许多置业顾问、购房者，视为规避限购政策的新路径。但全款买房带来的风险，是缺乏商品房网签备案。
关键词三：贷款利率上浮
“限购到底限住了谁？”钱、购房资格这两只“拦路虎”将不少购房者挡在了售楼部外。而现在，银行贷款利率上浮、首套房贷款折扣取消等新的“麻烦”还在出现。
关键词四：成都户口
限购之后最为明显的变化，是成都户籍的市场需求迅速膨胀，“帮忙搞定购房资格”的串串们再度登场，并活跃于社交网络。2万至5万元不等，叫价6万元，叫卖成都户口之声不绝于耳，但这种集体落户的方式，实则源于成都目前的“人才落户”的政策。
被边缘的刚需购房群体
经历了限购政策之后成都，刚需楼盘几乎在主城区绝迹，取而代之的是各类大行其道的改善型住宅与精装房。一些原本的价值洼地被挖掘，房价与地价还在不断冲击着我们的“三观”。先限购、全款、精装、利率上涨等一系列因素挤压之下，刚需购房群体在这半年被逐渐边缘和遗忘。
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