22日，北京再迎土拍，顺义、房山两地块顺利出让，总成交价破126.6亿，分别被首开+万科+龙湖+东方华美、国开+万科+首开+龙湖竞得。顺义、房山两宗地块均沿用“限地价+竞自持+竞配建”的出让方式，总起始价即达到84.4亿元。其中顺义高丽营地块位于温榆河别墅区，规划住宅体量近16万平，容积率为1.01，被看做是北京今年以来推出的最优质宅地之一。
下午三点，土拍现场出现了躁动，拳脚相加，现场乱做一团，原因竟是首开+万科+龙湖+东方华美之一的东方华美突发公章挪用事件，董事长和法人赶来维权，导致土拍延迟了大约30，但最终此地块还是顺利的开拍了……
► 14:30 现场小编已经早早赶到北京市土地交易中心，给我们发来了张现场图，人多不多自己体会，顺义区高丽营镇于庄地块更是吸引18家房企报名大摆“十八铜人阵”~~~
顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块
首开+万科+龙湖+东方华美以70.5亿元竞得
自持36%，楼面价44995元/㎡，溢价率50%
► 经历了一场小风波后，土拍于15:40正式开始，40号首先出价49.4亿，29号出价50亿……第13轮，40号报价到61亿，此刻才开始报价2而已……
► 第34轮，29号出价70.5亿，达到土地合理上限价格，转入投报自持商品住宅面积比例环节
► 最终通过34轮竞价，被首开+万科+龙湖+东方华美以70.5亿元收入囊中，溢价率50%，楼面价44995元/㎡，并需自持36%商品住房面积。
► 本次，顺义区高丽营镇地块开拍前获得10次报价，共有10家竞买主体参与现场竞价，分别是29号九龙仓、37号世茂、40号绿城、5号首创+远洋+五矿、3号首开+万科+龙湖+东方华美、20号保利+中海+天恒+中粮、15号金茂、28号碧桂园、32号平安、46号招商
► 顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块用地性质为R2二类居住用地，起始价47亿元，用地面积15.51万平方米，规划建筑体量15.67万平方米。
历史报价图
现场报价单
出让条件
1、宗地沿用“限地价+竞自持+竞配建”的出让方式，即设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序；当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
2、宗地限定商品住房销售均价不超过60508元/平方米，且销售单价不得超过63533元/平方米。
地块解读
图：地块位置示意图
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
● 1、介于北六环路和机场北线高速路之间，西临京承高速，东近高白路，地块周边有942快车、顺13路等公交线路，交通非常便利。
● 2、地块位于温榆河别墅区，周边高端项目较多，再加上本身有15.67万平、即近16万平的住宅体量，还拥有1.01的容积率，这在目前北京所推宅地里面已经很少见了。
● 3、地块周边教育资源丰富，附近的幼儿园有高丽营第三幼儿园、红旗双语幼儿园、北京昌平启聪幼儿园等，学校有神华管理学院、北京顺义区高丽营学校、高丽营中学等。
市场分析
● 今年，顺义区已成功出让2宗涉宅用地，分别为顺义区天竺镇地块和顺义区仁和镇地块，两地块均要求居住建筑规模全部建设“自住型商品住房”且限定销售价格，分别被金隅空港联合体和河南正商竞得。
● 本次出让的顺义区高丽营镇于庄地块周边项目以别墅项目为主，有新世界丽樽、观承别墅、新于庄园、春晖园·随园等；于庄地块自身住宅体量较大，容积率为少见的1.01，属北京年内不可多得的优质宅地。
● 在开拍前，于庄地块即获得了10次的报价，吸引了10个竞买主体、共18家企业报名，最终首开+万科+龙湖+东方华美杀出重围，实属不易，可喜可贺。虽然现场出现了一小段插曲，庆幸的是并未影响此次土拍的正式进行，原因竟是首开+万科+龙湖+东方华美之一的东方华美参与此地块竞拍，但母公司并未准许。
房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块
国开+万科+首开+龙湖以56.1亿元摘得
自持12%，楼面价26657元/㎡，溢价率50%
► 30号首先出价38.8亿，6号出价39亿，25号出价39.5亿，据现场小编透露25号和6号相互厮杀……
► 第37轮，25号出价56.1亿元，达到土地合理上限价格，转入投报自持商品住宅面积比例环节
► 最终通过37轮现场竞价和7轮竞自持，被国开+万科+首开+龙湖以56.1亿元摘得，溢价率50%，楼面价26657元/㎡，并需自持12%商品住房面积。
► 本次，房山区青龙湖镇地块开拍前获得7次报价，共有7家竞买主体参与现场竞价，分别是25号国开+万科+首开+龙湖、45号保利＋中海＋中粮＋天恒、6号房山新城+城建+招商、30号首创＋远洋＋五矿、19号碧桂园、23号平安、9号金地。
► 房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，起始价37.4亿，用地面积13.3万平方米，规划建筑体量21万平方米。
历史报价图
现场报价单
出让条件
1、宗地同样沿用“限地价+竞自持+竞配建”的出让方式；
2、出让宗地中商品住房销售均价不超过37245元/平方米，且销售单价不得超过39107元/平方米
3、0012、0018为养老社区，0014为托幼用地。0014号地块不出让，由竞得人负责实施建成后，无偿移交相关行政主管部门；
4、执行“9070”政策，即居住建筑规模中套型90平方米以下住房面积占比需达到70%以上。
地块解读
图：地块位置示意图
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
● 1、地块周边主干道贯通，东侧为六环高速，南侧为京昆高速，但临近街道联络线有待完善，暂无轨道交通，公交线路和公交站点相对较少。
● 2、地块周边配套有待完善。地块周边虽有青龙湖镇中心幼儿园、青龙湖镇小学、北京市第十三中学青龙湖分校等学校，但整体教育资源相较城中心区域仍存在一定差异；其他医疗、商业等配套有待完善。
● 3、地块周边旅游资源丰富。地块西侧、北侧临近崇青水库及北京青龙湖水上游乐园，拥有丰富的生态资源和娱乐资源，环境优美；地块周边聚集有大量的旅游山庄和农家院，是旅游休闲的好去处。
● 4、根据挂牌文件，地块为探索养老型社区的居住项目，对于提升居住品质、推进养老产业具有积极意义。
全实景航拍
市场分析
● 房山区方面，今年已入市3宗涉宅地块，分别为房山区西潞街道地块、房山区良乡镇01-02-03等地块和房山区良乡镇01-13-02等地块。三宗地块均限定商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且销售单价不得超过40944元/平方米。
● 房山区青龙湖镇地块周边在售楼盘不多，也多为别墅项目，燕西华府、领秀•翡翠山项目销售均价约5万元/平方米，地块限定住房销售单价不得高于37245元/平方米，项目入市后，势必对该区域业态及市场价格产生一定影响。
● 地块西北侧2公里处就是于今年4月11日成交的丰台区王佐镇青龙湖镇FT00-0503-0053等地块，该地块的成交价为58.5亿元，溢价17%，被国开东方+万科联合体竞得。与本次出让的房山青龙湖镇地块相比，丰台王佐镇青龙湖地块更靠近六环等主干道，联络线也较完善，交通条件要更好一些。
● 本次房山青龙湖地块共吸引了7个竞买主体、共17家企业报名，最终国开+万科+首开+龙湖笑到了最后，成功将地块收入囊中。
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中指研究院成都2017-06-22 19:38:40
