观点 | 经济周期转化与上市房企策

感谢主办方的邀请，中国指数研究院的产品是我做研究时看的较多的，还是比较可靠的。

今年以来，整个经济走势较预期要好。这个情况在过去一个月出现了些变化：更多的政府部门在进行政策调整，我认为应该不会出现特别明显的下滑。

从4月份开始整个社会融资总量明显超出市场预期，最主要原因是央行对数量的调控，进行了一定程度的放松。

从2012到2016年经济有小周期的情况，每年政府在增长疲软的情况下出台保增长措施，随后经济出现恢复，但这些刺激都是随着负债和污染水平的快速加速增加，政府不希望负债继续增加，污染进一步上升就收手，增长就掉了下来，这个小周期起伏完全由中央政府的放松和紧缩决定。

去年下半年央行利率不断上升，但通货膨胀快速上升，真实利率大幅下降。

对融资成本敏感程度较低的国有部门，2012到2015年反腐力度不断加大，他们工作重心出现转移。

民间投资和非中央国有部门投资意愿有所提升，经济总需求起伏不基本依赖政府政策的紧松，要注意周期变化游戏的规则产生了一个变化。

预计经济的实际指标，包括GDP在内可能会出现小幅下滑，而一些名义指标，从近期20-30%的增速会出现明显下滑。

长期来讲，增长继续保持在目前水平一定要加快改革，否则通货膨胀会更高。这要寄希望于会后改革的情况。

◆ 宏观经济正在探底，基本上越来越平稳

宏观经济的发展越来越平稳，去年是GDP增速为6.7%，1季度时增速6.9%，2、3季度保持在7%以上。其中房地产对GDP的拉动作用也在弱化。金融加杠杆情况暂时不会改变，但是货币面会继续收紧，并且央行并不担心此举会拖经济后退。海外黑天鹅事件影响逐渐被化解，随着“习特会”、文在寅当选韩国总统、马克龙当选法国总统，不确定的就是朝鲜，但朝鲜不是大问题，一系列的事件促进经济全球化向利好方面发展，加之一路一带正不断凝聚全球发展，也显示了海外风险在降低，整体趋势回归“重视经济发展、放弃政治对话”的轨道上。

◆ 房地产市场整体趋稳

从数据来看，去年年底房地产量价平稳、略有增长，今年一季度数据略有波动，现在看来增速上虽然下降了，但增量依然保持正增长，今年下半年销售面积、销售额会保持个位数的增长，但销售面积上基本持平，房价在增长，销售额可能略有增长。楼市调控果效开始显现，一二线城市总体成交量略有下滑，价格也被按住，三四线城市，成交量增长，但房价整体趋势不会“大起”。另外目前来看供给侧改革大幕尚未完全拉开，但未来供给增量具体情况还需看政策落实情况。

◆ 调控浪潮或接近尾声？

目前楼市调控，仍然是此起彼伏，未来调控将变得更加细腻，有收紧也会有区别化的放松。同时可以看到M2增速下滑，净增量环比也下降3300亿元，种种迹象表明，金融去杠杆才刚刚开始，未来货币政策稳健中性、逐步趋进的立场不会改变。这种情况下可以看到钱少且贵，对房地产也会产生明显影响，房贷的增速一定会下来，但是不能大跌。

◆ 楼市掉头风险正在隐现

目前调控形势下，市场上新动向就是房企现金流枯竭，加之限购后客户大量流失，房企不得不降价抢夺剩余客户，未来三年房企将出现大洗牌，房企在洗牌中要么拼全力权夺市场要么甩货退出市场。同时楼市若出现回落，防“大落”将很快变成调控的新重心，实现既要抑制资产泡沫，也要防止大起大落，但是防大落不等于救市！未来楼市调控将更加精准。

◆ 上市房企需要未雨绸缪，制定应对策略

首先是现金为王，在研判大趋势的基础上，定期进行现金流压力测试与资金盘点，同时加大融资力度及现金储备，合理使用资金，把控投资节奏。

其次是加速奔跑，上市房企需加快进度，加快推广以及加速推盘，珍惜每一个客户，在快速去存货的同时，新盘定价需更谨慎，通过高速周转，实现弯道抢超，打造自身快速启动，快速刹车能力。

最后是要紧跟市场，一方面需要迎合政府要求，寻找兼并收购以及强强联合的机会，同时要更加深入理解客户需求，提升产品力。总而言之，要未雨绸缪，积极应对市场变化，伺机扩展市场。

总体来讲，未来宏观经济及楼市调控将是“稳定是大局、波动很正常、调控新目标、涨跌有底线”，上市公司应“理解大势、做好自己、争取主动、顺势而为”。

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