[摘要] 今天,距离4月12日成都一日内连发两道楼市调控已一月有余。这一被众多网友解读为“史上最严楼市调控令”的4·12楼市新政,伴随着“限售”、“限贷”两套组合拳的使出,让正在退烧的成都楼市加速冷静。据中指研究院数据显示,密集的调控新政一定程度影响住宅成交量,相比今年前3月成都商品住宅成交量超20%以上的环......
今天，距离4月12日成都一日内连发两道楼市调控已一月有余。这一被众多网友解读为“史上最严楼市调控令”的4·12楼市新政，伴随着“限售”、“限贷”两套组合拳的使出，让正在退烧的成都楼市加速冷静。据中指研究院数据显示，密集的调控新政一定程度影响住宅成交量，相比今年前3月成都商品住宅成交量超20%以上的环比增速，4月成都住宅成交量增速明显放缓。
我们先简要回顾一下4·12调控新政核心内容
1、限定转让时间，周期加长
成都市限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。
2、提高首付比例，缩短贷款年限
拥有一套住房且相应限购贷款未结清的居民家庭，11个住房限购区域首付比例不低于60%，且贷款年限不超过25年；天府新区成都直管区首付比例不低于70%。
3、规范房企经营行为，严审预售证
达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。
新房市场
住宅成交环比增速放缓
变化1：供应跟上，4月28个住宅开盘
与前几个月紧俏的房源供应相比，4月，随着大批预售证陆续颁发，成都商品住宅市场迎来一波供应小高潮。据中成房业数据统计，4月，成都共有34个楼盘开盘，其中住宅开盘楼盘28个，共推出房源8188套，认购5611套，开盘认购率69%。
4月，蔚蓝卡地亚花园城、人居盛和林语、成都铂悦山、东原晴天见4个住宅项目开盘当天售罄。其中，位于高新区的人居盛和林语首次开盘，755套97~194平米的改善产品，成交均价12700元/平米；位于天府新区的蔚卡花园城推出151~216平米高层住宅，惠后均价为17500元/平米。
另据中指院数据显示，4月，成都商品住宅新增供应共计172.8万平米，环比上升17.3%。其中，随着龙湖三千庭、首创万卷山、驿都城等一大波住宅新房源供应增加，龙泉驿的供应量，其次是双流和新都区。而从变化来看，高新区环比供应增幅，其次是天府新区。龙泉驿同比增幅，其次是温江区。
“新政落地的后续效果正在显现，相比之前，明显能感觉到在售和即将开盘的楼盘多了，购房者选择面也更广了，之前的那种买房的紧迫感也缓解了很多！”一位业内人士如此评说道。
变化2：交易放缓，预计5月成交均价趋稳
据中指院数据显示，今年前三月，成都商品住宅成交环比增速分别达到27.48%、24.89%、46.46%，4月，成交面积228万平米，环比增速降为12.88%，同比下降0.17%。
从区域来看，包括新都、龙泉驿、双流、温江、郫都等在内的近郊成为成都楼市成交的热点区域，其中，龙泉驿区成交量连续两月领先，郫都区和温江紧随其后。与此同时，天府新区在限购政策下成交量萎缩明显，4月同比下降43.1%，环比跌幅更是下降76.47%。
“随着4月调控升级，成都主城区及近郊整体住宅成交均价呈现缓慢上涨的态势，月均成交价至9668元/平米。”中指院有关负责人预计，5月住宅成交均价将继续趋稳。
另外，从库存来看，中成房业数据显示，截至2017年4月底，大成都住宅存量约19.28万套，合计2121.66万平米，环比分别下降3.7%、3.2%。以近6个月月均去化速度计算，库存去化约8个月。
变化3：一步到位，90平米以上走俏
楼市调控新政的长尾效应，除了改变人们的心理预期之外，也在无形之中改变着购房者的居住习惯。其中，最显著的一个变化就是，随着限购资格愈发珍贵，不论刚需还是改善的购房者都更倾向于一步到位。
因此，体现在成交的面积段上，小户型越少越不受购房者看好。据成都中成房业数据显示，4月，成都改善型需求持续释放，90平米以上产品成交占比达66%，其中首改型90~110平米产品成交占比，占总成交的30%。
议价空间增大，超9成是自住
据某中介机构以及多家机构的统计数据显示，自3·23和4·12新政之后，成都的二手房市场的变化显著，无论是从成交量、议价空间，以及买家和房东之间的交易周期也在逐步变化。
业内人士表示，新政之后，成都二手房市场的变化在于，更多的客户希望一次性购买到位，能买90平方米的户型不买80平方米的。“目前市场上还有资格购买二手房的客户，9成以上都是自住和刚需客户，投资型的客户基本绝迹。”
而购房者最为关注的二手房价格方面，业内人士也表示，“现在二手房的议价空间正在逐步扩大，房东对于房价看涨的比例回落到了6成以下，房源有了更大的议价空间。”他也认为，这也标志着二手房市场的价格维持在一个平稳阶段，调控对于房价的上涨产生了抑制作用。
业内人士告诉记者，“由于政府对楼市的持续调控，目前整个中介公司的带客量自新政之后也在逐步下行，初步统计，最近的二手房门店的带客量处于今年的低位。”而新增客房比（新增客户和新增房源之比），从2016年的4.7逐步回落到今年的3~4之间，这也表明了成都二手房供应也在加大，市场长期供需不平衡的现象得到缓解。
从目前的统计数据、门店回馈等多方信息显示，今年以来的多轮调控之后，市场过热和非理性得到了有效遏制，二手房价格在3月之后未发生大范围的波动。“预计在此后相当长的一段时间内，成都二手房市场也将维持平稳。”业内人士向记者表示。
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