从去年开始，成都市场的改善呼声一浪高过一浪，“改善、大平层、4房、5房”等成了近期楼市报道的热点词汇。
前几年的“70/90”政策让90平米以下的小三房成为市场主流，但现在成都市场主力新增供应项目的供应面积很少低于110平方米。就连前两年曾经主攻“小三房”的蓝光、保利等房企今年都已经转型做改善和高端产品。
那么，市场还有没有对70-90平方米面积段的需求？这个面积段如今还是不是传统意义上的刚需？未来70-90平方米面积段的产品供应在哪里……带着对70-90平方米这个面积段的诸多疑问，我们来看一组数据。
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90-110㎡产品激增
70-90㎡成交仍居各面积段之首
从2012年-2016年成都主城区及近郊各面积段的成交趋势来看，70-90㎡一直是市场成交的主力，2014年90㎡落户政策出台之后，该面积段成交量一度走低，直到2015年因楼市逐渐回暖，各面积段成交都有所上涨，其中70-90㎡、90-110㎡上涨幅度。
由于2015年成都取消70/90政策的限制规定，90-110㎡的面积段产品开始大量出现，到2016年底其势头愈猛，大有赶超之势。
回过头来看，70-90㎡这个面积段之所以能一路领跑至今，除了政策的原因，我们还发现，在70/90政策执行的近10年里，积累了大量的库存急需市场消化，同时在政策取消后仍然有新增供应。截止到2017年4月底，整个大成都地区的70-90㎡的住宅存量依然高达478万㎡。
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刚需产品向近郊外溢
温江、龙泉、双流等区域成交走高
再从2014-2017年1季度成都主城区及近郊70-90㎡产品成交走势来看，整体上主城区与近郊70-90㎡产品成交的趋势基本统一，从2016年1季度开始，成交差距逐步拉大，到2016年4季度差值达到，近郊成交是主城区的3倍，刚需从主城向郊区的外溢趋势开始显现。
同时，分析近郊几个区域发现，温江、龙泉驿、双流以及新都是70-90㎡产品成交表现最为突出的地方，2017年在多重限购之下，各区域成交也明显下滑。
另外，从主城区与近郊70-90㎡面积段产品的新增供应趋势上也可以看出，从2016年1季度开始，该面积段产品在郊区又一波较大的供应，并与主城区拉开距离，刚需从成交端和供应端都出现较为明显的外溢趋势。
所以，从市场数据来看，改善的呼声一浪高过一浪，但是大量70-90㎡的产品入市和成交也证明了“刚需”需求的大量存在。
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改善时代做“刚需”
有哪些不能忽略的改变
从2012到2017，成都楼市可谓几经变幻，70-90㎡的产品作为成都房地产市场的主力代表，其自身也发生了不少变化，风靡一时的小三房已没了昔日的风光，改善时代要舒居成了新的需求口号……观察近几年新推的楼盘，我们从中选取了几个70-90㎡段产品占比较为突出的项目，通过走访中铁骑士府邸、炎华置信花千集以及万科理想城，我们发现了一些值得一说的改变。
1、户型方面：同样是3房，但面积从以前的60、70平方米扩大到80、90平方米。
众所周知，以往的刚需项目能在50-70㎡这个面积段中做出套二套三的户型，如今的刚需产品套三多集中在70-90㎡，以万科理想城为例，其套三的户型主要集中在75㎡、87㎡、93㎡这三个户型。
▲万科理想城87㎡产品户型图
另外，从产品设计上看，住宅的舒适度有所提高，以往的刚需产品都在一定程度上牺牲了客厅的阳台来打造三房产品，而现在的三房，不管是万科理想城还是炎华置信花千集都做到了双阳台的设计，这使得产品在空间和舒适度上都有了较大的提升。
此外，以往的刚需产品中不管是50-70㎡还是70-90㎡都可以通过“偷面积”的方式来操作，其中比较的方式就是把50-70㎡的户型做成套三。2014年建筑面积规范出台以后，“偷面积”的现象得到了限制，同时在新的改善形势下，偷面积不再是为产品带来溢价的的方式，所以出现了大量70-90㎡的舒居套二套三。
2、面积段配比：全刚需段项目减少，90-110㎡段产品占比超过70-90㎡段。
我们以万科的两个项目为例，万科金色城市中刚需占比99.9%，其中70-90㎡占比80.3%；再看万科理想城，50-70㎡的产品已经不存在，取而代之的是70-90㎡且占比为67.6%，其余32.4%则是90-110㎡的改善段产品。
而中铁骑士府邸和炎华置信花千集项目90-110㎡产品占比分别达到了60.1%和66.7%，均较大幅度的超过的70-90㎡。
另外，还有一种现象是在90㎡落户政策出现之前，面积在89点几的户型产品较多，该政策之后面积在90点几的产品则相应出现。
3、梯户比：3梯6户比2梯11户真的好太多。
在成都楼市中，曾经比较典型的刚需产品梯户比要数某项目的2梯11户，而我们此次调查的几个新项目中，梯户比则出现了变化，万科理想城的2梯6户，中铁骑士府邸的3梯8户，炎华置信花千集则做到了3梯6户。
4、容积率：从数字4到2 刚需盘容积率走低。
锐理数据显示，以往的刚需盘的容积率大多处在4的水平，还有个别项目的容积率达到5以上。现在市场上的刚需项目容积率则有所下降，万科理想成和中铁骑士府邸的容积率均在3~4之间，炎华置信花千集项目的容积率仅有2.2，容积率的降低也就意味着项目的建筑密度也会相应降低。
▲炎华置信项目效果图
5、客群：自住占绝大多数，限购后投资客群明显减少。
从万科理想城和炎华置信花千集这两个项目的案场数据了解到，购买70-90㎡面积段的客群年龄大致在25-35岁，且多为自住，其中花千集的自住购房占比达到70%，另外，据万科理想城项目置业顾问介绍，项目投资客群多来自成都周边，限购后投资客群明显减少，自住客群多来自项目周边以及金牛区。
从成交情况来看，目前，中铁骑士府邸在4月中旬陆续推出的500套房源现在还余100多套，60㎡段售罄，90段剩余b2 户型在售，接下来二期也将主打同样面积段产品，增量少量100余㎡的户型。万科理想城接下来将推2期产品，包括75㎡、87㎡93㎡以及110㎡的户型产品。炎华置信花千集26号开盘即售罄，开盘之前每天到访大概50组，之后将推出90㎡、94㎡以及102㎡的套三双卫产品。
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70-90平米段产品或向功能型发展
短期内不会成为市场主力
虽然“账面”上看70-90㎡的产品表现不俗，但是90-110㎡成交的快速上涨也证实着改善才是当前的主流，在这样的市场背景下，未来70-90㎡的产品又将有哪些可能？
在锐理数据解决方案中心总经理林森看来，未来70-90㎡的住宅不再是传统意义上的刚需段，会进行产品进化，分化成服务型或功能型的产品。
其一，类似85㎡可以做到套1的这类型产品，匹配高端管理的服务是寓所将会是一种现象。其二，承载旅游度假、养老等产业功能的个性化产品也将是70-90㎡的着力发展方向。
早在2014年市场上就出现了85㎡的套一，大空间，双阳台、衣帽间等细节即保证了舒适度又凸显了品质，还从本质上颠覆了传统意义上的“刚需段”。
▲市场上85㎡的套1户型
当然，这类型产品的出现与其项目定位分不开，它们拥有难以复制的地段优势，如朗御位于春熙路商圈、凯德广场·天府位于新南天地商圈核心。正如一位业内人士所言：“这类“大面积的小户型”产品原定位都会带有商务属性，居住客户群一般会指向商务人士，更看重的是物业位置的商业核心潜力。”
林森还预判，在未来1-3年内，70-90㎡段的住宅产品更多的是在刚需集中区域作产品补充，虽然在限购持续1-2年的情况下可能会被动出现一些70-90㎡的产品，但短期并不会成为市场主力。
除了产品上的变化，未来在优质地段的刚需供应会越来越少，那么，对地段有所要求且想购买70-90㎡产品的客群来说，就只有通过购买二手房来实现。
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内容总监
张錾
观察员
赵雪雪
锐理数据2017-05-08 19:33:54
