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成都严控“商改住” 商办项目遭严管杜绝打政策擦边球

中国房地产网   2017-04-30 17:35

[摘要] 日前,北京、上海、广州、天津、合肥、南京等城市已经开展整改商住项目,部分银行甚至明确下令不能做抵押贷款。其他城市则正在酝酿、或者开始掀起新一轮封堵“商改住、“办改住”的政策潮。

日前,北京、上海、广州、天津、合肥、南京等城市已经开展整改商住项目,部分银行甚至明确下令不能做抵押贷款。其他城市则正在酝酿、或者开始掀起新一轮封堵“商改住、“办改住”的政策潮。

4月21日,成都市规划局、房管局、国土局等多个部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》(以下简称《通知》),要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。

“‘4·21’新政主要针对商住公寓实施限购,这将导致部分个人购房者放弃购买商住公寓,造成商住公寓市场成交和价格的下跌,但是究竟会带来多大影响,目前不好评估。”戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰接受中国房地产报记者采访时表示。

商办项目遭严管

杜绝打政策擦边球

《通知》指出,商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途;围绕规划设计,《通知》要求商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计。

此外,《通知》提出商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的,层高不应大于4.2米;商业、办公类建设项目标准层办公用房不分隔的,层高不应大于4.6米;商业、办公类建设项目中的办公用房(公共食堂除外),不得接入天然气。

对此,一位房地产行业研究人士分析称:“隔断限制4.2米层高是为了防止开发商办公楼一层隔两层做LOFT,这样隔开只有2.1米,扣除顶部的空调管线和底部的管网线路高度,实际层高不足2米,没法使用。不隔断的层高限制放宽到4.6米,因为一般超甲级写字楼的层高需要达到4.2米以上。”

除此之外,《通知》还对开发企业、中介机构、房屋测绘机构等提出要求,明确商业、办公类建设项目的水电气应严格按照商用标准缴纳,所有销售宣传不得以“居住”为名,前期规划建设也必须按照工程规划许可执行,否则将视为违规,依法进行查处,并纳入市企业信息信用系统。可以说,此次新政对商住项目的建设、开发、销售等所有环节都进行了一定程度的约束。

不过,相比北京、上海等地的限购政策,成都这把“剑”还不算最狠。上述房地产研究人士表示:“成都政策没有北京严格,并没有限制分割面积,这实际上是政策留下的口子。各地具体规划权限下放到区县,各区县通常会在市政府的指导下制定执行细则,肯定还是希望能多卖点多收点税。”

商业库存居第二

“类住宅”跑量或减少

成都此番严控商住项目,紧随其他城市的脚步,但对于这座本身商业库存高企的城市来说,多了几分隐忧。

根据中成房业提供的数据,从3月开始,成都“类住宅”产品的成交“井喷”,公寓类产品单月成交14.1万平方米,环比增长91.4%;LOFT类产品成交5.4万平方米,环比增长73.6%。与此同时,“类住宅”产品库存量也在明显降低,公寓类产品存量环比下降1.6%,LOFT的库存下降8.7%。不过,按照目前成都不允许新增商业办公类物业改建的“类住宅”产品的“禁令”,这类产品的库存量去化将更加艰难。

电商冲击、野蛮式生长……多重因素叠加是导致商业地产整体库存居高不下的普遍因素,而具体到城市,则又与该城市本身的消费能力、消费特色息息相关。整个2016年,成都共有9个商业项目开业,仅为预计开业项目数量的四分之一,而仁和香榭广场、森悦中心等多项目停工,美国城项目已经烂尾。可以说,商业高企的库存量和与之不相称的消化量都加剧了成都的后市压力。

对此,有业内人士认为,“与因不均衡上涨过快而多次受到政府调控住宅市场相比,成都21日所出的《通知》直指一直以去库存为主线的商业市场,确是让人意外。截至2017年3月,成都商业地产库存量位居第二,去化周期达14年,如此严峻的商业地产去库存形势下,政策进一步严管商业办公项目唯恐使得商业地产陷入‘寒冬’。”

新政为房地产

“刮骨疗毒”

自去年10月以来,成都住宅市场被多方位调控平稳后,部分开发商为了回笼资金开始打起政策擦边球,将商住办公项目巧变为住宅项目,加速项目销售和资金回笼,避免烂尾。但这样游走在政策与市场边缘的乱象,虽表面上减弱了商业库存去化的压力,但实际上透露出明显的投机色彩,扰乱了房地产市场,同时破坏了城市功能布局,不利于城市发展。

在此情形下,成都近日出台的《通知》恰是通过采取严管的方式,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,可以说堵上了在房地产行业投机取巧的漏洞,以确保房地产市场平稳健康发展,使商业、办公类房产回归承载产业发展的本意。

事实上,2016年的中央经济工作会议上也明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。如今,成都通过刚性约束,以实际行动向利用商业用地炒地炒房的投机行为说“不”,让住房回归其居住属性,让商业类房产回归其产业属性。

对此,业内人士认为:“商业用地的类住宅开发渠道基本被关闭,所以各类打擦边球的做法也不容易出现。从这个角度看,对于此类产品来说,后续调整策略有三点,是不能有幻想,本轮调控极其严厉,需要在政策边框下进行物业开发;第二是对于商办用地的开发,需要重新做规划,尤其是挖掘潜在的市场需求;第三是后续积极在商办的租赁业务上寻找新的商业模式。”

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