楼面地价破万 城北高改“强制升级”

上周刚刚结束的那场土拍，标志着成都土地市场一夕爆发，解读很多，不再赘述。

最让成都人民费解的必然是“北绕城外11080”的成交结果：随着北门两宗地块分别以11080及9400元/平方米的楼面地价落锤后，成都主城区最后一块价值洼地被抢占，城北房价迈入万元时代。

或许因为破万的消息来得太突然，城北楼市尚未来得及在数据方面有所呈现。但从地价对于产品的反向作用来看，地价破万，对城北楼市而言，可以视作高端改善需求的一次全方位“强制升级”。

万元地vs大体量

研判体系“主动升级”

经过一个小周末，我们再看上周那场世纪土拍，有这么几个关键点你也许并未留意：

1、出现了两宗17000元/平方米以上楼面地价的地块。

2、城北绕城外地价首次突破11080元/平方米。

3、117家企业参与竞拍，华万保中四大金刚均未出手。

4、5块地的买家是首次入蓉。

5、有两宗百亩以上大地块。

这些数据背后隐藏了以下事实：

首先，拿地企业80%均是首次进入成都的实力选手，资金实力雄厚，开发经验丰富；

其次，华润、万科、保利、中海这些混迹成都多年的老大哥虽然并无斩获，但参与土拍的积极性高涨，看好成都市场的心态表露无遗；

再次，以超出17000元/平方米楼面地价斩获地块的两家企业，一家是专注做豪宅，可与泰合院子系较量的中国金茂，而另一家是在成都已快“断粮”的东原，形势逼人，必须出手；

最后，金牛区北部新城、武侯区武侯新城同时放出了两宗体量超过150亩的大住宅地，这在近年来的成都土拍市场上极为罕见，高地价加上大体量，真正到了考验开发企业全方位实力的时刻。

锐理数据方案解决中心林森在对4.6土拍市场的分享中曾提出：“高地价将带来产品系的整体上升。”换而言之，地价上涨的背后，是房企对于地块价值研判体系逻辑的一次强制升级。产品系的整体提升，则意味着这一批次地块未来的呈现项目，将建立在全新的产品价值标准之上。

房价稳vs地价涨

城北楼市“格局升级”

回到开头关于北绕城地价破万的疑问，我们再从数据方面进行一些梳理。

锐理调取城北三年来的商品住宅备案情况，截止目前城北备案均价在8860元/平方米，备案销售面积265.44万平方米，新增销售面积247.76万平方米，供销基本持平。

从去年开始城北房价迎来小幅上涨，今年3月达到高峰，最近一周的备案均价来到9876元/平方米，还未过“万”，与成都其它区域房价相比，依然是低位。

▲近三年来城北楼市供销价走势

而在地价上，2016年6月29日，华润以底价一举拍下北部新城板块一宗住兼商地块，引得市场一片哗然，然而，时隔不到1年，中南置地拍下的宗地楼面地价已升至11080元/平方米，华润正是凭借对区域价值的深入研判，抢占市场先机，提前布局北新板块。

红线外VS红线内

改善产品“标准升级”

观察其它强二线城市的市场走势不难发现，在苏州、杭州、武汉等具备高溢价能力的地区，规划条件是区域价值整体抬升的先决条件，而品牌开发商的造势、自身的产品实力、政策红利等因素，决定了项目增值的变现速度。

以华润龙湾御府为例，红线外的客观条件和红线内的主观条件共同发挥作用，最终实现了一个城北高端改善板块的破题。

规划利好加持 品牌房企北上信心十足

城南楼市的迅猛发展与区域不断的规划利好不无关系。在城北，这样的利好已开始逐步显现。继凤凰山高架3月通车以来，北星大道、金丰高架、川陕路等多条快速干道的连接成网，如今从三环路开车至北部新城板块只需10，从红星路到北星大道也只要半个。

与此同时，在建中的地铁5号线、金芙蓉BRT将直通北部新城，便捷的交通优势，让城北与主城间的距离不断在缩短。这也是华润、绿地、保利、碧桂园等国内一线房企会提前谋局城北的首要原因。

▲从三环路开车至北部新城板块只需10

2017年成都“北核北移”战略正在以加速的方式推进，资料显示，“北核北移”主要覆盖金牛、成华、新都三区。其中衔接金牛与新都两区的北部新城板块可谓成都“北移”的主战场。与城南发展金融、科技的城市定位不同的是，城北主打“文创旅游”产业，未来将更多地承接成都城市居住需求。

其中，华润龙湾御府所在的北部新城，受毗河、天回山公园，凤凰山公园裹挟，区域内人均绿化面积达到36㎡，可谓主城区，先天优势显著。

在教育资源上，仅金牛区2017年将续建11所，新建10所，筹建10所幼儿园、小学、中学。值得注意的是，位于北部新城片区的机关三幼预计今年就将投入使用。在规划利好的刺激下，城北楼市爆发在即。

2

高净值人口导入 改善需求缺口再放大

房价的上涨与人口呈正比例关系。流动人口多是城北过往之诟病，在全新城市规划下，相关产业的落地，将大大改善城北过往“人口不足”短板。

以北部新城板块为例，依托人民北路发展轴及川陕路发展轴，区域内规划有四大产业区，即中铁轨道交通产业园、西部地理信息产业园、成都国际商贸城、中铁八局工业总部，在区域产业的带动下，大量具有较强支付能力、并对居住品质有一定要求的科研人才、个体商户将形成聚集效应，对于区域房地产市场的成长，尤其是高品质改善产品的需求将不断放大。

除了北部新城新产业人口外，城北商贸人口根基深、消费力强，过去因为区域内高端产品供应不足，部分改善人群被迫选择其它区域置业，更多希望就地改善的城北人还在等待好产品。彼时华润龙湾御府等高端产品的入市，将弥补过往城北改善产品的缺口。

▲金牛区北部新城产业园区分布示意图

3

板块价值轮动 高端居住板块提前定型

单有高“地价”，没有好产品，还不足以支撑房价的上涨。锐理数据方案解决中心林森在对4.6土拍市场的分享中曾提出：“高地价将带来产品系的整体上升。”过去的城北虽然不乏楼市大牌，但产品大多为“刚需”，极少有改善产品的身影。

那么，城北究竟能不能有好产品？在改善领域深耕多年华润等品牌房企选择在2016年加注北部新城板块，或许是对这个疑问的解读。

锐理数据显示，从2016年开始，除了驷马桥、红星路一段等主城区板块，城北110平方米以上面积段产品的主力供应区域扩大至了北部新城、新都新城两大新兴板块。而在产品类型上，更涌现出城市联排、叠拼、洋房等具备高溢价能力的产品。

正如今年即将亮相的华润龙湾御府，项目藏于毗河河湾，是主城内少有的“公园+三面环河”双重资源型项目，自然生态优越，具备打造高品质住宅区的先决条件。

在产品方面，龙湾御府规划有城市联排、跃层、平层三类产品，超大赠送城市联排是主城区不可多得的稀缺型物业，跃层亦是目前成都高端市场中当红的产品类型，即便是平层产品，面积段均为110平米以上的三、四房，对于区域改善人群而言将是极大利好。

▲华润龙湾御府效果图

锐理认为，华润提前布局城北，就和当年金悦湾独身抢占外金沙也不为市场所理解一样，但是这次，不同于城西的多年蛰伏，华润的眼光只用了几个月就得到了印证。

就在上周，紧邻华润·龙湾御府的另一宗地块，刚刚以“11080元/平方米”楼面地价被中南置地拿下，这同样是一宗低密宅地，面积近200亩，极具高端品相。在华润龙湾御府率先对区域的“高端”定调下，加之后续高端产品的不断出现，城北高端居住板块已然呼之欲出。

土拍已成定局，但楼市自身的升级尚在路上，以城北楼市现有的态势预判，改善需求的释放与变现，无疑将进入一个快速通道。

在瞬息万变的成都楼市，或许，一句“今天觉得城南贵，明天城北让你跪”的玩笑也会成真。

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主编

曾猛

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肖紫薇

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