[摘要] 万科和它的创始人 石正经历创始以来大的困境。
万科和它的创始人 石正经历创始以来大的困境。
11月20日，已经不参与公司实际经营多年的 石，现身2016年万科中西部区域的媒体工作会。虽然在会上 石并未谈及关于股权之争的事情，但 石在会上特意强调了团队的信任与合作。处在股权之争漩涡中的万科，正经历管理团队出走，区域公司业务放缓的剧烈阵痛。
成都万科，曾一度占据成都房地产市场的重要份额。2005年前后，万科从城东“发家”，用一个楼盘带动了一个片区的发展，土地市场表现迅猛。但越过2012年后的成都万科，却没有保持此前的迅猛态势，销售金额和备案面积排名起伏巨大、避开主城区高溢价土地主攻郊县区域、企业高层人事变动频繁……与之有过接触的业界人士感慨，成都万科已不是十年前的万科。
成都万科从“3”到“8”
成都，万科早进驻的中西部城市，在业绩上却拖了万科中西部八大城市的后腿。
11月20日，据万科集团副总裁、中西部区域 执行官 海武透露：2016年，万科中西部区域市场排名 ，市场占有率上升50%，销售规模上升100%，业绩增至600亿……而作为中西部 城市的成都，截至目前的备案金额仅不足77亿元。
万科1993年进入成都，2001年进入武汉、2008年进入重庆、西安以及昆明、贵阳、乌鲁木齐、郑州，但恰恰是晚了8年的武汉成了万科2016年中西部区域之首，业绩超150亿。
数据来源：透明房产网
曾被列为与保利、恒大等房企同为 阵营中的成都万科，市场表现并不如想象中出色，这从成都万科近几年备案金额、备案面积的排名变化可以看出端倪。
2012年的万科，是近5年来业绩好的年份。如上图所示，2014年与2015年是万科动荡的两年，从在成都市场的表现来看，虽然有升有降，但整体趋势却在下行。到了2015，万科备案面积仅排在成都第8名，创下近年来的新低。
业绩的下滑与拿地频率不无关系。纵观万科历年土拍的情况发现，目前除了今年拿的两块新都项目，其余万科土拍拿地项目均已经呈现，除了一些地块较大的项目，储备土地并不多。
从统计数据可以看到，万科在拿地策略上的特点和调整。2006年前后，成都土地市场的价格指数并不高，早期成都万科拿地态度积极，频繁参与土地拍卖，并且不惜出现溢价。但在2008年以后，成都万科并不青睐容易出现高溢价的主城区土地。万科已经从过去的主城区拿地，过渡到其他非热门板块拿地，而“0溢价”已经成为万科拿地的常态。
值得注意的是，虽然近来市场的楼面地价越来越高，但万科的楼面地价呈现下降态势。万科的拿地比业内其他企业更显谨慎，2012年一口气拿下6块土地后，年拿地频率降低，2013年及2014年仅拿地1宗，2015年和2016年分别为4宗和3宗。
不过，除了土拍市场的拿地，万科也开始通过收购、并购、合作开发等形式拿地，尤其是在2015年以来，万科城、万科锦西润园、万科理想城等项目均是万科新拿地策略的一个体现。
但这并没有为万科带来充足的土地储备。根据万科中报显示，截至2016年6月30日，万科规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582万平方米，是2012年以来的低点。
对于近年来的拿地战略，成都万科总经理沙骥回应称，“我们是正常拿地，并不认为拿地少。”对于近年的销售任务完成情况，沙骥表示不便透露。
曾经接触过成都万科的不愿具名业界人士表示，成都万科的执行力不错，但缺乏战略目标和储备，“今年成都万科只有六、七个项目在售。土地储备方面，万科今年拿的地，从位置、战略意义上来说，条件并不是 好，土地储备也不多，基本上拿的地全部都开了，开完之后就没有土地储备了，这不利于长远发展。”
两年三次换帅 动荡人事流失人才
充足且稳定的人才支撑是一家企业保持稳定节奏的核心，但成都万科近年的人事却发生着快速的变动，人才不断流失。
2014年后，成都万科高层人事变动频繁，成都万科在2年中接连替换三位 ，“成都万科元气大伤”，业内人士评价称。成都万科近年来表现低调，放慢扩张步伐，这或许正与 石在讲话中反复强调的东西有关——团队。
成都万科人事动荡起于2014年1月，时任成都万科总经理刘军离职，并带走了骨干团队5人加入嘉年华，原万科战略 管理部总经理张晋元接任。张晋元在职期间，成都万科经历了人事为动荡的时期，邰智苑、李涛、杨毅、杨培文等万科管理层及骨干先后离职，谭丽成为重要的人事引入举措。但仅隔一年又4个月，成都万科再度换帅，万科成都本部副总经理沙骥接任张晋元任职成都万科总经理。
成都公司的接连换帅，带走了一大批 的管理团队。而这大部分人正分散于万科在成都的直接竞争对手，如蓝光、嘉年华等公司。这无疑对成都万科是一个严重的打击。
就在成都万科人事频繁变动期间，成都万科的销售业绩表现平平，2014年累计十五个项目共同入市的成都万科，也仅取得了备案金额第三、销售面积第四的成绩。
而在业界人士看来，万科更早的人才流失出现在2012年左右，“从那之后，（成都）万科已经开始在走下坡路。”有业界人士如是认为。这恰与成都2013年的市场数据不谋而合，该年成为成都万科市场业绩差的一年，不仅是销售金额和备案面积双双跌落至第七，万科在这一年，也仅拿下了一宗地块，现被开发为金域缇香。
去年以来的万科集团内部，因股权纷争被推上了风口浪尖，华润、安邦之后，恒大也占据了万科10%的股份，万科灵魂人物 石饱受争议。未来的万科究竟走向何方尚不明晰，但对旗下公司的发展或多或少会有影响。
在上述业界人士看来，万科的股权纷争势必会对分公司有所不利，“一、战略上就会群龙无首，精力会被分散；二、品牌会受到影响。这两点是大的影响，反馈到成都公司，对其支持力度、人员、资金等方面都会受到影响。”该人士如是认为。就此问题，成都万科总经理沙骥表示不便回应。
万科以价换量提销售 影响力及口碑不及从前
在成都业界，至今还流传着2008年的万科以一个魅力之城带动盘活了一个区域的案例，更早的万科城市花园成为城东富人的 居住项目。
曾与成都万科合作的Y女士见证了万科魅力之城对成渝立交外侧的改变，“万科魅力之城所在之地曾经是一大片农田，是一个连打出租车都不愿意去的地方，但自从万科去了之后，这里发生了极大的变化，也带动了其他开发商的积极入驻。”
成都早期在成都的发展集中于城东，例如万科金域蓝湾、金色海蓉、金润华府等。但与早年的成都万科不同的是，近年成都万科项目所到之处已经丧失了以项目带动区域的影响力，以往的品牌影响力逐年削减。
“2008年之后，各大品牌开发商纷纷进驻成都，万科早期进入成都的 逐渐消失，其他开发商发展迅速，万科在海悦汇城之后拿地就不多了。”Y女士如是说。
2012年的万科是发展为迅速的一年，但五龙山项目被指涉嫌违规低价拿地，现在，万科五龙山至今存量巨大，以超过10万㎡的存量稳居万科项目首位。
展望2016年的万科，万科第五城、万科城、万科金色城市成了中流砥柱，其平均价格相比去年有小幅下跌，但销售却有一个明显的回升。面对白银市场，万科也采取了 策略来换取销售业绩。
去年，成都万科新设立了商业团队，在Y女士看来，其背后的实质还是为了去化万科长期以来累计的商业库存。
今年，万科魔方街的亮相也标志着万科再次正式进军商业市场。从统计数据来看，万科的商业销售仍面临巨大的挑战——万科今年销售商铺约1万㎡，但存量却高达20万㎡。库存的压力压低了万科商业的溢价，万科金色乐府、万科金色城品、万科城等项目存量均超过万方，但去化却仅1、2千㎡。
公司人事动荡，业绩下滑，品牌影响力衰减严重，成都万科更面临着业主的指责与维权，万科旗下多个项目也被业主责难减配。
2014年成都秋季房交会，万科的部分项目业主以静坐、发传单的方式，在房交会现场进行维权；
2016年6月，万科被告上法庭，刘跃兰、李明科诉被告成都万科南城置业有限公司商品房预约合同纠纷一案终以万科败诉结束；
2016年年中，万科金域缇香因小区绿化减配，引发业主抗议维权。
一直被冠以品质保障的万科，2016年来也面临着维护业主关系的困扰，产品、销售、拿地等多维度均考验着万科的市场影响力。不及从前的万科仍旧保持着项目开发建设，但与其他龙头房企相比，万科起初的目标并非目前现状。
关注万科多年的业界人士评价，“一直以来，成都对于万科的战略意义都比较重要，但目前，从项目、销售额度等各个方面来说，万科的发展并不像一开始那么理想，土地储备、品牌和销售也并不是很好，相对保利、万达、恒大、融创这些要弱势一些，虽第五城规模较大，但总体来说，成都万科表现不佳，尚需要后期发力。”
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