[摘要] 2016年10月,上海证券交易所向各大券商债券部门等机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类 的函》(以下简称“试行 函”),明确规定,房地产企业发行公司债券募集资金不得用于购置土地。
2016年10月，上海证券交易所向各大券商债券部门等机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类 的函》（以下简称“试行 函”），明确规定，房地产企业发行公司债券募集资金不得用于购置土地。
11月24日，沪深交易所向机构下发《关于试行房地产行业划分标准的通知》，进一步明确房地产行业认定，并将房地产类型划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产及其他房地产。
显然，去年公司债发行的放松和扩容，给房地产企业融资打开了大门：
诸多的房地产企业开始发行债券来代替银行贷款，于是房地产企业债券出现快速攀升；但是在近一个月，债券市场也开始通过细则规范房企发行债券，债券市场开始紧缩。
规范细则，从源头控制债券资金总量
在10月发布的试行 函中，首先对房地产业进行筛选，分类 采取“基础范围+综合指标评价”的分类 标准， 对于符合基础范围要求的房地产企业， 函还通过五项综合指标评价做进一步遴选，将房企划分为正常类、关注类和风险类。
这五项指标为：近一年末总资产小于200亿、近一年度营业收入小于30亿、近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。
其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上(含三项)划分为风险类，其余划分为正常类。对于评价结果为“风险类”的发行人，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目；对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商需按要求作进一步披露和核查。
试行 函还明确规定：房地产企业发行公司债券募集资金的使用方向，除了不允许用于购置土地之外，只能为还贷、补充流动资金、项目，且根据《国务院关于调整和完善固定资产 项目资本金制度的通知》的要求，保障性住房和普通商品住房项目低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%。
而在今次发布的《关于试行房地产行业划分标准的通知》中，要求房企在发行公司债券前、提供申报材料时即明确项目房地产类型，是对“试行 函”的补充细则，从源头控制债券资金总量。
新一轮房价的上涨主要是土地价格的上涨
债券融资的紧缩与当前房企由于融资渠道的变化而导致的一系列市场反应紧密相关。
经济学博士、青年财政学者骆振心发表评论：根据上市房企半年报，亏损面达到四分之一，近半数房企净利润同比下滑，房地产供给端风险不容忽视， 是中小城市的房地产市场值得担忧，生存的压力很大。
据相关机构统计，房地产企业利润率持续下降，从2013年到2015年，房地产开发的平均利润已经从12%下降到9.4%，2016年上本年更是到了8%左右，显然，房地产市场的 期已经结束，而利润持续下滑的背后，主因就在于土地价格的上升。当地价增速超过房价的增速，增加财务 是企业创造更多利润的必然选择。
骆振心表示，去年公司债发行的放松和扩容，给房地产企业融资打开了大门，更多的房地产企业开始发行债券来代替银行贷款，房地产企业债券出现快速攀升，社会融资结构也出现了变化，直接融资比例得到了提高，看上去金融结构转型迈出了一大步。
但是，相对于银行在风险管理和控制上有较为专业的手段，债券市场的风险管理水平相对薄弱；而房地产企业正是将高 的风险从银行系统转到了债券市场。
高 导致的显著状况就是，大量的资金追逐土地，土地价格的急剧上涨。截至范围内已经出现了200宗单宗地超过10亿元的高总价地块，溢价率超过100%的高达89宗。土地成本比去年同期已经上涨了50%左右，新一轮房价的上涨主要是土地价格的上涨。
如果市场运行机制不能有效对风险定价，那么就会导致出现偿付危机，在金融业高度融合的今天，债券市场偿付危机并不比银行危机容易应付。
而此次发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类 的函》以及《关于试行房地产行业划分标准的通知》，正是证券市场方面针对房企利用公司债券融资增加财务 而采取的市场规范手段。
《关于试行房地产行业划分标准的通知》，原文如下：
各公司债券发行人及相关中介机构：
根据《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类 的函》（深证函〔2016〕713号，以下简称“《分类 函》”），房地产行业公司债券发行审核试行分类 。为进一步完善房地产行业公司债券分类 具体措施，提高发行人信息披露标准，结合《上市公司行业分类指引（2012年修订）》（以下简称“《上市公司行业分类》”）、《国民经济行业分类》(GBT4754-2011)（以下简称“《国民经济分类》”）中房地产行业分类及公司债券业务实践，现试行公司债券业务房地产行业类型划分标准操作指引。
具体通知如下：
一、房地产行业类型划分标准及分类 适用
（一）类型划分
1.一级土地开发业务的归类
根据《国民经济行业分类》有关规定及统计实践，发行人从事的一级土地开发业务应归类为建筑类业务。
2.房地产行业具体类型
参照《国民经济行业分类》中房地产行业的三级分类，结合审核实践，现将房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。
（二）分类 的适用
对主要从事“保障性住宅地产”业务的发行人，如其募集资金用于省级保障性住房项目建设，原则上无需按照《分类 的函》进行 分类，但仍应符合国家房地产宏观调控政策的相关要求，以及《分类 的函》规定的募集资金 和承销机构核查要求。
二、房地产类型的定义
普通住宅地产：
房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）。
保障性住宅地产：
房地产企业按照 要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区改造、旧住宅区改造等构成，区别于由市场形成价格的普通商品住宅。
商业地产：
房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、 等经营用途，区别于以居住功能为主的普通住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产。
工业地产：
房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于生产、仓储和研发等工业用途，通常包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
其他房地产：
包括自有房地产经营活动及其他房地产相关服务活动。
房地产具体类型的划分，除参照上述定义之外，还可同时结合房地产收入项目所对应的土地使用证载明的用途或保障房相关文件进行辅助判断。
三、房地产行业及具体类型的认定标准
（一）房地产行业认定
如发行人为本所上市公司，原则上按照上市公司所属中国证监会行业分类结果作为判断依据。
如发行人为非上市公司，参照《上市公司行业分类》执行，即：当发行人近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%，则将其划入房地产行业；当发行人没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在 业务中高，而且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数），则该发行人归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。
拟申报公司债券的房地产企业发行人应在募集说明书中按以上五类收入列示房地产业务收入结构，并由主承销商和发行人会计师发表核查或审阅意见。
（二）房地产类型认定
房地产企业原则上遵循收入标准，以其近一年经审计的房地产业务收入中来自普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他地产收入占房地产业务总收入比例大的一项，确认其房地产细分类型。
四、分类结果的使用
房地产企业的类型划分在受理环节和发行前备案环节中应按如下要求操作：
（一）受理环节
房地产业发行人上传公司债券发行申报材料时，需同时报送“房地产业务专项说明”（见附件一），主承销商应出具房地产业务专项核查报告，相关核查材料由主承销商留存备查。
（二）发行前备案环节
发行人在发行前提交预审材料时，需再次报送“房地产业务专项说明”，主承销商需同时出具房地产业务专项核查报告。
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2016年11月24日
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