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刘璐:市场整体回暖局部发烫 逆周期拿地 近郊

房观察   2016-08-31 10:39

当前的房地产市场已经从以前的粗放式发展向精细化转变。自2014年6月起,成都房地产市场一度陷入低迷,直至2015年5月以来才逐渐回暖, 是2016年春节后,既有土地市场多次“爆发”、改善住宅热销的利好局面,也伴随着商业地产存量巨大、新兴板块发展前景不明的种种隐患。

在国内 是大成都区域房地产领域,刘璐是一个受到业内关注的非地产人,因他在土地市场、房地产政策调控等问题上,很有个人的见解和看法,近日房观察专访西南财经大学经济学院副教授刘璐,试图从中能够把握到成都市场的发展脉络。

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市场重点在城南 近郊土地

房观察:您如何看待近期成都土地市场的表现?

刘璐:可以明显的感觉到,近几个月成都土地市场分化日益加剧,城南的火爆用语言形容都显得苍白,其他区域则分外暗淡。“8.9土拍”的两宗新都地块,其实性价比还可以,结果直接流拍。再对比堪称“史诗级”的“6.29土拍”,在全城火爆、四面开花的情况下, 一宗零溢价成交的土地位于金牛区天回镇, 北绕城外侧,配备了不错的河景资源和现代商贸城这样量级的产业配套

再加上“8.19土拍”中位于大面区域、景观资源较好的一宗“改善型”地块,经过多轮“厮杀”,终以150%的高溢价率成交,成交楼面地价为6562元/平米。可见,土地市场的热度,正从城南和城西向其他区域扩散,但对这些区域土地的配套、景观等资源的要求较之城南更为“挑剔”。

房观察:近几次土拍均有开发商“豪气”拿地,楼面地价直逼区域新房价格,这种现象正常吗?

刘璐:成都的 现象和其他热点城市相比不算突出,但城南土地市场热得发烫是不争的事实,目前成都土地楼面地价贵过周边楼价的现象还不算太多,但仍值得警惕。

我们可以对比去年以来的天量信贷投放:2015年新增贷款11万亿,创下历史天量,而2016年1月份单月新增贷款狂飙2.5万亿、上半年新增7.53万亿。照此推算,2016年新增贷款必然会再创新高。另外产能过剩的情况存在,企业不敢增加 ,今年以来民间固定资产 增速(下文简称“民资增速”)连续下滑,上半年民资增速为2.8%,被市场惊称为“断崖”,后一个月甚至出现负增长

作为对比,上半年我国基础设施 增长较快,增速达20.9%,而制造业 增速仅3.3%。这种情形之下,很多企业更愿意 买地。

房观察:近的一次土拍让中和版块再次被炒热,您怎么看一直在和大源版块作比较的中和版块?

刘璐:中和片区8月9日拍出8650元/平方米的楼面地价、7月拍出7350元/平方米的楼面地价,于是“屌丝逆袭”成为业内对中和目前状态的普遍看法。

从地理条件来看,用大源和中和作对比是合理的。然而,大源的 即天府一街到天府五街段,所对应的却是原中和镇所在区域,所以我们现在常说的中和,其实是原中和镇再往南的新中和,在天府五街甚至更向南发展,所对应的天府大道西侧的区域,早已不是大源而是华阳。

房观察:中和版块能否成为第二个大源、甚至超越它?您预计中和版块的成熟需要多长时间?

刘璐:大源的高地价是8600元/平方米的楼面地价,中和从地价上看现在已经实现了,但中和要真正发展得像大源一样繁华,可能时间还很长,毕竟大源也发展了整整十年,才形成现在的繁华景象。地价确实可以 之内炒起来,但“罗马不是 建成的”。

房观察:对于目前成都区域现存的这些板块,您觉得哪些值得关注?为什么?

刘璐:目前市场的重点依然是城南,像中和、华阳、天府新城等都是备受市场关注的热点区域。另外成都三环沿线,有些区域仍有 的趋势,有合适的土地出现企业可以下手。至于郊区,今年确实被市场忽略了,但其实近郊不少土地的性价比较高,有需求的企业可以乘此机会逆周期拿地。房企切忌不要只注重“追涨”而忽略“抄底”,清楚每宗土地客观的市场估值,回避高价、低价抄底,才是正确的拿地策略。

改善产品热潮将持续 去库存思路好

房观察:您怎么看待改善型产品在近一年的集中式爆发?根据您的研究这种发展趋势是否符合市场规律?

刘璐:当前成都房地产市场的分化正在日益加剧,一方面是上述空间上的分化,另一方面就是产品的分化。这一波行情主要是“改善”抗大旗,曾经作为主力的刚需型产品销售明显弱于改善产品,而且日益被边缘化。“改需”就像是被释放出来的一股“洪荒之力”,正好在房地产发展十年的换房节点上出现升级换代,再伴随着二胎政策的出台、信贷政策的放宽,终成就了今年的改善型产品市场。

我认为这种变化符合市场规律,我国房地产经过十多年的发展,城市居民平均住房拥有量已经超过1.2套,所以刚需型住房已经逐渐从市场的主力位置退去,而“改善型”换房成了买房的主要诉求,再加上信贷宽松的支持和“二胎”、“放开限购”等政策引导,改善型产品的火爆也是很自然的。

房观察:改善型产品大热已经一年多,吸引着越来越多的地产商来分这块蛋糕,您如何看待这种产品的市场前景?

刘璐:应该还会热一段时间。但这波行情除了有市场自身的原因之外,受政策引导的因素很强。如果未来信贷政策整体收紧,则这波改善型产品的行情很可能就会结束,宏观货币政策的收紧以及热点城市重新开始限购很可能会成为这波行情结束的重要诱因,加之悬而未决的“房产税”,接下来一年左右的时间会是楼市走向的关键时期。

房观察:成都目前的商业地产存量大、分布不均衡,您怎么看待这个问题?成都商业地产未来将如何发展?

刘璐:新华社2016年7月20日发文写道:成都的商业存量去化时间高达141个月,即11.75年,成都商业库存过剩不言而喻,但是成都的商业分布主要集中在 和城南,此外城北有大量的专业市场库存,其他区域大型商业还相对稀缺,所以未来成都商业地产发展机会,是在总量过剩之中寻找局部的相对稀缺性。

“ ”是很好的商业去库存思路,但有很多细节问题需要细化,比如:如果改变土地用途,土地出让金的补缴标准是什么?是按照起拍价还是按照周围其它地块的参考价?类似还很多“ ”的相关政策需要细化落实。

市场整体温和回暖、局部发热发烫

房观察:相较于去年,您认为今年成都房地产市场表现如何?您预计成都房地产市场下半年将如何表现?

刘璐:其实,从去年5月以来,成都的房价指数每个月都在环比上涨,已经连续上涨了16个月,只不过相较于其他热点城市,成都房价指数每月环比涨幅不大,高涨幅只有0.6%,今年7月成都新房价格环比指数有加速上涨趋势,达到了1%,这个数字说明成都整体房价有步入加速上涨的趋势,这是在城南和部分城西楼盘的带动之下产生的。

整体来看,今年成都的房地产市场是整体温和回暖、局部发热发烫,今年还剩5个月的数据没有发布,重要的看点就是下半年成都房价的整体指数,能否超过2014年4月创下的历史高点,从目前的市场情况来看,会是大概率事件。

不论是从成都楼市整体房价指数变动的内在规律,还是从楼市热点转换、当前资金追捧从东部沿海西移向成都的趋势来看,都可以判断成都房价的主升浪到来,近半年成都土地市场的成交情况也可以印证这一判断。未来半年到一年时间内,如国家的宏观政策不出现大的转向:如大幅收紧信贷、重新推出限购或出台房产税等,成都楼市将会有一波大行情。

房观察:在您关注、研究房地产市场的这些年里,您有何感悟?

刘璐:当前市场已经从以前的粗放式向精细化转变,也就是业内常说的 时代过渡到白银时代,不要被目前热点城市表面的火爆所迷惑,房地产行业的整体利润率下降已经是不争的事实。所以更科学、更精细化的量化研究, 是借助大数据来分析和预测市场,在房地产的全产业链中将会发挥越来越重要的作用。

火爆或平淡都是市场的正常反应,我作为专业研究人员,提供一个科学的、客观的地价 “参照系”,是包括土地价值研究在内的各种房地产市场研究的关键意义。价格围绕价值上下波动,是市场经济的核心规律之一,我用技术手段捕捉这个“价值”,从而在价格波动的时候帮助判断成交价处于什么样的位置:如果成交价格大大高于其应有的市场价值,那必然是值得警惕的;如果成交价格大大低于其真实的市场价值,则又提供了 的套利机会。

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