[摘要] 改善市场还在发酵,仅一个月的时间,成都90平方米以上的改善型产品占比已经从半年报发布时的59%上升至61%(截至8月15日)。凭着COCO系,蓝光的 户型和总平设计能力在刚需市场上吃尽了风头,转型为改善后,他们似乎还想做相同的事儿。
改善市场还在发酵，仅一个月的时间，成都90平方米以上的改善型产品占比已经从半年报发布时的59%上升至61%（截至8月15日）。凭着COCO系，蓝光的 户型和总平设计能力在刚需市场上吃尽了风头，转型为改善后，他们似乎还想做相同的事儿。
在蓝光改善的重磅产品雍锦系在市场上闹得沸沸扬扬后，作为更亲民的蓝光改善型产品公园系随之问世，重庆帕提欧、武汉林肯公园均备受市场追捧。
作为成都的 公园系作品，蓝光公园悦府并不像雍锦系以文化、景观、 范儿等“软实力”来进入市场，而是以干货产品设计做冲击点，做别人抄都抄不走的实用型改善。
在蓝光第三座，成都首座公园系项目公园悦府的 高层房源中，蓝光推出了一个听说正在申请专利的原创户型，专业名称为“N+1”户型。
以明星产品98平方米户型为例分析，其构造为3+1室2厅2卫。与市面上的三房相比，该户型依然拥有独立主卫、干湿分区、动静分离、独立厨房、景观阳台等舒适户型的主要卖点，主卧的270°全景飘窗更是加分不少。
但细心者可以发现，与观景阳台连接处还有一个2.4米X 2.4米的独立功能空间，完全可作为儿童活动乐园、麻将娱乐房。“N+1”户型内涵便是如此，多一个互动功能区，98平方米为3+1，129平方米为4+1。在舒适性同等面积同等的情况下，获得更多室内使用空间，户型设计的意义正如此。
蓝光公园悦府98平方米户型，标红部分为额外的独立功能区。
成都改善项目何其多，为何其他项目依然是保守的三房，而公园悦府却做出“3+1“户型？蓝光集团顾问总建筑师也是该项目的方案设计者张凡介绍，这“多余”的区域主要从“想”和“做”两方面推进。
对于改善置业者来说，需求更加多样、细分，除基本功能区外还有可自主安排的空间。比如，用于玩具游乐空间、成都人爱好的麻将房、年轻人流行的健身区域等。基于这些需求，我们思考能不能在普通的三房或四房外再提供一个灵动空间？有了想法之后，在方案设计时便有意观察付诸实施的可能。
首先，在设计户型、公共区域、电梯等的布局时，合理优化压缩公摊面积，在户型的L型景观阳台处，我们看到了做“N+1”户型的可能。
对于阳台的政策是超过1.8米，便计算为全面积。我们将阳台拐角部分预设为2.4米，但将其中的0.6米归为室内空间，因此剩余的1.8米依然在政策范围内，便可让客户既享受计半面积，同时可利用近6平方米的独立空间。在后交房时，将以“露天阳台+围合空间”的形式交付，也就是户型图所呈现的面貌。
“很多项目看到1.8米的红线就停止，仍然按照阳台的方法来处理，但1.8米对于功能使用来说太局促，摆张床都不行。”对于原创的“N+1户型”，张凡笑称其实并没有想得那么复杂，我们只是向前多想了一步而已。
手中有块地如果不拿来做“高低配”，似乎就自动被归为另类，这就是如今的改善市场。高低配的产品逻辑是：由于高烧不退的地价，开发商为了大限度的提升货值，在容积率一定的情况下，提高产品的市场价是有效途径。
然而受到周边市场的对比与圈定，高层价格的提升空间有限，于是高低配中的“低”便承担起提升货值的责任，往往以联排别墅形式体现，布局越多总货值越高。
当然，联排别墅也满足 客户对大户型、私密性、舒适度等豪改需求，似乎是双赢局面。于是，我们可以看到今年高低配项目扎堆出现，如新开盘的北辰香麓、龙湖九里晴川、首创娇子1号等。
然而为了体现别墅的价值感，高低配项目中的高层大多沿地块外围而建，别墅部分则独占着项目核心、丰富的资源，这种“偏心”的布局难免令高层客群心生不满：只买得起高层，怪我咯？
某高低配项目与公园悦府的规划总平图对比（右为公园悦府）。
那么怎样既利用“高低配”的高溢价产品配比模式，又能照顾各方客群的舒适度？由于该项目地块地价适中，不受高地价的压力驱使，蓝光公园悦府重拾了成都贵客们曾经爱的产品类型——洋房。
优化老旧洋房无电梯、私密性不够、户型缺陷等问题，终呈现出既有视野景观，又有一梯两户的居住舒适度，还能彰显身份与品质的公园系洋房。据了解，该洋房产品设置了两个私家花园，分别供一二楼住户使用，让资源利用度大化。
项目规划总平图显示，蓝光公园悦府仅建有4栋洋房，与6栋高层呈围合式布局，形成约5000平方米的中庭景观。于是，高不超过20层的高层与10+1的洋房共享资源，互不侵占。
在了解成都人这件事上，企业成立至今26年的蓝光确实很有话语权，深知公园、景观对成都人休闲生活方式的意义：公园里跳操、打太极、跑步、健身、带孩子、遛狗等都是触动成都人居住情怀的一张牌。
但随着地价日益攀升，开发商打造绿化景观的成本越来越高。于是，公共市政公园成为多数项目卖点，蓝光雍锦 府便是典型案例，凭借1800亩百仁公园又重新点燃城西市场热度。又如，因为有了锦城湖公园才让几万人有了居住的生活感。但并不是每块地都像蓝光雍锦 府天赋异禀，当几十个楼盘共享一个公园时，项目自身有块“私家花园”便显得尤为重要。
而公园系的核心之一就是打造公园主题，于是在公园悦府内可以看到目前“高低配”产品中少有的“双公园配置”，5000平方米的中庭公园容纳了近400米的健康跑道、运动场地、游乐区等公共设施，高层和洋房均可共享资源。在项目外围正西方，还建造有一个3000平方米的公共绿化公园，方便周边住户享用。
除此之外，公园悦府在智能化家居、外立面景观方面也展现出改善兼实用的特点。在项目样板间中，可以感受到声控技术带来的便利，一个口令便遥控家电设备，触摸式开关增强使用舒适度。
外立面则采用新流行的新典雅主义，吸取古典建筑传统构图手法，通过运用传统美学法则来使现代的材料与结构产生规整、端庄、典雅的安定感。而这种风格多用于 别墅项目，据张凡预估，未来很多项目将会跟风新典雅主义。
蓝光公园悦府的外立面以新典雅主义风格建造。
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