[摘要] 6月29日成都掀起一场 的土拍之后,城南多个楼盘传出封盘、 的消息。上周,房观察经过实地探访,发现确实部分项目封盘停售,且多数楼盘价格有明显上涨。针对这种现象,房观察观察家智库微信群内展开了一场热烈的在线讨论。
6月29日成都掀起一场 的土拍之后，城南多个楼盘传出封盘、 的消息。上周，房观察经过实地探访，发现确实部分项目封盘停售，且多数楼盘价格有明显上涨。针对这种现象，房观察观察家智库微信群内展开了一场热烈的在线讨论。
业内人士纷纷针对近期成都市场封盘 现象积极发言，讨论交流。棕榈泉营销总监余鹏和三利营销总监冯小霞都认为，封盘主要还是作为噱头，为去库存化服务；吉信行咨询部总监苟诗璇则表示封盘 由量价关系决定，在同样情况下自己也会做同样的选择；链家数据 市场分析师谭华芳则表示对二手房的影响不大。
在线讨论嘉宾
棕榈泉营销总监 余鹏
吉信行资讯总监 苟诗璇
三利营销总监 冯小霞
中指院分析师 李文强
链家数据 市场分析师 谭华芳
PG国际成都公司总经理 张柯
环球时报四川房产部主任 刘俐
以下内容为讨论实录：
房观察：在成都51条政策推出后不久，就出现了多个楼盘封盘 的现象，故有人认为此番封盘 是6.29 土拍所产生的蝴蝶效应。在当下市场的大背景下，楼市是否又要迎来春天？多个项目出现封盘 ，是开发商在伺机而动、还是个别开发商的市场行为？
余鹏：封盘不等于封市，有可能是阶段性地刺激市场，永远不要忘记 有风险！我认为封盘主要有两种因素： 种是项目前期卖得不错、资金有一定来源，因此考虑适当提高利润；第二种是为了后期产品的销售需要，做足营销噱头。
冯小霞：我认为主要还是利用封盘为噱头、去化库存，迎合消费者、提高预期。
余鹏：我赞同冯总的观点，不过真正想以封盘来赚取更高溢价空间的开发商应该是底气严重不足的。短期的挤压和跟风现象是存在的，不过拥有大面积的存量就不好说了。
刘俐：近期是淡季，封盘可以调整、梳理内部，同时观望土地市场变化，为下一步 做准备。有些楼盘是真的卖的好，所以封盘待涨，但有些楼盘可能只是为了拉高预期。
“封盘 的因果
张柯：（封盘 现象）根源还是在于近期土地巿场的大幅波动。
苟诗璇：我认为土拍是封盘的直接诱因，而量价关系是决定封盘或者 是否能够坚挺下去的因素。成都上半年的供求关系是0.74，但现在的情况却是局地供不应求，就像局部雷阵雨。
（房观察：城南代表项目楼面地价与售价对比图）
李文强：在供过于求的时代，市场可不管你土地价格是多少，我一直觉得中和板块是 ，是市场价值的正常回归。地产下半场的典型特征就是分化，城市及区域、需求结构，资金的分配都是结构性而不是全局性的，所以我觉得是个案及个别区域。
余鹏：中和在未来一年还会有大量的土地陆续推出，现在中和的拆迁正如火如荼进行着。其实同一区域内，项目价差1000-2000是 正常的一件事，调价与否是市场来决定的，但调整后开发商能否做一些更有利于业主、圈层价值的提升更值得思考，当然这一点比较考验老板的心境。
苟诗璇：换作是我也会封盘，这里的土地涨了这么多，是否调整销售任务？封盘是暂时的，重要的是利用这段时间重新评估自己，重新评估成都量价关系、供求关系。遇到重大事件的时候，股票都会停牌。
房观察：二手房方面的情况呢，有没有跟涨的情况发生？
谭华芳：二手房自今年3月起，已经连涨4个月了， 是 城区 明显，成交量超过商品住宅，稳中有升。毕竟 城区土地资源有限、增量有限，后期主要是存量房流通，估计也是新房 的原因之一，但是这次的土拍、封盘 等一系列事件，对二手房的影响的确不大。
“关于下半年市场
房观察：下半年成都土地市场、新房市场可能呈现什么趋势，房地产市场会朝着什么方向发展？
（房观察：2015上半年与2016上半年单价占比比对图）
冯小霞：在成都楼市，库存庞大，真正 可能性不太大，还是以去库存为主。不可能真正 的理由还有一个： 客少。
李文强：下图是我们机构（中指院）对下半年走势的预测，仅供参考。
（中指院：模型假设及2016年预测）
冯小霞：在保证预期的去化量的前提下，提高边际 。量价关系，格外重要。有价无市，在二手房是常态，一手，可能性不太大。
房观察：如果说，因为土拍火爆就能激发市场信心，这种结果是否健康？还有机会出现恐慌性购房的局面吗？
苟诗璇：不会恐慌，这个阶段是改需为主。如果是刚需为主，或者是 客为主的市场，会恐慌。现在刚需还仍然是成都主要购房群体，但刚需集中的区域并没有出现封盘。
关于近期成都市场封盘 现象的讨论交流持续了一个多 ，嘉宾们对于热点问题都积极发言讨论，纷纷提出了各自的观点和看法，今后房观察还会继续推出类似的在线讨论交流活动，期待有更多的地产人参与其中。(观察员 徐梦婷)
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