[摘要] 目前成都住宅存量约2100万㎡，其中主城区约809万㎡，近郊近1300万㎡，根据现有的走量趋势，主城去化周期约1年，郊县则需要1.1年。
“库存一日不消，楼市一日不兴。”
从2015年伊始，“去库存”就成了楼市为广泛的热议话题，如果追朔得更久一点，2014年便有迹可循，楼市经历了从2009年开始到2013年爆发式的上升后，迎来了不可阻挡的下滑，虽然并未出现诸如“牛刀”此类预测断崖式下跌的情况，但很明显，楼市风光不再，而“罪魁祸首”无非就是巨大的存量房。
早在去年4月，我们就“存量房去哪儿？”专门做了一期《库存迷踪》调查，据不完全统计，2015年初成都楼市商品房存量房高达4500-6000万㎡，锐理数据显示：截止2015年3月底，全市住宅存量为2919.2万㎡，商业总存量1091.9㎡（其中写字楼602.5万㎡， 280余万㎡）。中成房业也指出，按照截止到2015年4月的库存量，需要15-16个月的销售时间才能消化。
据统计，2015年政府放开限购，降准及定向降准4次，降息5次，房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”，五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。公积金首付降至2成，成都公积金单笔贷款额度由50万提高至60万，个人公积金贷款利率降至3.25%，此外，多地还出现了购房补贴政策。
而2016年， 经济工作小组将“去库存”上升为重要的房产政策，楼市政策较2015年更是持续宽松。
2月2日，央行联合银监会出台个人住房贷款政策，下调不实施“限购”城市首套房和二套房首付款比例。其中，首套房的首付比例原则上低为25%，各地可向下浮动5个百分点。同时，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的再次购房低首付款比例调整为不低于30%。而2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策继续为去库存提供更有力的政策环境。
2016年近郊仍是存量房主力 主城区高新成华位居前列
毫无疑问，去库存仍是2016楼市的重中之重，那么经过2015年一整年的去化，今年的成都楼市库存几何呢？根据吉信行提供的数据显示，目前成都住宅存量约2100万㎡，其中主城区约809万㎡（具体存量各统计口径不一，此处以吉信行数据为参考），近郊近1300万㎡，根据现有的走量趋势，主城去化周期约1年，郊县则需要1.1年。
成都主城区、近郊存量房占比（数据来源：吉信行）
从目前的成都存量房数据来看，相较于2015年存量房有一定下降，但从组合拳政策措施的成效来看，并未取得立竿见影的成效，当然，去年多次降息政策的实施多从今年开始享受红利，今年产生的政策效果可能对楼市去库存的影响会更加明显。
以上为成都存量房排名前列区域
去库存还需多管齐下 城东迎区域宜居再升级
从大方向层面来看，加快农民工市民化、建立租购并举的住房制度以及开发商自身调整营销策略等都是去库存的重要措施，当然各区域各板块有自己的独有之道。以城东为例，在主城区中，成华库存量排名仅次于高新区，住宅存量房约194万㎡，而在近郊中，龙泉存量虽排名较靠后，但仍有近215万㎡的存量房待消化。
咋一听单个区县200万㎡的存量的确让人感觉任重道远，但从成华、龙泉两地的库存分布来看，也许可以让你缓上一缓。我们从目前成都的热门板块来看，成华区主要房源主要集中在万象城、建设路、二仙桥、驷马桥等。从我们新春探市实地探访的情况来看，城东正在完成一场宜居升级的改造。
万象城：人气与宜居指数爆棚
大家一提到万象城，就会想到华润在改变这一区域起到的非同寻常的作用。“东穷”、“脏乱”等“好友印象”在华润近十年的打造后变成了“宜居”、“舒适”。街道上走着买菜的，遛狗的老人，闲适的气氛，让人连着心情都放松。干净的街道、整洁的气质，透露出浓浓的生活气息。
同万象城一样，近年来，建设路已崛起成为成都 的成熟板块，而二仙桥也靠着优良的地段与区域配套规划升级成为购房者置业的热门区域。从我们新春探市中对于几大板块热门项目的观察来看，案场节后到访较年前有明显的回升趋势，成华靠着一场区域宜居升级完成着一场华丽蜕变，后市可期。
地铁带来便捷 开发商务实让利 大面刚需全面开花
在我们一年前的“库存迷踪”里，我们这样说到，别的板块“一半是海水，一半是火焰”，大面则一半是现房，一半是在建工地。歌德在《浮士德》结尾，博士呼喊：“停一停吧，你真美！”我们想将这句话献给心急如焚的开发商。“隔夜饭”未必不能炒出好味道，悠着点儿。
而我们此次新春探市又回过头来看，大面的开发商确实已经放慢了脚步，去库存已经变成了大家的当务之急，新地块在减少，房价也从2013年一度飙升至6500-7000元/㎡的高位下降至目前5000元/㎡左右。飘忽的房价落地，大面板块实地现状也经历着蜕变，目前华润国际社区、天府逸家、世茂城、百悦城等，已经形成了较为成熟的宜居地带。
据华润国际社区置业顾问介绍，春节期间，到访量 不错，假期成交13套，新春来临，华润国际社区 推出了7套特惠房源回馈购房者。
而百悦城在春节期间也保持了较好的到访率，春节后，到访量和成交都处于上升的趋势。
由此，新增地块减少、房价下降、区域配套日趋宜居成熟加之2、4号线的开通，地铁改变区域价值以及2016持续宽松的购房政策，面对“去库存”大业，只需要再加上的只是一点时间。而曾经大面遥想的城市“副 ”、兼备汽车产业综合功能区等功能属性的实现也未必不可期。
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