[摘要] “上海去年的写字楼市场给了我们一个不大不小的意外。”谢晨指向一张柱状图，代表新增供应量和体现需求的柱状图双双冲破了标记“百万”的坐标值，身为全球大商业地产服务和 公司世邦魏理仕华东区的研究部资深董事，他在接受记者采访时以“供需两旺”来概括市场行情。
上海商业地产迎来“大CBD时代”
“上海去年的写字楼市场给了我们一个不大不小的意外。”谢晨指向一张柱状图，代表新增供应量和体现需求的柱状图双双冲破了标记“百万”的坐标值，身为全球大商业地产服务和 公司世邦魏理仕华东区的研究部资深董事，他在接受记者采访时以“供需两旺”来概括市场行情。
谢晨的“意外”在情理之中。说“不大”，是因为自上海从金融危机中复苏以来，除了2012年外，写字楼市场一直处于供不应求的状态。不过，去年还是被谢晨称为上海写字楼市场 活跃的一年。
说“不小”，是因为上海2015年的写字楼新增供应量刷新了峰值， 次达到了百万平方米的水平，要如何在经济下滑趋势已定的大背景下逆势消化，显然不是一个轻松的命题。记者对比数据发现，前一个冲击 别的供应高潮还要追溯到2008年，但同年反映上海写字楼需求的净吸纳量数值却只有一半，次年空置率因此飙升。而2015年的净吸纳量不仅全部覆盖了新增供应量，还比105万平方米天量的供应多出一万平方米，确实给了市场不小的惊喜。
虹桥 新兴区域商业地产崛起
在对上海过去的城市规划版图熟悉的人眼中，东有浦东，地理上对应的西面区域却远远不敌，提起长宁、青浦、嘉定、闵行四区接壤的板块，许多人脑中首先浮现出的总是冷清印象。
但虹桥商务区的异军突起，让“打造下一个陆家嘴”不只是写在广告牌上的宣传口号。即使供应量不多的住宅市场也敏感地反映出虹桥板块的炙手可热，中指研究院数据显示，相比2011年，“大虹桥”2015年的房价几乎翻番，成交总量更是达到2011年的7倍之多。
而新兴区域的崛起也成为上海商业地产的重要支点。据悉，虹桥商务区主体项目加国家会展 总计约4.7万平方米的核心区域已在2015年底基本建成。有数据显示，该板块写字楼的出租率已经达到近九成，众多500强企业相继入驻。
事实上，不只是虹桥板块，上海次 区写字楼正在集体逆袭。“去年上海次 区（DBD）写字楼新增需求56万平方米， 超越了核心区（CBD），占到了52%，次 区可租面积相对充沛，全年新增供应中的63%是位于次 区。”谢晨对《中国经济周刊》记者表示。
在他看来，赶在2015年尾声通车的地铁12号线二期、13号线二期更是令次 区通达度进一步提升，所以次级商圈以及新兴商圈的迅速发展将成为2016年的主旋律。
谢晨告诉记者，以前上海轨道交通线路是呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞，“随着12号线和13号线开通，南北线上的次 区域与核心区域连通性大大增强，典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块等。”
不仅是写字楼市场，上海去年的零售物业市场也受到新兴区域的提振。世邦魏理仕提供的数据预期，2016年虹桥商务区将迎来 波供应高潮，整个商圈的新增供应将达到15万～20万平方米。2015年12月中旬，位于上海虹桥商务区的 大型商业综合体“虹桥天地”已经正式开业。
值得一提的是，从范围看，这种大CBD时代的到来，上海并不是孤例。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟告诉《中国经济周刊》记者，2016年将迎来近930万平方米的 写字楼新增供应，其中约有53%来自各城市的新兴区域内，一线城市零售物业的新增供应中也有近一半来自完全新兴的区域。
商业地产租户更替：内资取代外资
一年 别的新增供应量究竟都会租给谁？曾经是上海写字楼主力的外资租户正在退出舞台 闪耀的位置。《中国经济周刊》记者了解到，2015年上海写字楼租户中得力的军团来自内资，其需求占比 越过了半壁江山达到58%，而2013年时内资需求只占28%，2014年则是37%。
谢晨对记者表示，内资之所以可以一跃成为上海写字楼市场需求支柱，背后重要的推手是非银金融租户。事实上，尽管外资金融租户对业务扩张仍将以审慎为主，国内金融企业——尤其是保险、证券、基金、P2P网贷等非银金融的继续扩张已经成为写字楼需求的一大主力。
据陈仲伟分析，互联网金融行业的监管环境正从前些年的“野蛮生长”逐渐转向规范化，从而创造更稳定、长期的写字楼需求增长，“相较而言，受利率市场化和实体经济贷款需求不足影响，2016年银行业的扩张预计仍将落后于非银金融。”
记者注意到，就普遍预计出现动荡洗牌的P2P行业来看，相较其他一些城市，上海非银金融租户的结构还显得比较健康。以2015年金融租户写字楼新增需求贡献度而言，上海的P2P网贷占比不超过一半，而北京约占到了八成以上，广州也在五成以上，而长三角亦有不少二线城市的金融租户新增需求明显依赖于P2P，比如无锡、苏州、南京、宁波等。
但另一方面，一直被诟病错过BAT的上海虽然正竭力打造全球科创 ，在吸纳科技公司方面仍然不占 。相比金融业租户需求达到37%的占比，互联网信息技术只占12%，不仅被北京远远甩在身后，而且在一线城市中垫底，甚至不敌部分二线城市。
据陈仲伟介绍，从范围看，科技公司都是2015年写字楼市场上的一股新兴势力，成为继金融业之后的第二大需求驱动力。比如在互联网企业总部聚集的北京，2015年科技类租户的写字楼新增需求贡献率达到38%，这一比例在杭州、广州、深圳、成都、天津、重庆等城市也都达到15%以上的水平。
而世邦魏理仕亚太区研究部负责人金纬则告诉记者，不仅是中国，科技公司还是整个亚太区的写字楼新增需求主力，包括日本、韩国、印度、东南亚其他国家和太平洋地区等。上海如何获得 科技公司的垂青，看来依然颇具挑战。
上海写字楼租金短期还将上涨
尽管上海去年写字楼的新增需求轻松覆盖了 别的新增供应量，但不可否认的是，这也将考验需求能否持续消化供应的能力。金纬对记者强调，上海去年写字楼的新增供应量不但刷新了自己的纪录，放在亚太区的坐标系里也显得 突出。
不过，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。这些数字都表明，上海仍有极强的写字楼需求待释放。
据记者了解，从空置率角度分析，上海短期也的确存在租金继续上涨的动力。机构预测，上海陆家嘴和淮海路等核心板块的2016年底空置率将保持在5%甚至以内，形成有力支撑，供应压力主要还是体现在新兴商务区内。
而在一线城市中，上海也很可能成为2016年写字楼平均租金增长明显的城市。据世邦魏理仕预测，2016年上海写字楼平均租金预计增长1.8%，上海 等项目的交付使用将缓解浦东极度供不应求的局面，同时新增项目普遍超过50%的预租率也显示板块租金短期内仍具备继续上行动力。
相比之下，机构预测，深圳连续第二年受到百万平方米级别的新增供应冲击，写字楼租金自2010年起的上涨趋势可能在2016年停顿，但在前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸区和CEPA服务贸易协定的利好政策带动下，还有金融、信息技术、贸易、专业服务等行业的新设立和扩租需求可以保持租金水平基本稳定，这和北京及广州的走势预判相近。
总体来说，4个一线城市2016年的租金走势都被认为不会出现明显后继乏力的情况，同样走势相对乐观的还有华东二线城市。陈仲伟对记者分析，当前低于10%的空置率水平有望推动南京写字楼租金增长3%，由阿里巴巴催生的互联网行业集群和浙江发达的民营金融则令杭州写字楼租金将实现1.2%的增长。
但其他区域的二线城市却似乎没有这份好运，被机构“点名”。世邦魏理仕的预测显示，成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上，市场有严重供过于求的特征。南京、杭州、宁波、大连将是空置率20%以下的仅有的4个二线市场。天津滨海新区的供应入市也将令写字楼整体空置率踏过30%的门槛，所幸由于滨海新区与天津核心区近50公里的距离，该板块对核心区域内租户的虹吸效应以及租金影响偏弱。
相比一线城市，持续高企的空置率令大部分二线城市面临租金下调的压力。陈仲伟 提到，成都写字楼租金2016年将下跌逾5%，P2P等非传统金融公司的不稳定性使其不足以从数量和质量上抵消2015年以来整体需求转弱的负面影响，加之连续数年接近40%的平均空置率，是造成租金不断下滑的主因。
他还认为，当武汉、长沙两地也逐渐步入供应高峰期，供应过剩导致的租金颓势在中西部城市将趋于普遍化，供应过剩的问题同样在华北城市天津出现，沈阳、大连租金下滑的原因来自东北三省的经济失速、人口流出使两地写字楼需求增长乏力。
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亚太地区写字楼供应量将激增 大部分来自中国
全球 房地产服务商戴德梁行2日在辽宁大连发布的研究报告指出，随着亚太地区许多门户城市和新兴市场中建设竣工量达到顶峰，2016年亚太地区写字楼供应量将激增，其中新增供应量绝大部分来自中国。
报告中称，2016年，亚太地区写字楼新增供应的总供应量将达到现有供应量的13%左右，同时在建项目竣工之后，2016-2017年的总供应量将升至目前存量的16%。这意味着亚太地区的许多门户城市将迎来大量的写字楼新增供应。
报告显示，在 的亚太地区核心门户城市当中，绝大部分 写字楼竣工项目位于中国的北京和上海。在中国这两个大的写字楼供应市场上， 写字楼竣工项目总面积预计达到666万平方英尺，占据2016-2017亚太地区12个核心城市预期总竣工量的71%。
戴德梁行认为，这股写字楼供应潮将主要面对新兴的次级市场和扩张的商业区。以中国的上海和北京为例，大约半数以上的新增供应将位于两地新兴的次级市场区域，这将加剧该地区对租户的竞争，同时有助于该地区企业租户降低租赁成本。
戴德梁行大中华区研究部主管聂安达表示，写字楼供应的扩张将增加亚太地区的可 存量，从而带来更多的风险 机会，扩大房地产 范围。随着现有城市规模迅速扩大，房地产行业也将进一步细分。
这股写字楼开发市场上的投机浪潮是否能真正反映潜在需求？对此，聂安达表示，近年写字楼在新兴城市中的吸纳水平极高，尽管这可能引发市场上对潜在需求的忧虑，但仍然可将此趋势视为亚太地区城市的持续增长与发展。
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成都 商务写字楼等级评定进入现场评测阶段
立标准、树标杆、去库存。继去年12月7日成都 商务写字楼等级评定正式启动后，相关工作进展顺利：共有36家企业的38栋商务写字楼自愿报名参与本次评定，通过资格预审后，共有9栋超 写字楼，17栋 写字楼入围“大名单”。目前，评定工作已进入紧张的现场评测阶段，之后经过满意度调查、暗访等多维度考察后，预计将于3月产生终结果并对外公布。
作为成都推进楼宇国际化、专业化的一次有益尝试，本次商务写字楼等级评定具有强烈的创新意义和首创价值：评定所依据的《成都市商务写字楼等级划分》地方标准是范围内 以市为单位推出的商务写字楼地方标准；评定所依托的成都市楼宇经济专家库是 由国际、国内专家组成的楼宇经济专家库；评定采用政府监督、行业自律，委托实施的方式进行，将标准执行和维护的主导权交还给行业机构，是一种制度创新；评定工作本身也是新形势下，成都对标国际先进标准推进楼宇经济发展，树立行业标杆，发挥市场力量，推动房地产去库存的先行之策。
笔者深入探访评定现场，就此次商务楼宇现场测评的参考指标、评定流程，采访了现场测评专家。来自成都市标准化研究院副总工程师，成都市标准化协会秘书长李巧女士就成都推出 商务楼宇地方标准评价道：“这个评定既是加速标准的实施,也是成都推进楼宇标准化,国际化的一种尝试。”仲量联行华西区物业与资产管理部董事谢文彬就评分标准解释道：“满分100分，在这分值里项目硬件服务占较大比重，软件服务也是其中一个评定环节，所以无论是硬件还是软件都是国际化标准的参考项目。”
据悉，本次评定工作由成都市服务业发展领导小组 室设立成都市楼宇等级评定委员会，负责监督指导全市楼宇等级评定工作，由成都市楼宇经济促进会作为此次评定工作的执行机构，具体组织实施。大专院校、行业协会、五大行、楼宇运营者共同组成的楼宇经济专家全程参与，充分体现了政府督导、行业主导、社会参与、自愿申报、公开公正、动态管理的原则。“开展商务楼宇等级评定体现了政府引导楼宇市场行业自律、规范市场的积极态度，也是贯彻落实当前‘去产能、去库存、去 、降成本、补短板’的具体措施和方法。”业内专家表示，“让我们翘首企盼，成都市首批由政府监督、行业协会主导评定的 、超 写字楼的诞生吧。”
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中国土地勘测规划院日前发布2015年四季度主要城市地价监测报告预测，在近年来房地产市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一二线城市商服地产库存高企，尤其是在新兴区域已经不容忽视。
报告指出，2016年市场将迎来近930万平方米的写字楼新增供应，其中约有53%的比例来自于各城市的新兴区域。“由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区——尤其是二线城市新兴商务区普遍面临供应充沛而需求不足的困境。”报告称。
上海、深圳和广州等一线城市今年将迎来供应的高峰，这些新增供应中近一半都位于完全新兴的区域，比如上海的虹桥商务区将迎来 波供应高潮，预期2016年的新增供应将达15万至20万平方米。
供应过剩促使写字楼空置率进一步增加，报告预计2016年底17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大，一线城市中广州的空置率超过10%；大部分二线城市空置率超过20%；成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上。世邦魏理仕认为，市场不仅严重供过于求，而且新兴板块将比核心区域承受更大的库存压力。
高力国际研究部分析认为，2016年核心商圈内供应将继续有限，多数新项目位于新兴区域，这将导致多数城市平均租金的下跌以及空置率的上升，而核心区域租金仍可能继续增长。同时， 品消费放缓的压力、购物模式的改变以及电商的冲击，将 业态及品牌组合的持续革新及调整。此外，预计更多零售商将在中长期内推出跨界概念，以提高 并拓展影响力。
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商业地产存量及供应压力持续 写字楼市场尤甚
近期，一系列年度经济数据发布的同时，有关2015年商业地产市场表现的数据也逐渐明晰。近日，盈石集团研究 发布了年度《盈石观点》报告，回顾2015年中国商业地产市场表现，并展望2016年发展趋势。
国内商业地产经过多年发展，在不同城市表现出不同特点，其中购物 、写字楼等各类物业形态市场表现不一。盈石集团研究 总经理、 特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平介绍称，过去6年，新增商业物业供应中83%为购物 。截至2015年末，中国20大城市购物 的存量占全部存量的七成以上，稳居商业物业市场主导地位。
其中，二线城市购物 成为主流，平均体量增至10万平米以上。同期，一线城市购物 平均体量下降至7.4万平米，一线城市购物 小型化、精细化的特征将越趋明显。
仍以国内20大城市为研究标的，再来看写字楼市场。据盈石集团研究 统计，截止到2015年末，这20大城市商业物业市场的总存量突破1亿平米，较2010年初翻了1.6倍。其中， 写字楼(含 )总存量达到4,557万平米，较2010年初翻了1.7倍。可见，商业地产存量和供应压力持续，这种特点写字楼市场表现尤甚。
另据国家统计局1月19日发布的数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平米，比11月末增加2217万平米。其中，住宅待售面积增加1155万平米， 楼待售面积增加128万平米，商业营业用房待售面积增加458万平米。由此可见，住宅市场库存压力问题在商业地产市场同样存在。
对于市场库存问题，张平认为，在供给侧改革趋势之下，商业地产的库存需要通过市场自动调节出清，开发商则更加需要尽快创新商业运营模式缓解库存压力。
同时，这份《盈石观点》报告还对2015年项目推广活动进行了分析回顾，指出推广活动的关键词为“主题体验”和“微信互动”。
在主题体验类活动上，购物 开始更加注重与消费者的互动性及消费者的参与度，以明星互动、游戏体验为代表的活动增长为明显。而微信互动方面，越来越多购物 选择通过微信公众号发布优惠信息并与消费者进行互动，方便快捷的同时也将线上的会员有效导入到线下。
谈及商业地产市场未来的表现，用户体验、大数据、场景化等关键词概括了项目管理的方向。在盈石集团执行董事、盈石创投基金创始合伙人何诚看来：“在实践经验基础上的创新、突破是商业地产各领域生存发展的法宝。对商业项目而言，应该标准化的是流程，而不是产品。同时还要有消费趋势前瞻性，不仅做到满足消费者需求，还应该通过创新 消费者，形成新需求，才能保持消费者粘性在激烈竞争中脱颖而出。”商业地产存量及供应压力持续写字楼市场尤甚。
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