[摘要] 服务业已经成为我国经济稳定增长一个 重要的支撑，中国经济的“大消费”时代已经到了，“大消费”时代给商业地产带来“个性化消费、体验式消费、高品质消费”等几大方面的改变。而这种消费市场和服务业的升级，将必然带来商业地产行业升级的格局出现，为商业地产发展带来新的契机。
服务业已经成为我国经济稳定增长一个 重要的支撑，中国经济的“大消费”时代已经到了，“大消费”时代给商业地产带来“个性化消费、体验式消费、高品质消费”等几大方面的改变。而这种消费市场和服务业的升级，将必然带来商业地产行业升级的格局出现，为商业地产发展带来新的契机。
纵观市场，一二线百货商场关闭的消息接连不断，比如尚泰百货从去年开始接连撤出其位于沈阳、杭州、成都的万象城；同时今年上半年天津接连关闭了4家百货店。
随着一二线市场竞争趋于饱和，拥有广阔市场空间和相对宽松竞争格局的三四线市场，也吸引了越来越多实体商业品牌企业的布局。包含了永辉BROVE绿标超市、奥斯卡4D影院、万宁、UR等一二线城市品牌，陆续入驻三四线城市的购物 ，为三四线商业地产开发带来了新契机。
三四线城市成蓝海
城市化进程的不断推进，无疑给商业地产的发展带来重大机遇。瑞信研究院发布的2015年《全球财富报告》显示，目前中国中产 人数已增长至全球首位，达1.09亿名。自2000年以来，中国中产 的财富大幅增长330%，2015年已达7.3万亿美元，占财富的32%。
同时服务业的发达程度决定了商业地产的规模和发展水平，居民收入水平提高，意味着消费者总体购买力的提升，尤其是中产 队伍的品牌意识及体验式需求的日益提升，将是 中国消费市场升级的主要推动力。
近年来三四线城市居民收入和消费水平稳步提高，社会消费品零售额不断扩大，部分三四线城市的 城区拥有40万人至50万人口，居民的消费意识逐渐增强。部分品牌在一二线市场已趋于饱和，但是三四线城市购物 数量太少，品牌入驻三四线的愿望更为强烈。
据机构研究显示，三四线城市中女性是消费的主流，不管是为家庭消费，为孩子消费，为父母消费，女性都掌握了钱包，与此同时，三四线城市居民的生活满意度高，不吝子女的消费，并且家庭观念 重，这些方面导致的冲动性消费、关联性消费和家庭型消费，都会远远高于一二线城市。
根据万达集团消息，其已在112个城市建立了万达广场159座，同时万达也把精力大部分集中于三四线城市。
万达集团董事长 健林公开表示，三四线城市的租金 比一二线城市更高，而三四线城市不仅可以在 地段，而且土地相对 ，加上城市人口总量大，更易于万达广场的发展。
肯德基、沃尔玛近年来更是深入发展到三四线城市，一些品牌如ZARA、HM等已经进驻到三四线城市，这对商业地产的开发无疑是利好。
三四线城市存在良好的商业地产的机会，尤其是以购物 为主的新型商业地产，这些城市需要商业地标。相关数据统计，三四线城市占到城市人口的53％，但三四线城市的购物 只占到城市购物 的16.5％。三四线城市购物 数量少，消费模式急需升级换代，消费者的体验感受需要提升。新的商业地标会受到消费者的欢迎，受到地方政府的认可。
开发中的沼泽
三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，主要以百货、超市、商业街等为主要形式，业态传统，分布集中。
虽然三四线城市的中小型开发商在拿地上往往有巨大的 ，但缺乏专业的操盘能力，所以在项目的前期定位、商业规划和招商运营等多方面存在一些缺陷。
住建部房地产市场监管司司长高志勇表示，“利用房地产调整的时机，促进房地产行业兼并从组，提高产业集中度。当前有13.2万家房地产开发企业，其中不少属于需要处置的僵尸企业，要依靠市场的力量进行产业重组”
与此同时，有关专家表示，三四线城市商业体量要适当缩小，不应追求大体量商业模式。在美国，购物 的体量相对偏小，1万平方米以下的占到62％，而它4万平方米以上的只有2000多个，覆盖人口只有12.9万人。日本的购物 总量，一两万平方米体量的 多，4万平方米以上的只有3600多个，因为它有大量的便利店，覆盖的面 宽。
体验业态成趋势
过去几年购物 的开业量比较多，导致很多大企业现在已经不再拿地。2013年是380家，2014年是420家，今年1—11月份是340家，按照这个趋势，购物 的增速其实是在放缓。
电商未来的增长势头虽然强劲，但是空间会有限，日本、美国、欧洲的电商都不超过10％。有关专家表示，未来中国电商超过15％的可能性也比较小。
住房城乡建设部政策研究 主任秦虹表示：“从房地产的业态来讲，新型地产将获得增长空间。传统地产的增长量已经很大，但细分市场下的房地产也有很多具有增长空间的业态。”
纵观传统的商业综合体，有60%是零售，20%是餐饮，20%是娱乐体验业态。商业综合体更多将体现复合型消费，人口红利在下降，未来要实现突破需要企业向社会需求的方向发展。
二孩政策的放开，人口老龄化的增长，儿童业态、老年业态或将成为机会，企业的服务对象转至儿童和老年人两端。
同时情感化、人文化会成为体验方向，包括情感体验、感官体验、服务体验，这都是大家熟知的。新城控股集团计划至2017年累计发展40个新城吾悦广场，到2020年的累计项目达到80个，70%用来休闲体验，30%-35%是零售。而这70%的休闲体验业态，则是电商所无法取代的，吾悦广场将以家庭消费作为其主力市场。
正荣集团在三四线小城福建莆田的购物 里面，不仅设立了海洋 ，规划了一个生态乐园，同时建设了一个大型的运动超市迪卡侬。这些转变与创新大大促进了客流量的上升与消费的增长。
秦虹表示：“2016年就要步入十三五了，房地产不是那么悲观，房地产未来有值得关注的亮点，抓住这样一些房地产 机会，关键取决于房地产自身的创新和转型。”
商业地产存在开发经营管理经验不足、部分城市供应过量、布局失当等问题。未来应该与新业态以及互联网融合，将信息、金融、 、文化、娱乐、影视、智能等资源融入地产，从而改变消费者的消费习惯和质量。
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