[摘要] 听闻坊间传言，成都有些片区缺乏商业！What！说好的体量700万平米呢！配得上我的吨位的购物 呢！说好的相聚是为了更好的赚钱呢，一转眼咋就变成“稀缺”了？小编心中有一个“！？”符号，于是怀着这份好奇，去实地探访了成都那些“无商业问津”的区域。
听闻坊间传言，成都有些片区缺乏商业！What！说好的体量700万平米呢！配得上我的吨位的购物 呢！说好的相聚是为了更好的赚钱呢，一转眼咋就变成“稀缺”了？小编心中有一个“！？”符号，于是怀着这份好奇，去实地探访了成都那些“无商业问津”的区域。
洪河15万人竟然没得商业逛！伊藤这次又捡了趴活
伊藤在成都创造了无数个神话，无论是春熙、建设路，还是双楠、高新伊藤，只要有伊藤的地方，周边住宅房价都要比别处高上一些，而从2013年11月至今，一直盛传伊藤亚洲大旗舰店将落户成都的一个超高建筑——绿地468，468一直传的挺邪乎， 第七高建筑，但是这么多年来一直没有见到影儿，伊藤落户于此真的靠谱？
带着这些疑问，小编来到绿地 的项目现场，以锦江大道为轴线，锦江大道以西，是绿地 的1-3期：绿地468公馆，锦江大道以东700米处是绿地 的4-6期：云玺468。其中，云玺468在地铁2号线洪河站点旁。目前468公馆的销售已进入了尾声，整个绿地 的重点现在云玺468上面，住宅分别在2016年7月和2017年9月底会交房，而让大家心心念念的468米超高层建筑会在2019年修建完成，不过目前尚处于挖坑阶段。
至于伊藤亚洲新概念店，则有望在2017年国庆开业。目前已经确认会合作的商家有ZARA、优衣库、MUJI、VERO MODA、ELAND、DHC、阿迪、松下电器等，详见下图。
从入驻商家看，这个伊藤亚洲新概念店可能与春熙伊藤层级相当，不过从体量上看，是具有压倒性的 的，据悉，该伊藤的体量有9.8万方，是春熙伊藤的6倍大小。在2013年10月绿地468牵手伊藤的发布会上，成都伊藤的董事长三枝富博认为，伊藤与绿地的合作，是一个强强联手的合作。
而我们仔细研究伊藤的拓店线路图之后，发现伊藤跟政府规划这么“亲密”。
伊藤在成都布局 紧跟政府规划
地铁洪河站点，联手绿地468，在众人眼中，伊藤和绿地468项目的终落地将极大改善三圣乡、大面、东客站片区商业缺乏的局面，这里成为下一个商业副 也不是不可能。目前伊藤在成都一共6家店：春熙店、双楠店、锦华店、建设店、高新店、伊藤店。
从分布来看， 1家，城东1家，城西2家，城南1家，城北1家。1997年伊藤在成都开出 家店，一直到2009年这十二年间共开了4家店，均在三环内，双楠店、锦华店和建设路店在二环高架旁边，2011年和2014年3年间开业了高新店和温江店，均在三环外，自城南到城西再到城东，伊藤选址偏向于政府偏好的区域， 也与成都人买房的大趋势一致。伊藤所到之处，人气也是高度聚集。此次选址绿地468，也是抓住了市场的需求。
洪河片区商业到底有多稀缺？
城东尤其是三环外缺乏大型商业，这点路人皆知。但这个区域是否缺一个伊藤亚洲旗舰店，却不见得。在航天立交外侧地铁二号线洪河站点区域，已规划不少商业，除了绿地自身的住宅产品外，万科金色城市、V客东都、星雅俊园、528艺术东村、锦江城市花园、合能锦城、东洪广厦等项目是距离绿地468商业部分较近的住宅，总户数约17759户，总人口约57060人。如果再加上三圣乡等更广片区的住宅东锦瑞苑、锦蓉佳苑、华韵天府、创意山、鑫苑名家、四海逸家、美林湾、蓝谷地、锦尚春天、卓锦城等，总户数可以达到49570户，总人数约158363人。
但是这诸多人口汇集，区域内却没有大型综合体来支撑消费。各楼盘分布有少量底商，业态也主要是与日常生活相关，餐饮、通讯、药店、菜市、小型超市等。底商出租率较高，仅少量楼盘有空置现象，商铺租金也是高的离谱，常规的在200-300元/平.月之间，卓锦城这样的奇葩楼盘租金可以达到500元/平.月。
东洪广厦底商
底商业态的限制使得这个片区对于大型商业的渴求已经到了无以复加的地步。
而从已规划在建的商业来看，伊藤有9.8万方商业，绿地 有4万方的风情商业街；距离伊藤直线距离1.6公里处有一个创意山城市文化综合体，商业体量有4万方；合能锦城商业体量3万方，将引入永辉超市；卓锦城文瑞卓锦广场10万方商业体量。这几个项目的商业体量加总大致有30.8万方。
创意山城市文化综合体
保守估计，待以上商业落地之后，该片区的人均商业体量达到1.05平/人，仍小于国际人均商业面积标准1.2平。所以我们可以大胆预测，伊藤洋华堂、创意山城市文化综合体、文瑞卓锦购物广场等项目开业后，必将万人空巷。
理论上这些都是合理必然的，然而小编实地探访中发现，不同于城南城西，城东人民有自己的“个性”，这种个性有可能使得伊藤在洪河片区吃闭门羹。
伊藤在绿地468能否创造下一个神话？
洪河的住宅人群虽然数量庞大，真的都是伊藤的客群吗？绿地468的住宅均价在8800元/平，卓锦城均价也在8500元/平左右，万科金色城市均价8400元/平，星雅俊园的住宅均价在7500元/平，这个价格区间内的人群的消费水平在中等水平，但是在绿地468情景式商业街旁边，有东洪广厦等保障性住房，售价5500元/平左右，拉低了消费水平。在小编随机采访的人群中，大家普遍对于伊藤和地标建筑的期待值较高，伊藤开业后逛街不用跑春熙等地，但是在超市的选择上，70%的人还是选择去永辉超市。
洪河片区已规划的几大商业中，购物 、情景商业街、大型百货等商业类型比较丰富，品牌招商方面也是各有千秋，伊藤有自己的品牌和服务，永辉有自己的生鲜和低价，两者都能在这个片区找到自己的客群。伊藤温江店开业时场面固然火爆，谁也不能保证在洪河也一定会有这么高的人气。城东不是城南城西的复刻，它也有自己的个性。伊藤与468地标建筑强强联合，可能会吸引除三圣乡、大面、东客站以外的众多旅游客群，成为下一个“观光景点”，也有可能两者都水土不服，未来到底怎样？我们且走且看。
绿地468风情商业街，自持还是出售暂未确定
2015年9月7日，龙湖10亿在新川拿下百亩地块，据悉，这个地块将兼容小于等于10%的商业，即兼容小于等于23815.8165平方米商业建筑面积。从昔日众人嫌弃，到如今 ，新川这个区域近发生了什么？
龙湖竞得劲松社区四、五组地块
中和长期以来为人所诟病，认为其就是扶不上墙的烂泥，这种声音在红星路南延线与地铁1号线南延线通车后，逐渐变弱，甚至近期的土拍，中和南部的新川板块表现 抢眼，劲松社区四、五组地块被龙湖竞得，新华社区二组地块被北大资源竞得。加上之前的万科、中德，去年12月在中和新华社区和应龙社区拿地的蓝光，新川似乎正一步步进化，即将凤凰涅槃。
地铁1号线南延线和红星路南延线开通，为新川人民带来了雪中炭，昔日无人问津的地块遭遇疯抢，但是交通的通达对于区域的影响是否真那么大？新川的商业配套情况现状如何，未来将达到怎样的规模？小编对此进行了实地探访。
成都人爱画大饼
这些年成都给自己画了很多大饼，诸如新川科技园、成都国际医学城等，这些规划的进展又比较缓慢，除了为数不多的几个项目外，在大多数地块我们看到更多的是施工器械或者荒草。这严重打击了大家对于这些项目所在区域的信心。新川创新科技园项目由中新双方合资在成都高新区组建“中新创新科技园开发有限公司”进行整体规划、开发。预计总 1千亿元人民币的，2012年5月8日，正式开工建设，规划面积约10.34平方千米，规划居住人口12万人，就业人口12至15万人。通过高新技术转化和应用，集现代制造、现代服务业、现代生活于一体，建设一个工业化和城镇化相结合的园区。预计到2020年，新川创新科技园基础设施及公建配套 建设全面建成。目前，新川科技园尚未有成型的项目。
新川创新科技园
天府大道、红星路南延线 各有各的命
此次，龙湖所拍地块就在新川科技园附近，比较有趣的是，龙湖地块在天府大道和红星路南延线之间。自红星路南延线往南，车辆多是6轮以上的水泥输送车，车速野蛮，两旁尽是荒地，已呈现出来的项目人气甚是冷清；而从天府大道往南，则是另一番景象，车来人往，项目多已呈现。名著司南的售楼部设置在天府大道足可见其对红星路南延线的“歧视”。
从版块属性看，新川区域依然带有浓厚的中和色彩，除了南新逸苑、怡馨家园等安置房外，也有金地天府城、万科海悦汇城、远大都市风景、河畔新 、蒂凡尼、城南名著、中德英伦联邦等品牌房企。令人不意外的是，这些楼盘的销售状况普遍比较好。以广都地铁站附近的新盘名著司南和中德英伦城邦为例，中德英伦城邦总建面55万方，均价在8000-9000元之间，目前已 ，预计2016年6月底整体交房。名著司南自2012年推盘，住宅已销售了大半，目前有少量 在售，售价6300-10000元左右，商业售价3万左右，这两个盘因为地铁广都站点的利好，销售情况都 不错，龙湖地块与名著司南对望，预计未来销售也比较可观。
城南名著底商
分析这些楼盘的热销，南延线的开通有很大功劳，除此之外，区域的 配套比较丰富，仅龙湖地块附近就有高新区南新幼稚园、成都师范银都紫藤小学,中德项目未来将进入哈罗公学，大板块区域更有金苹果幼儿园、成都七中等 学校。医疗配套方面有中德医院、四川石油总医院成都 人民医院等。
学校配套
底商日渐失宠 逛街居然还要去华阳！
但是，不得不说的是，商业是新川板块的弊病。目前新川板块的商业以住宅底商为主，天府大道人气优于红星路南延线，大型商业只有时代天城的家乐福，整体租金水平在200元/平.月左右，大部分可做餐饮，因为住宅入住率还比较低，新盘空置率较高。
虽然底商不景气，大型商业配套缺乏依然是很令人苦恼的事。在小编随机采访的受访中，日常购物基本只能去天府大道的家乐福或者华阳的摩尔新世纪。所以中和目前也是处在商业比较稀缺的阵痛中。不过这种阵痛应该是持续不了多久的，在海昌北路附近，金地天府城规划有70万方的商业体量，在海昌极地海洋 ，新 广场规划有34万方的商业体量。
未来加上新川创新科技园的建设完成，新川板块商业的凤凰涅槃指日可待。
成都龙潭新城怪相:常驻30万人 商业配套跟不上节奏？
繁华的商业 ，齐全的公建配套，舒适的生态环境，一个规划30万人口的中等城市将出现在龙潭！这是对成都龙潭新城未来发展的一个畅想，而现在的龙潭新城出现了一个怪相：只引进了大量的人口，而没有相应的商业规格，就此现象小编对成都龙潭新城进行了一番实地探访。
成都龙潭新城半新半旧
住宅：改造中的龙潭新城迎来了一批又一批的新项目，使它们和老城区形成了强烈的对比，一半低矮的老旧房屋，一半如雨后出笋般建起的住宅项目。过去一年里，成都房价虽不再无节操上蹿，却也算稳住了阵脚，旧城还在新城已来，配套没有跟上的龙潭新城房价会不会遭遇“滑坡”，我们无从得知。
商业：老旧的商业以底商为主，业态以五金、杂货店为主；新起的商业以独栋商业、商业街的形式呈现，餐饮和超市为主。新商业的逐步面市是迎来空铺潮还是弥补区域空白，我们也想一窥究竟。
交通：老路拥堵新路没人走，主干道还是以老路段为主，但是路面已经坑坑洼洼，下雨天完全就是一条泥路，站在边上分 变泥人。据了解，这里将会进行高架改造，这条路由市上统一规划建设。我们期待改建后的道路平滑畅通。
规划30万人口 商业配套“腿短”跟不上？
在成都龙潭新城片区新近的住宅项目占有主导地位，上古天地（4300户）、北湖龙郡（989户）、东润豪庭（597户）、北湖龙珠（701户）、金科天籁城（1600户）、秀 （350户）等，新近的住宅项目和保障房交错在一起，给龙潭新城片区带来了大量的住宅人群。（数据来源：透明房产网）
据房天下房天下不完全统计，目前龙潭新城片区的住宅人口总计达25万左右，而实际数量则将远超这一数据。根据龙潭新城的打造其本身现已拥有强大的人气，对于商铺来说，每位住户就是一枚金子，那这一片区就是一座金库，放眼望去金灿灿的一片。现阶段，小编在区域内几乎没有发现可以回收这些金子的商业项目，这里的商业项目仅仅是能够满足人们的日常生活，“逛”字说不上，居民强大的消费力得不到满足，只有往城里跑。
商业大型配套成型还需时日
在未来，在龙潭新城的 商业区蓝图上，上古天地和北城 商业体作为龙潭新城的核心载体，将彻底改变昔日旧城的面貌。两大综合体商业面积约60万平方米，隆兴路人行道将成为商业步行街，周边向外辐射500米作为 商业区延伸区，再向外辐射1公里作为大 商业区，龙潭新城或将会引来新的发展机遇。
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